Kanaren-Immobilien: Investieren auf Teneriffa und Gran Canaria

Die Kanaren haben etwas, das kein anderer spanischer Immobilienmarkt bieten kann: Sonne-und-Strand-Tourismus an allen zwölf Monaten des Jahres. Während das Mittelmeer eine dominierende Saison von drei intensiven Monaten hat und im restlichen Jahr wenig ausgelastet ist, empfangen die Kanarischen Inseln das ganze Jahr über konstant Besucher – dank ihres subtropischen Klimas, das den europäischen Winter zur Hochsaison der Inseln macht.

Das verändert die Rechnung der Ferienvermietung grundlegend: Statt die Rendite auf 3 Monate hoher und 9 Monate niedriger Auslastung zu berechnen, arbeitet der Investor auf den Kanaren mit einer gleichmäßiger verteilten Nachfrage. Das Ergebnis sind bei gut gelegenen Objekten Renditen aus der Ferienvermietung über dem Landesdurchschnitt bei geringerer Saisonabhängigkeit.

Doch auf den Kanaren dreht sich nicht alles um Tourismus und Sonne. Die Inseln haben auch Wohnungsmärkte, Märkte für Langzeitvermietung und Preisstrukturen, die einem Investor, der nur das touristische Bild kennt, nicht immer vertraut sind.

Die besondere Besteuerung der Kanaren: die IGIC und das REF

Die Kanaren haben ein vom übrigen Spanien abweichendes Steuersystem (das REF, Régimen Económico y Fiscal de Canarias), eine Folge ihres Status als Region in äußerster Randlage der Europäischen Union. Die beiden Elemente, die den Immobilieninvestor am meisten betreffen, sind:

• IGIC statt IVA: Der Kauf von Immobilien bei der Erstübertragung wird auf den Kanaren mit der IGIC (Impuesto General Indirecto Canario, der kanarischen indirekten Steuer) besteuert statt mit der IVA (der spanischen Mehrwertsteuer) des Festlands. Der allgemeine IGIC-Satz für Wohnungen beträgt 7 % (gegenüber 10 % IVA für Wohnungen auf dem Festland); VPO (staatlich geförderter Wohnraum), die der Bauträger übergibt, unterliegen dem Nullsatz, und für den Hauptwohnsitz bis 200.000 € (bei kinderreichen Familien mehr) sinkt der Satz unter bestimmten Voraussetzungen auf 5 % oder auf 3 %, wenn der Käufer zusätzlich 40 Jahre oder jünger ist oder ein anderer Fall vorliegt (kinderreiche Familie, Behinderung, niedriges Einkommen…). Das senkt die Erwerbskosten bei der Erstübertragung erheblich.
• ITPAJD bei der Zweitübertragung: Wie auf dem Festland werden Zweitübertragungen mit dem Impuesto de Transmisiones Patrimoniales besteuert (der spanischen Grunderwerbsteuer, die zusammen mit der Urkundensteuer die ITPAJD bildet). Der Satz beträgt auf den Kanaren allgemein 6,5 %, ähnlich wie in Regionen wie Madrid, aber niedriger als in Katalonien oder Galicien.
• Zona Especial Canaria (ZEC, Sonderwirtschaftszone der Kanaren): Für Investoren, die über Gesellschaften tätig sind, bietet die ZEC für bestimmte Tätigkeiten und unter bestimmten Voraussetzungen bei Beschäftigung und Kapital ermäßigte Sätze bei der Körperschaftsteuer (Impuesto de Sociedades) von 4 %. Bei der Verwaltung eines Immobilienvermögens gewisser Größe kann die Kombination aus ZEC und der passenden Gesellschaftsstruktur erhebliche steuerliche Vorteile gegenüber dem Festlandsystem bringen.

Teneriffa: der größte und vielfältigste Markt der Inseln

Teneriffa hat fast eine Million Einwohner und ist die bevölkerungsreichste Insel der Kanaren. Ihr Immobilienmarkt spiegelt diese Vielfalt wider: von den Ferienapartments im Süden (Playa de las Américas, Los Cristianos, Costa Adeje) bis zu den Wohnungen im Großraum Santa Cruz de Tenerife im Norden.

