Sejamos claros: o mercado dos imóveis da banca mudou muitíssimo. Já não existe aquele diretor de balcão amigo que avisava do negócio antes de pendurar o letreiro. Hoje tudo isto é gerido por enormes fundos de investimento e servicers (as imobiliárias dos bancos), que têm milhares de imóveis parados e precisam de se livrar deles depressa.
É aí que nós entramos. Os bancos não querem casas, querem liquidez. Mantê-las vazias custa-lhes dinheiro, tal como pagar o condomínio (às vezes não o pagam) e arriscar ocupações ilegais. Por isso largam casas penhoradas com descontos brutais, muitas vezes por metade do que pede o vizinho do terceiro andar.
Atenção: há muito ruído por aí. A armadilha não está em não encontrar casas baratas, mas em ficar com um mau negócio nas mãos. O segredo está em saber filtrar apenas com números objetivos.
A realidade das casas penhoradas
Chamemos as coisas pelos nomes: um imóvel da banca é uma casa que alguém deixou de pagar, ponto final. O banco executa a hipoteca e fica com as chaves. Isto traz duas coisas muito boas para quem tem liquidez ou capacidade de endividamento:
- O banco quer vender ONTEM: tem pressa. Os «ativos tóxicos» pesam-lhe no balanço. Se chegar com uma proposta firme ou entrar numa licitação, muitas vezes aceitam-na, mesmo que puxe o preço para baixo.
- É o próprio banco que lhe dá o crédito: os bancos gostam de se livrar da casa. Se lhes comprar um imóvel deles, costumam ser muito mais generosos no financiamento (é mais fácil conseguir aqui um crédito à habitação a 100% do que numa imobiliária de bairro).
Cuidado com as letras pequenas (o que não lhe contam)
Não basta ir, pagar e pôr a casa a arrendar no dia seguinte. Se faz house flipping (comprar, remodelar e vender) ou procura uma rentabilidade de arrendamento alta, tem de pôr na sua folha de cálculo, sem falta, estes três sustos habituais:
- O estado da casa: muitas estão fechadas há meses ou anos. Às vezes os antigos donos levaram até as tomadas e as portas. Conte sempre com uma boa margem para as obras e os imprevistos.
- Comprar «con bicho»: é assim que se diz no meio quando se compra uma casa ocupada (à letra, «com bicho»). Sim, são de longe as casas mais baratas do mercado (descontos de 60, 70 ou até 80%), mas o problema de despejar o ocupante pela via judicial, e o tempo que isso leva, fica do seu lado.
- Dívidas escondidas: o banco devia entregá-la livre de hipotecas anteriores, mas às vezes «esquece-se» do IBI (o imposto municipal sobre imóveis) ou das quotas extraordinárias do condomínio. Exija sempre uma Nota Simple (a certidão do registo predial) antes de entregar um único euro e confirme a declaração do condomínio.
Imóveis da banca por banco: quem vende o quê
Nenhum banco lhe vende as casas ao balcão: cada um vende-as através de um servicer, e nos últimos anos quase todos mudaram de mãos.
O mapa completo, com quem é dono de cada servicer e o que isso muda no crédito e na negociação: que imobiliária vende os imóveis de cada banco.
Como encontrar hoje as verdadeiras oportunidades?
Se se puser a vasculhar à mão a Haya, a Servihabitat, a Altamira e o BOE (o Diário Oficial espanhol) todas as manhãs, vai enlouquecer. E quando vir um bom preço, como sabe depressa se está mesmo abaixo do mercado daquela rua concreta ou se o estão a enganar?
Foi para isso que nasceu o RadarPro. Ligamo-nos às fontes, avaliamos o preço real da sua cidade com a nossa IA imobiliária e dizemos-lhe: «Atenção, esta casa acabou de sair e está 40% abaixo do mercado do seu código postal.» Assim só tem de filtrar, visitar e negociar, sem perder semanas a olhar para anúncios enganosos.
Perguntas frequentes (FAQ)
Porque é que os imóveis da banca são tão baratos?
Os bancos acumulam imóveis provenientes de despejos ou de dações em pagamento. O seu negócio não é o imobiliário, por isso procuram vender estes ativos depressa para sanear os balanços, aceitando vendas abaixo do valor de avaliação.
Os imóveis dos bancos têm encargos escondidos?
Normalmente são entregues livres de ónus privados (as hipotecas anteriores são canceladas). No entanto, cabe ao banco, ou por vezes ao comprador conforme o contrato, assumir as dívidas ao condomínio ou o IBI em atraso. Peça sempre uma Nota Simple.
Posso visitar as casas penhoradas antes de comprar?
Depende de quem tem a posse. Se estiverem livres de ocupantes e o servicer tiver as chaves, sim. No entanto, muitos leilões judiciais e vendas de carteiras em bloco não permitem visitas antes da licitação.
