«Imóveis penhorados» é a expressão que toda a gente usa e a menos precisa. Por baixo há três coisas diferentes: uma casa em execução que ainda é do devedor, uma casa que o tribunal leva a leilão e uma casa com que o banco já ficou e que vende com preço. Compram-se de forma diferente, com riscos diferentes e a vendedores diferentes. Este guia separa-as e diz-lhe onde está cada uma.
O que é exatamente um imóvel penhorado
Quando o proprietário deixa de pagar a hipoteca (ou qualquer outra dívida reclamada em tribunal), o credor pede ao tribunal que penhore a casa. A partir desse momento a casa está penhorada, mas continua a ser do devedor. O passo seguinte é o leilão judicial: o tribunal vende-a a quem oferecer mais no portal de leilões do BOE (o Diário Oficial espanhol). Se ninguém licitar ou o credor ficar com ela, o banco passa a ser o dono: é a adjudicação, e a partir daí o imóvel entra na carteira do banco e vende-se como um imóvel da banca, com preço, servicer (a empresa que vende os imóveis do banco) e escritura normal.
A regra prática: se a casa tem preço e um servicer que o atende, já foi adjudicada e negoceia-se. Se tem valor de leilão e data de encerramento, está em leilão e licita-se. São dois desportos diferentes.
Quem lhe vende um imóvel penhorado: três vendedores
- O tribunal, em leilão. Compra licitando no portal do BOE, com uma caução de 20% do valor de leilão e vinte dias para pagar o preço de arrematação. É aí que estão os grandes descontos e também os ónus anteriores, as casas ocupadas e a impossibilidade de visitar. O processo completo está na página sobre leilões de imóveis.
- O banco, através do seu servicer. O BBVA vende através da Haya, o Santander através da Diglo, o Sabadell e o CaixaBank através da Solvia, a carteira antiga do CaixaBank através da Servihabitat. Preço publicado, proposta por escrito, comité do banco e notário. Costuma haver crédito à habitação do próprio banco. Quem vende o quê está explicado no guia sobre a imobiliária que gere os imóveis de cada banco.
- Um fundo, através do mesmo servicer. Muitas casas «do banco» já são de fundos que compraram carteiras (Coral Homes, Blackstone, carteiras na Hipoges). Compram-se da mesma forma, mas sem crédito associado e, quanto mais tempo estão em carteira, com mais margem de negociação.
Porque saem mais baratos (e quando não)
Um banco não quer casas: custam-lhe condomínio, IBI (o imposto municipal sobre imóveis), vigilância e capital parado. Um fundo, além disso, tem data para devolver o dinheiro aos seus investidores. Por isso vendem abaixo do mercado o que os estorva. Mas o que os estorva não é a casa boa: é a que está ocupada, a que precisa de obras, a que fica num município sem procura ou a que está em carteira há anos. O grande desconto compensa quase sempre um problema concreto, e o seu trabalho é saber qual e quanto custa resolvê-lo.
A casa penhorada livre, em bom estado e numa zona com procura sai a preço de mercado e vende-se em semanas. Os descontos de 40 ou 50% existem; vêm com ocupante ou com obras totais.
O que verificar antes de assinar
- Nota Simple atualizada (a certidão do registo predial): que a hipoteca executada esteja cancelada ou seja cancelada na escritura. Em leilão, além disso, a certidão de ónus do processo (certificación de cargas): os ónus registados antes da dívida executada ficam por sua conta.
- Declaração de dívidas do condomínio: responde pelas quotas do ano em curso e dos três anteriores. Em casas com anos de execução, o valor pode ser sério.
- IBI e quotas extraordinárias em atraso: o IBI acompanha o imóvel.
- Situação de posse por escrito: «sin posesión» (à letra, «sem posse») significa ocupada. Num imóvel da banca, pergunte antes de fazer a proposta; em leilão, está no processo. Recuperar a posse são meses e um advogado.
- Estado real: em carteira do banco, visite; em leilão quase nunca é possível, por isso orçamente obras completas.
Imóveis penhorados por banco
Cada banco vende através do seu servicer e cada servicer tem o seu portal, a sua forma de negociar e, por vezes, o seu crédito.
Como os encontramos no RadarPro
Há uma dúzia de portais de servicers, o BOE e os portais generalistas, e nenhum lhe diz se o preço é bom para aquela rua. O RadarPro recolhe todos os dias as casas da Solvia, Servihabitat, Hipoges, Aliseda, Diglo e Altamira e os leilões do BOE e da Segurança Social espanhola, calcula o valor de mercado da zona e o desconto real de cada imóvel, e avisa-o quando entra um que se ajusta ao que procura.
Perguntas frequentes sobre imóveis penhorados
Qual é a diferença entre um imóvel penhorado e um imóvel da banca?
A penhora é a fase judicial: a casa ainda é do devedor e vende-se em leilão. Quando o banco a adjudica para si e a põe à venda com preço, já é um imóvel da banca. Muita gente chama penhorados a ambos; o que muda é a quem compra, como e com quanto risco.
A quem compro um imóvel penhorado?
Depende da fase. Em leilão, compra-o ao processo judicial, licitando no portal de leilões do BOE. Já adjudicado, compra-o ao banco ou ao fundo que ficou com ele, através do seu servicer (Solvia, Servihabitat, Diglo, Aliseda, Haya). Nunca ao antigo proprietário nem no balcão do banco.
Fico com a dívida do anterior dono?
Com a hipoteca executada, não: é cancelada. Com os ónus anteriores a essa hipoteca, em leilão, sim. E com o condomínio responde sempre pelas quotas do ano em curso e dos três anteriores. Por isso se pedem a Nota Simple e a declaração do condomínio antes de assinar seja o que for.
É possível pedir crédito à habitação para comprar um imóvel penhorado?
Se o comprar já adjudicado a um banco, sim, e o próprio banco costuma financiar o seu imóvel em condições melhores do que um crédito normal. Se o comprar em leilão, na prática não: há vinte dias para pagar o preço de arrematação e nenhum banco trata de um crédito nesse prazo sem pré-aprovação.
Porque há imóveis penhorados tão baratos?
Porque estão ocupados, precisam de obras ou estão em carteira há anos. O grande desconto compensa quase sempre um problema concreto. Um imóvel penhorado livre, em bom estado e bem localizado sai a preço de mercado e vende-se em semanas.
