Cesión de remate: cos’è e come comprare casa in Spagna per questa via

La cesión de remate (la cessione dell’aggiudicazione a un terzo) è una delle vie meno conosciute per comprare un immobile passato per un’asta giudiziaria, e anche una delle peggio spiegate: online circola l’idea che «chi vince l’asta può venderti la sua aggiudicazione». Non è così. Solo il creditore procedente e i creditori successivi possono cedere l’aggiudicazione a un terzo. Un privato che vince un’asta non può cederla; quello che può fare è essere il terzo a cui la banca la cede. È questo che vale la pena capire.

Cos’è esattamente la cesión de remate

Quando in un’asta il miglior offerente è lo stesso creditore procedente (quasi sempre la banca che escute l’ipoteca), o quando l’asta va deserta e la banca chiede che l’immobile le venga aggiudicato, la legge le permette di cedere quell’aggiudicazione a un terzo prima che il tribunale emetta il decreto de adjudicación (il decreto di aggiudicazione). Il terzo diventa aggiudicatario diretto: il decreto esce a suo nome, senza che l’immobile passi prima dal bilancio della banca. Lo regola l’articolo 647.3 della Ley de Enjuiciamiento Civil (il codice di procedura civile spagnolo).

Per la banca è un modo per non doversi tenere l’immobile (manutenzione, accantonamenti, spese condominiali) e incassare il prima possibile. Per l’acquirente significa accedere a un immobile al prezzo di aggiudicazione, di solito molto sotto il mercato, senza aver dovuto fare offerte né competere.

Chi può cedere ed entro quale termine

• Chi: il creditore procedente e i creditori successivi che si siano aggiudicati il bene. Nessun altro. Dalla riforma del 2025 non serve dichiararlo al momento dell’offerta.
• Quando: entro il termine di cinque giorni che il letrado de la Administración de Justicia (il cancelliere del tribunale) apre quando il fascicolo è in attesa del decreto di aggiudicazione.
• Come: con un’istanza firmata da cedente e cessionario, con i documenti che attestano l’identità e, se del caso, la rappresentanza di ciascuno. Il cessionario paga il prezzo di aggiudicazione e quanto concordato con la banca.

Come entra un acquirente per questa via

Non esiste un portale delle cessioni. Il percorso abituale è seguire le aste che interessano, vedere quali vanno deserte o vengono aggiudicate alla banca, e contattare l’ufficio immobili aggiudicati dell’istituto o il servicer (la società che gestisce il suo portafoglio) per proporsi come cessionario. Funziona meglio con i soldi pronti e con la capacità di chiudere in pochi giorni, perché il termine di legge è di cinque giorni. Gli investitori che si dedicano a questo lavorano con avvocati specializzati che esaminano il fascicolo prima di firmare qualsiasi cosa.

Cosa si paga

Il prezzo di aggiudicazione più quanto la banca chiede per cedere, che di solito è una somma concordata in base al credito che vantava o una percentuale. Poiché la banca si aggiudica il bene per una percentuale del valore d’asta (nelle aste deserte, a partire dal 50%), il prezzo finale per il cessionario può restare nettamente sotto il mercato. Ma si compra quello che c’è nel fascicolo: gravami precedenti, occupazione e stato li assume il cessionario come qualsiasi aggiudicatario.

Il rischio da valutare

Stai comprando un’aggiudicazione, non una casa visitata: la certificazione dei gravami, la situazione del possesso e i debiti condominiali si studiano prima, con il fascicolo davanti. E i tempi sono stretti: se il termine di cinque giorni passa o l’istanza non è redatta bene, il decreto esce a nome della banca e l’operazione diventa un normale acquisto di una casa della banca, a un altro prezzo.

Per continuare: cosa succede quando un’asta va deserta, la guida completa alle aste giudiziarie con le regole del 2025 e, se preferisci comprare dalla banca senza termini di cinque giorni, le case delle banche su RadarPro.