ROI immobiliare: come calcolarlo bene e perché quell’8% non è mai reale

Il ROI (Return on Investment, il ritorno sull’investimento) è l’indicatore principe di qualsiasi investimento immobiliare. Ma ci sono così tanti modi di calcolarlo, e così tanti modi di manipolarlo perché venga bene, che molti investitori alle prime armi prendono decisioni basate su un numero che non misura quello che credono.

La formula di base del ROI immobiliare

ROI = (Guadagno netto / Capitale investito) × 100

Semplice, in teoria. Il problema è cosa metti in ciascuna variabile.

L’errore più comune: confondere il ROI con il rendimento da affitto

Il rendimento da affitto (annuo) misura quanto incassi di affitto rispetto a quanto hai pagato. Il ROI misura il ritorno totale dell’investimento, compresa la rivalutazione dell’immobile. Sono due cose diverse.

Un appartamento che affitti al 5% annuo e che quell’anno si rivaluta del 4% ha un ROI totale del 9%, anche se il rendimento da affitto è solo del 5%. Ignorare la rivalutazione sottostima enormemente il ritorno reale del mattone rispetto ad altri investimenti.

I tre tipi di ROI che devi conoscere

• ROI lordo: entrate da affitto / prezzo d’acquisto. Utile per un confronto veloce, inutile per decidere.
• ROI netto: (entrate da affitto - tutte le spese) / (prezzo d’acquisto + spese d’acquisto). Questo ha già senso.
• ROI sul capitale proprio (con leva): se finanzi l’acquisto con un mutuo, il ROI si calcola sui soldi che ci hai messo TU, non sul prezzo totale. È qui che la leva rende i numeri molto diversi.

Il potere della leva sul ROI

Un esempio concreto: compri un appartamento da 100.000 €. Metti 30.000 € di anticipo e chiedi 70.000 € di mutuo. L’appartamento genera 6.000 € netti all’anno di affitto. Il mutuo ti costa 3.000 € all’anno di interessi.

ROI sul capitale proprio = (6.000 - 3.000) / 30.000 = 10%. Se avessi comprato in contanti: 6.000 / 100.000 = 6%. La leva trasforma il 6% in 10%.

Il rischio, ovviamente, è che se l’immobile perde valore anche le perdite si amplificano. Per questo il prezzo d’ingresso conta tanto: comprare con uno sconto reale, tramite gli immobili delle banche o le aste, è il modo più sicuro di usare la leva.

Come confrontare operazioni diverse con il ROI

Il ROI serve a confrontare mele con mele. Cosa ha il ROI migliore: un appartamento sulla costa da 150.000 € con 8.000 € di guadagno annuo, o un appartamento in una città media da 50.000 € con 3.500 €? Il primo: 5,3%. Il secondo: 7%. Se poi il secondo l’hai comprato con il 30% di sconto sul mercato, la rivalutazione potenziale lo rende ancora più interessante.

Quando il ROI mente

Il ROI calcolato solo sui primi anni sarà sempre ottimista, perché include le entrate ma non le spese straordinarie che arrivano dopo: spese condominiali straordinarie, ristrutturazioni, cambi di inquilino, periodi di sfitto. Un ROI proiettato a 10 anni, con scenari pessimisti inclusi, è infinitamente più utile di quello di un anno ideale.

Per calcolarlo bene: usa anche la formula dettagliata spiegata in come calcolare il rendimento netto reale. E se vuoi cercare immobili con un ROI solido fin dal primo giorno, comincia dalle case delle banche o dalle aste giudiziarie, dove il prezzo d’ingresso parte già in vantaggio.