• Süden Teneriffas (Urlaubsgebiet): Costa Adeje, Playa de las Américas und Los Cristianos bündeln die größte Nachfrage nach Ferienvermietung auf der Insel. Preis zwischen 2.500 € und 4.500 €/m² für Apartments guter Qualität mit Zugang zu touristischen Dienstleistungen. Gut verwaltete Ferienvermietung kann Bruttorenditen von 7-10 % auf den Kaufpreis erzielen, doch die Regulierung von Ferienwohnungen ist in den letzten Jahren strenger geworden, und Sie müssen vor dem Kauf prüfen, ob eine Lizenz möglich ist.
• Santa Cruz de Tenerife: Die Hauptstadt der Insel ist ein Wohnungsmarkt mit wenig Tourismus. Preis zwischen 1.200 € und 1.800 €/m². Mietnachfrage von Beschäftigten der Verwaltung, des Hafens und des Dienstleistungssektors. Bruttorenditen von 6 % bis 8 % in den für Investoren interessanten Vierteln. Das ist der Markt für alle, die eine stabile Wohnungsvermietung ohne den Verwaltungsaufwand der Ferienvermietung wollen.
• La Laguna: Universitätsstadt (Universidad de La Laguna mit mehr als 25.000 Studierenden) und UNESCO-Welterbe. Preis zwischen 1.100 € und 1.600 €/m². Hohe Nachfrage nach Studentenwohnungen in den Vierteln nahe dem Campus. Beim Modell der Zimmervermietung Renditen von 9 % bis 13 %.
• Puerto de la Cruz und der Norden der Insel: Der Norden Teneriffas hat ein anderes touristisches Potenzial als der Süden: weniger garantierte Sonne, mehr Grün, Naturtourismus und weniger Überlastung. Die Preise sind erschwinglicher (900-1.400 €/m²), und die Mietnachfrage verteilt sich auf dauerhaftes Wohnen und Nischentourismus.

Gran Canaria: Las Palmas als Wohnungsmarkt einer Großstadt

Las Palmas de Gran Canaria hat mehr als 380.000 Einwohner und ist eine der bevölkerungsreichsten Städte Spaniens. Auf ihrem Immobilienmarkt überwiegt die Wohnnutzung viel stärker als der Tourismus (der sich auf den Süden der Insel, auf Maspalomas und Playa del Inglés, konzentriert), was sie zu einem anderen Markt macht als den Süden Teneriffas.

• Die Stadt Las Palmas: Eine Stadt mit starker Hafen-, Wirtschafts- und Universitätstätigkeit. Preis zwischen 1.300 € und 2.000 €/m² in den wichtigsten Vierteln. Vegueta (die Altstadt) und Triana (das historische Geschäftszentrum) haben höhere Preise. Die Viertel Ciudad Alta, Tamaraceite oder Schamann haben erschwinglichere Preise (900-1.300 €/m²) bei guter Mietnachfrage. Renditen von 6 % bis 8,5 %.
• Las Canteras: Der Stadtstrand von Las Palmas gehört zu den begehrtesten Lagen der Stadt. Apartments mit Meerblick in erster oder zweiter Reihe kosten 2.000-3.500 €/m² und haben eine sehr rege Nachfrage nach Sommervermietung. Las Canteras ist außerdem in der Surfwelt bekannt, was das ganze Jahr über Nischentourismus bringt.
• Süden Gran Canarias (Maspalomas, Meloneras): Das Urlaubsgebiet der Insel schlechthin. Preise zwischen 2.000 € und 4.000 €/m². Sehr rege internationale Nachfrage (Deutsche, Briten, Skandinavier). Bei gut positionierter Ferienvermietung Renditen von 8 % bis 12 % pro Jahr. Ob eine touristische Lizenz verfügbar ist, müssen Sie im Einzelfall prüfen.

