Cesión de remate: o que é e como comprar uma casa por essa via

A cesión de remate (a cessão da arrematação a um terceiro) é uma das vias menos conhecidas para comprar um imóvel que passou por um leilão judicial e também uma das mais mal explicadas: na internet circula a ideia de que «quem ganha o leilão pode vender-lhe a sua arrematação». Não é assim. Só o credor exequente e os credores posteriores podem ceder a arrematação a um terceiro. Um particular que ganha um leilão não a pode ceder; o que pode, sim, é ser o terceiro a quem o banco a cede. É isso que vale a pena perceber.

O que é exatamente a cesión de remate

Quando, num leilão, o melhor licitante é o próprio credor exequente (quase sempre o banco que executa a hipoteca), ou quando o leilão fica deserto e o banco pede que lhe adjudiquem o imóvel, a lei permite-lhe ceder essa arrematação a um terceiro antes de o tribunal proferir o decreto de adjudicación (a decisão que atribui o imóvel ao adjudicatário). O terceiro torna-se adjudicatário direto: o decreto sai em seu nome, sem que o imóvel passe antes pelo balanço do banco. É regulado pelo artigo 647.3 da Ley de Enjuiciamiento Civil (a lei espanhola do processo civil).

Para o banco, é uma forma de não ficar com a casa (manutenção, provisões, condomínio) e de cobrar o quanto antes. Para o comprador, é ter acesso a um imóvel ao preço da arrematação, normalmente muito abaixo do mercado, sem ter tido de licitar nem de competir.

Quem pode ceder e em que prazo

• Quem: o exequente e os credores posteriores que tenham ficado com o bem. Mais ninguém. Desde a reforma de 2025, não é preciso anunciá-lo ao licitar.
• Quando: no prazo de cinco dias que o letrado de la Administración de Justicia (o secretário judicial que tramita a execução) abre quando o processo fica a aguardar o decreto de adjudicação.
• Como: com um requerimento assinado pelo cedente e pelo cessionário, com os documentos que comprovam a identidade e, se for o caso, a representação de cada um. O cessionário paga o preço da arrematação e o que tiver acordado com o banco.

Como entra um comprador por esta via

Não há um portal de cessões. O caminho habitual é acompanhar os leilões que interessam, ver quais ficam desertos ou são adjudicados ao banco e contactar o departamento de ativos adjudicados da instituição ou o servicer que gere a sua carteira para se oferecer como cessionário. Funciona melhor com o dinheiro pronto e capacidade de fechar em dias, porque o prazo legal é de cinco. Os investidores que se dedicam a isto trabalham com advogados especializados que analisam o processo antes de assinar o que quer que seja.

O que se paga

O preço da arrematação mais o que o banco pedir para ceder, que costuma ser um montante acordado sobre o que lhe era devido ou uma percentagem. Como o banco fica com o imóvel por percentagens do valor do leilão (nos que ficam desertos, a partir de 50%), o preço final para o cessionário pode ficar claramente abaixo do mercado. Mas compra-se o que está no processo: os ónus anteriores, a ocupação e o estado são assumidos pelo cessionário, tal como por qualquer adjudicatário.

O risco que é preciso analisar

Está a comprar uma arrematação, não uma casa visitada: a certidão de ónus, a situação da posse e as dívidas ao condomínio estudam-se antes, com o processo à frente. E o tempo é apertado: se o prazo de cinco dias passar ou o requerimento não estiver bem feito, o decreto sai em nome do banco e a operação transforma-se numa compra normal de um imóvel da banca, a outro preço.

Para continuar: o que acontece quando um leilão fica deserto, o guia completo dos leilões judiciais com as regras de 2025 e, se preferir comprar ao banco sem prazos de cinco dias, os imóveis da banca no RadarPro.