Leilão judicial deserto: o que acontece e como comprar depois

Um leilão judicial «fica deserto» quando nenhum licitante apresenta uma oferta durante os vinte dias de licitação, em que as licitações, nos processos iniciados a partir de abril de 2025, são secretas: ninguém sabe, até ao fecho, se alguém licitou. Que ninguém licite pode parecer uma má notícia, mas, para certos tipos de investidores, é exatamente a situação por que esperavam. O leilão sem licitantes abre uma janela de negociação que muito pouca gente conhece e que pode resultar nos descontos mais agressivos que existem no mercado imobiliário espanhol.

O que acontece legalmente quando um leilão fica deserto

É regulado pelo artigo 671 da Ley de Enjuiciamiento Civil (o código de processo civil espanhol), que a Ley Orgánica 1/2025 alterou para os processos iniciados a partir de 3 de abril de 2025. Nesses processos, quando terminam os vinte dias sem nenhuma licitação:

• O credor já não pode pedir que lhe adjudiquem o imóvel: se o queria, tinha de licitar no leilão.
• O devedor, por iniciativa própria ou por proposta do credor, pode designar uma pessoa que fique com o imóvel por, pelo menos, 50% do valor do leilão, ou pelo montante necessário para pagar toda a dívida ao credor, que nunca pode ser inferior a 40% desse valor. Neste último caso, a adjudicação põe fim à execução.
• Os dois, de comum acordo, podem pedir um novo leilão ou propor outra forma de pagar a dívida.
• Se ninguém fizer nada, a penhora é levantada a pedido do devedor.

Nos processos iniciados antes, continua a valer a regra anterior: o credor pode pedir, nos vinte dias seguintes ao fecho, que lhe adjudiquem o imóvel por 50% do valor do leilão ou pelo montante que lhe é devido por todos os conceitos (na habitação própria permanente, por 70%, ou por 60% se o que lhe é devido for menos). E depois há a cesión de remate (a cessão da arrematação): o credor que fica com o bem adjudicado pode cedê-lo a um terceiro. É aí que entra o comprador que não licitou. Nos processos novos, se ninguém licitar, esse comprador pode entrar como a pessoa designada pelo devedor.

Os números que tornam interessante um leilão deserto

Num processo iniciado antes de abril de 2025, se a avaliação de uma loja for de 200.000 euros e ninguém licitar, o banco pode ficar com ela por 100.000. Esse mesmo ativo aparece meses depois no portal do seu servicer a 135.000, com a etiqueta de «oportunidade», e o banco já ganhou o que tinha a ganhar antes de o publicar. Quem chega como cessionário, ou quem negoceia com o banco logo a seguir à adjudicação, compra no primeiro degrau, não no segundo. Nos processos iniciados a partir de abril de 2025, o banco já não pode ficar com ela assim; o que pode é propor ao devedor uma pessoa que a compre a partir de 100.000. E, para estas percentagens, a lei já não distingue entre a habitação própria permanente e o resto: o mínimo de 50% (ou a dívida, nunca menos de 40%) é o mesmo.

Porque ficam desertos mais leilões do que imagina

Uma percentagem significativa dos leilões publicados no BOE (o Diário Oficial do Estado espanhol) termina sem licitantes. As razões mais habituais:

• Preço de base pouco atrativo: se o valor do leilão reflete um preço semelhante ao do mercado livre, não há incentivo para assumir o risco e a complexidade de um leilão.
• Imóvel ocupado sem mais esclarecimentos: a incerteza sobre a posse afasta a maioria dos compradores particulares.
• Ónus anteriores não cancelados: se houver uma hipoteca anterior que o comprador vai herdar, o preço efetivo sobe muito mais do que parece.
• Falta de informação: leilões sem fotografias, sem dados sobre o estado, em zonas desconhecidas para o investidor das capitais.
• Ativos não residenciais: lojas, armazéns e terrenos têm muito menos procura de compradores particulares.

A janela de oportunidade: negociar diretamente com o exequente

Quando um leilão fica deserto, abre-se uma situação de negociação que o BOE não mostra em lado nenhum, mas que existe de forma muito real.

O credor exequente sabe que tem de fazer alguma coisa com esse ativo. Se ficar com ele e o puser no balanço, isso gera-lhe custos de manutenção, provisões contabilísticas e pressão regulatória. Muitos preferem vendê-lo depressa, mesmo com um desconto adicional sobre o preço pelo qual ficaram com ele.

Nesse momento, se contactar diretamente o departamento de ativos adjudicados do banco (ou o servicer que gere essa carteira), pode negociar uma compra direta pós-adjudicação em condições que não aparecem em nenhum portal público. Não é simples: exige saber a quem ligar, ter o dinheiro pronto e ser capaz de fechar depressa. Mas é o mecanismo que os investidores profissionais usam para aceder aos ativos com maior desconto do mercado.

Como identificar leilões com probabilidade de ficarem desertos

Não há uma ciência exata, mas há sinais que aumentam a probabilidade:

• Valor do leilão próximo ou superior ao preço de mercado livre da zona
• Imóvel marcado como «ocupado» sem especificar se há um inquilino com contrato ou se é o próprio executado
• Pouca documentação: sem fotografias, sem informação adicional sobre o estado
• Ativo não residencial num leilão em que predominam compradores particulares à procura de habitação
• Imóveis que voltam a leilão depois de um leilão deserto

Leia também: se quer aproveitar o momento a seguir a um leilão deserto, perceba primeiro o que é a cesión de remate e como usá-la. Para ver leilões ativos onde possa aplicar esta estratégia, aceda ao motor de pesquisa de leilões judiciais, com ativos filtrados em toda a Espanha.