Die Regeln für Ferienvermietung auf den Kanaren: was Sie prüfen müssen

Die Kanarischen Inseln haben eigene Vorschriften für Ferienwohnungen, die in den letzten Jahren wegen des Drucks auf das Wohnungsangebot für dauerhaft Ansässige strenger geworden sind. Seit dem 13. Dezember 2025 regelt sie das Gesetz 6/2025 über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen (Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas), das die entgegenstehenden Bestimmungen des Dekrets 113/2015 aufgehoben hat.

Die für Investoren wichtigsten Punkte:

• Ferienwohnungen auf den Kanaren müssen vor Beginn der Tätigkeit im Registro General Turístico de Canarias (dem allgemeinen Tourismusregister der Kanaren) eingetragen werden.
• Einige Gemeinden haben Moratorien oder Beschränkungen für die Vergabe neuer Lizenzen eingeführt, vor allem in den am stärksten überlasteten Gegenden im Süden Teneriffas und Gran Canarias. Prüfen Sie vor jedem Kauf mit touristischer Absicht die Lage in der jeweiligen Gemeinde.
• Gebäude mit Wohnungseigentum (Eigentümergemeinschaften) können die touristische Nutzung per Beschluss der Eigentümerversammlung verbieten. Prüfen Sie vor dem Kauf die Gemeinschaftsordnung.
• Die Ferienvermietung bringt besondere steuerliche Pflichten mit sich, darunter die Abführung der IGIC durch den Eigentümer.

Die anderen Inseln: Lanzarote, Fuerteventura und die kleineren Inseln

Lanzarote und Fuerteventura haben aktive touristische Märkte, aber mit Preis- und Regulierungsstrukturen, die eine eigene Analyse verdienen. Lanzarote ist UNESCO-Biosphärenreservat, was Beschränkungen für die bauliche Entwicklung mit sich bringt, die die Landschaft schützen, aber auch das Angebot an neuen Wohnungen begrenzen. Das hat bei bestehenden Objekten in Urlaubsgebieten wie Costa Teguise, Puerto del Carmen und Puerto Calero zu einer anhaltenden Wertsteigerung geführt.

Fuerteventura, dessen Sandstrände sich in ihrer Qualität mit der Karibik messen können, hat ebenfalls einen aktiven touristischen Markt, vor allem in Corralejo und Jandia. Die Preise sind etwas moderater als auf Lanzarote.

Die kleineren Inseln (La Gomera, La Palma, El Hierro) haben sehr kleine Märkte mit wenig dauerhafter Tiefe bei der Nachfrage nach Ferienvermietung, auch wenn La Palma nach dem Vulkanausbruch von 2021 wegen der Wiederaufbau- und Stadterneuerungsprojekte in einigen Gegenden besonderes Interesse geweckt hat.

Bankimmobilien und Versteigerungen auf den Kanaren

Die Kanaren haben im Zyklus der 2000er-Jahre Hypothekenschulden angehäuft, wenn auch in geringerem Maß als die Mittelmeerküste des Festlands. Die übernommenen Bankimmobilien auf den Inseln werden vor allem von CaixaBank (mit starker historischer Präsenz auf den Kanaren), Banco Sabadell und Servicern wie Haya (heute in Solvia aufgegangen) und Altamira verwaltet. Sareb (Spaniens „Bad Bank“) verkauft im Allgemeinen keine Wohnungen mehr an Privatpersonen: Was übrig ist, vermarktet Aliseda. Das Volumen ist kleiner als in Alicante oder Valencia, aber die Objekte gibt es, und der Wettbewerb bei Versteigerungen auf den Kanaren ist mäßig bis gering.

Weiterführende Ressourcen: Aktuelle Gelegenheiten auf den Inseln finden Sie unter Gelegenheiten auf Teneriffa und Gelegenheiten auf Gran Canaria. Wenn Sie als ausländischer Investor an den Kanaren interessiert sind, behandelt der Artikel über das Investieren in Spanien als Ausländer die besondere Besteuerung. Für das Cashflow-Modell von Ferien- und Wohnungsvermietung im Vergleich bietet der Leitfaden So berechnen Sie den tatsächlichen Cashflow die Methode, die sich auf die Kanaren anwenden lässt.