Le ROI (Return on Investment, ou retour sur investissement) est l'indicateur roi de tout investissement immobilier. Mais il existe tant de façons de le calculer, et tant de façons de l'arranger pour qu'il soit flatteur, que beaucoup d'investisseurs débutants prennent des décisions fondées sur un chiffre qui ne mesure pas ce qu'ils croient qu'il mesure.
La formule de base du ROI immobilier
ROI = (Gain net / Capital investi) × 100
Simple en théorie. Le problème, c'est ce que vous mettez dans chaque variable.
L'erreur la plus courante : confondre ROI et rentabilité locative
La rentabilité locative (annuelle) mesure ce que vous encaissez en loyers par rapport à ce que vous avez payé. Le ROI mesure le retour total de l'investissement, y compris la valorisation de l'actif. Ce sont deux choses différentes.
Un appartement loué avec une rentabilité de 5 % par an et qui prend 4 % de valeur cette année-là a un ROI total de 9 %, même si sa rentabilité locative n'est que de 5 %. Ignorer la valorisation sous-estime énormément le retour réel de l'immobilier par rapport aux autres actifs.
Les trois types de ROI à connaître
- ROI brut : revenus locatifs / prix d'achat. Utile pour comparer rapidement, inutile pour décider.
- ROI net : (revenus locatifs - toutes les dépenses) / (prix d'achat + frais d'achat). Là, cela a du sens.
- ROI sur fonds propres (avec effet de levier) : si vous financez avec un prêt immobilier, le ROI se calcule sur VOTRE argent investi, pas sur le prix total. C'est là que l'effet de levier rend les chiffres très différents.
La puissance de l'effet de levier sur le ROI
Exemple concret : vous achetez un appartement de 100 000 €. Vous apportez 30 000 € et empruntez 70 000 €. L'appartement génère 6 000 € nets de loyer par an. Le prêt vous coûte 3 000 € d'intérêts par an.
ROI sur fonds propres = (6 000 - 3 000) / 30 000 = 10 %. Si vous aviez acheté comptant : 6 000 / 100 000 = 6 %. L'effet de levier transforme les 6 % en 10 %.
Le risque, bien sûr, c'est que si l'actif perd de la valeur, les pertes sont elles aussi amplifiées. C'est pourquoi le point d'entrée compte autant : acheter avec une vraie décote, via des biens bancaires ou des enchères, est la façon la plus sûre d'utiliser l'effet de levier.
Comment comparer des opérations différentes avec le ROI
Le ROI sert à comparer ce qui est comparable. Qu'est-ce qui a le meilleur ROI : un appartement en bord de mer à 150 000 € qui rapporte 8 000 € par an, ou un appartement dans une ville moyenne à 50 000 € qui rapporte 3 500 € ? Le premier : 5,3 %. Le second : 7 %. Si, en plus, vous avez acheté le second avec une décote de 30 % sur le prix du marché, son potentiel de valorisation le rend encore plus intéressant.
Quand le ROI ment
Un ROI calculé uniquement sur les premières années sera toujours optimiste, car il inclut les revenus mais pas les dépenses exceptionnelles qui arrivent ensuite : appels de fonds de la copropriété (derramas), travaux, changements de locataire, périodes de vacance. Un ROI projeté sur 10 ans, scénarios pessimistes compris, est infiniment plus utile que celui d'une année idéale.
Pour bien le calculer : utilisez aussi la formule détaillée dans comment calculer la rentabilité nette réelle. Et si vous voulez chercher des biens dont le ROI est solide dès le premier jour, commencez par les saisies bancaires ou les enchères judiciaires, où le prix d'entrée part déjà avec un avantage.
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