Caução num leilão judicial em Espanha: os 20% para licitar

A consignación (em português, a caução) é o depósito prévio que tem de prestar para poder licitar num leilão judicial. Parece burocrático, e em parte é. Mas por trás desse depósito há regras concretas que muitos compradores novatos desconhecem e que o podem deixar de fora de um leilão que anda a preparar há semanas. Aqui tem tudo o que precisa de saber, sem rodeios.

Qual é o valor da caução

Desde 3 de abril de 2025, a lei fixa a caução para licitar num imóvel em 20% do valor do leilão, com um mínimo de 1.000 euros (artigo 669 da Ley de Enjuiciamiento Civil, o código de processo civil espanhol). Até então era de 5%, e é esse o número que continua a aparecer na maioria dos guias. Se um leilão sair com um valor de 120.000 euros, a caução é de 24.000; se sair a 300.000, é de 60.000. Para bens móveis é de 10%.

Duas ressalvas: a percentagem calcula-se sobre o valor do leilão, e não sobre o que vai oferecer, e o letrado de la Administración de Justicia (o antigo secretário judicial, que dirige o leilão) pode aumentá-la ou reduzi-la conforme as circunstâncias do caso, por isso o que manda é o anúncio de cada leilão. O credor exequente licita sem caução; os restantes, não.

Como se presta a caução

Desde que os leilões judiciais se realizam no portal do BOE (o Diário Oficial espanhol), o depósito faz-se dentro do próprio portal: não há transferência para a conta do tribunal nem número de processo a indicar no descritivo. O portal cobra-o de uma conta de que seja titular ou autorizado numa das entidades colaboradoras da Agencia Tributaria (a Autoridade Tributária espanhola), através do seu sistema de pagamentos. O processo passo a passo:

1. Registe-se em subastas.boe.es com certificado digital ou Cl@ve PIN (o sistema de identificação eletrónica da administração espanhola).
2. Entre no leilão que lhe interessa e escolha licitar: o portal pede-lhe que preste primeiro a caução.
3. Pague o montante exato (20% do valor do leilão ou o que o anúncio fixar) a débito da sua conta numa entidade colaboradora.
4. Com a caução prestada, já pode licitar nesse leilão e, ao fazê-lo, decide se aceita a reserva de postura (que a sua caução fique retida para ser o seguinte se o vencedor não pagar).

Não deixe a caução para o último dia. Confirme antes que o seu banco é entidade colaboradora e que a sua banca online permite estes pagamentos: um certificado caducado ou um limite do cartão matriz bastam para o deixar de fora se não tiver margem de tempo.

O que acontece ao dinheiro se não ganhar o leilão

Se for outro licitante a ganhar, a sua caução é-lhe devolvida. O prazo varia de tribunal para tribunal, mas legalmente o montante tem de ser devolvido num prazo razoável. Na prática, pode demorar entre alguns dias e 3-4 semanas, consoante a agilidade do tribunal. Não lhe pagam juros por esse período, por isso tenha em conta que esse capital ficará imobilizado durante todo o processo.

O que acontece ao dinheiro se ganhar

Se for o adjudicatário, a sua caução é imputada no preço de adjudicação. Não é um custo adicional: é um adiantamento do pagamento. Tem vinte dias desde o fecho do leilão para pagar o resto do montante.

Se ganhar e depois não pagar o resto dentro do prazo, perde a caução. Não lha devolvem. É o mecanismo que a lei usa para garantir que as licitações são a sério. Por isso é tão importante ter o financiamento resolvido antes de licitar, e não depois. Um crédito à habitação convencional não fica tratado em vinte dias; precisa de capital próprio ou de financiamento já aprovado.

Pode ser diferente de 20%?

Sim. A lei dá ao letrado de la Administración de Justicia a faculdade de aumentar ou reduzir a percentagem atendendo às circunstâncias do leilão, e nos leilões administrativos das Finanças (Hacienda) ou da Segurança Social a caução é fixada pelo respetivo regulamento (nas Finanças continua a ser de 5% do valor base). Antes de dar os 20% como certos, leia o anúncio concreto.

A pergunta que ninguém faz: pode usar-se estrategicamente?

Sim, até certo ponto. Se estiver a acompanhar vários leilões em simultâneo para encontrar a melhor oportunidade, pode prestar cauções em vários ao mesmo tempo. São todas independentes. O limite é a sua liquidez disponível: tem de ter esse capital imobilizado até cada leilão terminar e serem devolvidos os fundos daqueles que não ganhou.

Com a caução a 20%, isto exige muito mais liquidez do que antes: quatro leilões de 150.000 euros de valor são 120.000 euros imobilizados. Um investidor com essa almofada pode jogar em vários ao mesmo tempo e maximizar a probabilidade de lhe ser adjudicado pelo menos um. É uma tática que os investidores profissionais usam habitualmente e que raramente se explica nos guias genéricos para principiantes.

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