Cesión de remate: was sie ist und wie Sie auf diesem Weg kaufen

Die cesión de remate (die Abtretung des Zuschlags an einen Dritten) ist einer der am wenigsten bekannten Wege, eine Immobilie zu kaufen, die durch eine Zwangsversteigerung gegangen ist, und auch einer der am schlechtesten erklärten: Im Internet kursiert die Vorstellung, „wer die Versteigerung gewinnt, kann Ihnen seinen Zuschlag verkaufen“. Das stimmt nicht. Nur der betreibende Gläubiger und die nachrangigen Gläubiger können den Zuschlag an einen Dritten abtreten. Eine Privatperson, die eine Versteigerung gewinnt, kann ihn nicht abtreten; sie kann aber der Dritte sein, an den die Bank ihn abtritt. Genau das lohnt es sich zu verstehen.

Was die cesión de remate genau ist

Wenn bei einer Versteigerung der Meistbietende der betreibende Gläubiger selbst ist (fast immer die Bank, die aus der Hypothek vollstreckt), oder wenn die Versteigerung ohne Bieter bleibt und die Bank beantragt, dass ihr die Immobilie zugeschlagen wird, erlaubt ihr das Gesetz, diesen Zuschlag an einen Dritten abzutreten, bevor das Gericht den decreto de adjudicación (den Zuschlagsbeschluss) erlässt. Der Dritte wird unmittelbar zum Erwerber: Der Beschluss ergeht auf seinen Namen, ohne dass die Immobilie vorher in die Bilanz der Bank wandert. Geregelt ist das in Artikel 647.3 der Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, der spanischen Zivilprozessordnung).

Für die Bank ist das eine Möglichkeit, die Wohnung nicht übernehmen zu müssen (Instandhaltung, Rückstellungen, Hausgeld) und so früh wie möglich Geld zu bekommen. Für den Käufer ist es der Zugang zu einer Immobilie zum Zuschlagspreis, normalerweise weit unter dem Markt, ohne bieten oder konkurrieren zu müssen.

Wer abtreten darf und in welcher Frist

• Wer: der betreibende Gläubiger und die nachrangigen Gläubiger, denen das Objekt zugeschlagen wurde. Sonst niemand. Seit der Reform von 2025 müssen sie es beim Bieten nicht mehr ankündigen.
• Wann: innerhalb der Frist von fünf Tagen, die der letrado de la Administración de Justicia (der Justizbeamte, der das Verfahren leitet) setzt, wenn in der Akte nur noch der Zuschlagsbeschluss aussteht.
• Wie: mit einem von Abtretendem und Abtretungsempfänger unterschriebenen Schriftsatz und den Dokumenten, die die Identität und gegebenenfalls die Vertretungsbefugnis jedes Einzelnen belegen. Der Abtretungsempfänger zahlt den Zuschlagspreis und das, was er mit der Bank vereinbart hat.

Wie ein Käufer auf diesem Weg einsteigt

Es gibt kein Portal für Abtretungen. Der übliche Weg ist, die Versteigerungen zu verfolgen, die einen interessieren, zu sehen, welche ohne Bieter bleiben oder der Bank zugeschlagen werden, und sich an die Abteilung für übernommene Immobilien der Bank oder an den Servicer zu wenden, der ihr Portfolio verwaltet, um sich als Abtretungsempfänger anzubieten. Das funktioniert am besten mit bereitliegendem Geld und der Fähigkeit, innerhalb weniger Tage abzuschließen, denn die gesetzliche Frist beträgt fünf Tage. Anleger, die das beruflich machen, arbeiten mit spezialisierten Anwälten, die die Akte prüfen, bevor etwas unterschrieben wird.

Was man zahlt

Den Zuschlagspreis plus das, was die Bank für die Abtretung verlangt; das ist meist ein vereinbarter Betrag, bemessen an der geschuldeten Summe, oder ein Prozentsatz. Da der Bank zu Prozentsätzen des Versteigerungswerts zugeschlagen wird (bei Versteigerungen ohne Bieter ab 50 %), kann der Endpreis für den Abtretungsempfänger deutlich unter dem Markt liegen. Aber man kauft, was in der Akte steht: Ältere Belastungen, etwaige Bewohner und den Zustand übernimmt der Abtretungsempfänger genauso wie jeder andere Erwerber.

Das Risiko, das Sie prüfen müssen

Sie kaufen einen Zuschlag, keine besichtigte Wohnung: Die Bescheinigung über die Belastungen, die Besitzverhältnisse und die Schulden bei der Eigentümergemeinschaft werden vorher geprüft, mit der Akte vor Augen. Und der Zeitrahmen ist knapp: Wenn die Frist von fünf Tagen verstreicht oder der Schriftsatz nicht korrekt ist, ergeht der Beschluss auf den Namen der Bank, und das Geschäft wird zu einem gewöhnlichen Kauf einer Bankimmobilie, zu einem anderen Preis.

Weiterlesen: was passiert, wenn eine Versteigerung ohne Bieter bleibt, der vollständige Leitfaden zu Zwangsversteigerungen mit den Regeln von 2025 und, wenn Sie lieber ohne Fünftagesfristen von der Bank kaufen, die Bankimmobilien in RadarPro.