Der ROI (Return on Investment, also die Rendite auf das eingesetzte Kapital) ist die wichtigste Kennzahl jeder Immobilieninvestition. Aber es gibt so viele Arten, ihn zu berechnen, und so viele Arten, ihn schönzurechnen, dass viele Einsteiger Entscheidungen auf Grundlage einer Zahl treffen, die nicht misst, was sie zu messen glauben.
Die Grundformel für den ROI einer Immobilie
ROI = (Nettogewinn / investiertes Kapital) × 100
In der Theorie einfach. Das Problem ist, was Sie in jede Variable hineinrechnen.
Der häufigste Fehler: ROI mit Mietrendite verwechseln
Die (jährliche) Mietrendite misst, wie viel Miete Sie im Verhältnis zu dem einnehmen, was Sie bezahlt haben. Der ROI misst den Gesamtertrag der Investition, einschließlich der Wertsteigerung der Immobilie. Das sind zwei verschiedene Dinge.
Eine Wohnung, die Sie mit 5 % im Jahr vermieten und die in diesem Jahr um 4 % an Wert gewinnt, hat einen Gesamt-ROI von 9 %, auch wenn die Mietrendite nur bei 5 % liegt. Wer die Wertsteigerung ignoriert, unterschätzt den tatsächlichen Ertrag von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen enorm.
Die drei Arten von ROI, die Sie kennen sollten
- Brutto-ROI: Mieteinnahmen / Kaufpreis. Nützlich für den schnellen Vergleich, nutzlos für die Entscheidung.
- Netto-ROI: (Mieteinnahmen - alle Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Damit lässt sich arbeiten.
- ROI auf das Eigenkapital (mit Hebel): Wenn Sie mit einer Hypothek finanzieren, wird der ROI auf IHR eingesetztes Geld berechnet, nicht auf den Gesamtpreis. Hier sorgt die Hebelwirkung dafür, dass die Zahlen ganz anders aussehen.
Die Kraft der Hebelwirkung beim ROI
Ein konkretes Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 €. Sie bringen 30.000 € Eigenkapital ein und nehmen eine Hypothek über 70.000 € auf. Die Wohnung bringt 6.000 € Nettomiete im Jahr. Die Hypothek kostet Sie 3.000 € Zinsen im Jahr.
ROI auf das Eigenkapital = (6.000 - 3.000) / 30.000 = 10 %. Hätten Sie ohne Finanzierung gekauft: 6.000 / 100.000 = 6 %. Der Hebel macht aus 6 % ganze 10 %.
Das Risiko ist natürlich, dass sich bei einem Wertverlust der Immobilie auch die Verluste verstärken. Deshalb ist der Einstiegspreis so wichtig: Mit echtem Abschlag über Bankimmobilien oder Versteigerungen zu kaufen, ist die sicherste Art, die Hebelwirkung zu nutzen.
Wie Sie unterschiedliche Geschäfte mit dem ROI vergleichen
Mit dem ROI vergleichen Sie Äpfel mit Äpfeln. Was hat den besseren ROI: ein Apartment an der Küste für 150.000 € mit 8.000 € Gewinn im Jahr oder eine Wohnung in einer mittelgroßen Stadt für 50.000 € mit 3.500 €? Das erste: 5,3 %. Das zweite: 7 %. Wenn Sie das zweite obendrein mit 30 % Abschlag auf den Marktwert gekauft haben, macht die mögliche Wertsteigerung es noch interessanter.
Wann der ROI lügt
Ein ROI, der nur über die ersten Jahre berechnet wird, ist immer zu optimistisch, weil er die Einnahmen enthält, aber nicht die außerordentlichen Kosten, die später kommen: Sonderumlagen, Renovierungen, Mieterwechsel, Leerstandszeiten. Ein auf 10 Jahre hochgerechneter ROI mit pessimistischen Szenarien ist unendlich nützlicher als der eines idealen Jahres.
Um ihn richtig zu berechnen: Nutzen Sie auch die ausführliche Formel im Artikel darüber, wie Sie die echte Nettorendite berechnen. Und wenn Sie Objekte suchen, deren ROI vom ersten Tag an solide ist, beginnen Sie mit Bankimmobilien oder Zwangsversteigerungen, bei denen der Einstiegspreis schon einen Vorsprung mitbringt.
Kaufen Sie mit Daten, nicht nach Gefühl
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