Cesión de remate : ce que c'est et comment acheter par cette voie

La cesión de remate (la cession de l'adjudication à un tiers) est l'une des voies les moins connues pour acheter un bien passé par une enchère judiciaire, et aussi l'une des plus mal expliquées : sur Internet circule l'idée que « celui qui gagne l'enchère peut vous vendre son adjudication ». C'est faux. Seuls le créancier poursuivant et les créanciers postérieurs peuvent céder l'adjudication à un tiers. Un particulier qui gagne une enchère ne peut pas la céder ; en revanche, il peut être le tiers auquel la banque la cède. C'est cela qui mérite d'être compris.

Ce qu'est exactement la cesión de remate

Lorsque, dans une enchère, le meilleur enchérisseur est le créancier poursuivant lui-même (presque toujours la banque qui exécute l'hypothèque), ou lorsque l'enchère reste sans enchérisseur et que la banque demande que le bien lui soit adjugé, la loi lui permet de céder cette adjudication à un tiers avant que le tribunal ne rende le decreto de adjudicación (le décret d'adjudication). Le tiers devient directement adjudicataire : le décret est rendu à son nom, sans que le bien passe d'abord par le bilan de la banque. C'est l'article 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (le Code de procédure civile espagnol) qui la régit.

Pour la banque, c'est un moyen de ne pas se retrouver avec le bien (entretien, provisions, charges de copropriété) et d'encaisser au plus vite. Pour l'acheteur, c'est l'accès à un bien au prix d'adjudication, généralement très en dessous du marché, sans avoir eu à enchérir ni à affronter la concurrence.

Qui peut céder et dans quel délai

• Qui : le créancier poursuivant et les créanciers postérieurs qui se sont fait adjuger le bien. Personne d'autre. Depuis la réforme de 2025, ils n'ont pas besoin de l'annoncer au moment d'enchérir.
• Quand : dans le délai de cinq jours que le letrado de la Administración de Justicia (le greffier du tribunal) ouvre lorsque le dossier est en attente du décret d'adjudication.
• Comment : par un acte écrit signé par le cédant et le cessionnaire, avec les documents qui justifient l'identité et, le cas échéant, le pouvoir de représentation de chacun. Le cessionnaire paie le prix d'adjudication et ce qu'il a convenu avec la banque.

Comment un acheteur peut passer par cette voie

Il n'existe pas de portail des cessions. La démarche habituelle consiste à suivre les enchères qui vous intéressent, à repérer celles qui restent sans enchérisseur ou que la banque se fait adjuger, puis à contacter le service des biens adjugés de la banque, ou le servicer qui gère son portefeuille, pour vous proposer comme cessionnaire. Cela fonctionne mieux avec l'argent prêt et la capacité de conclure en quelques jours, car le délai légal est de cinq jours. Les investisseurs qui s'y consacrent travaillent avec des avocats spécialisés qui examinent le dossier avant de signer quoi que ce soit.

Ce que l'on paie

Le prix d'adjudication, plus ce que la banque demande pour céder, qui est généralement un montant négocié sur ce qui lui était dû, ou un pourcentage. Comme la banque se fait adjuger le bien à des pourcentages de la valeur de l'enchère (à partir de 50 % pour les enchères sans enchérisseur), le prix final pour le cessionnaire peut être nettement inférieur au marché. Mais on achète ce que contient le dossier : les charges antérieures, l'occupation et l'état du bien sont à la charge du cessionnaire, comme pour n'importe quel adjudicataire.

Le risque à surveiller

Vous achetez une adjudication, pas un appartement visité : le certificat des charges, la situation d'occupation et les dettes de copropriété s'étudient avant, dossier en main. Et le calendrier est serré : si le délai de cinq jours expire ou si l'acte n'est pas correctement rédigé, le décret est rendu au nom de la banque, et l'opération devient un achat classique de bien bancaire, à un autre prix.

Pour aller plus loin : ce qui se passe quand une enchère reste sans enchérisseur, le guide complet des enchères judiciaires avec les règles de 2025 et, si vous préférez acheter à la banque sans délai de cinq jours, les saisies bancaires sur RadarPro.