Immobilien in Nordspanien: Galicien, Asturien und Kantabrien (2026)

Der grüne Norden Spaniens ist vielleicht die Region, die Immobilieninvestoren aus den Großstädten des Südens und vom Mittelmeer am meisten unterschätzen. Galicien, Asturien und Kantabrien verbinden diversifizierte Volkswirtschaften, Mietmärkte mit stabiler Nachfrage und Kaufpreise, die zu den erschwinglichsten unter den Regionen mit einem gewissen wirtschaftlichen Gewicht gehören, auch wenn es bereits ausgewiesene angespannte Mietmärkte (zonas tensionadas) in A Coruña, Santiago de Compostela und einigen Vierteln und Ortsteilen von Gijón, Avilés, Gozón, Llanes und Cabrales gibt.

Der Nachteil, den auswärtige Investoren am häufigsten nennen, sind die Entfernung und die fehlende Ortskenntnis. Es sind Märkte, die mehr Vorarbeit bei der Analyse verlangen, weil die lokalen Dynamiken in den zusammenfassenden Studien weniger sichtbar sind. Doch für alle, die bereit sind, diese Arbeit zu leisten, sind die Chancen real.

Galicien: der uneinheitlichste Markt des Nordens

Galicien hat vier Städte mit sehr unterschiedlicher Dynamik: A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela und Ourense. Lugo und Pontevedra vervollständigen die Städtelandschaft. Für Investoren ist der Unterschied zwischen diesen Märkten wichtiger als jede Verallgemeinerung über „Galicien“.

• Vigo: Die größte und wirtschaftlich dynamischste Stadt. Industriehafen, Sitz von Stellantis Vigo (PSA), diversifizierte Wirtschaft. Durchschnittspreis 2026 zwischen 1.600 € und 2.200 €/m². Solide Mietnachfrage bei niedriger struktureller Arbeitslosigkeit. Renditen zwischen 6 % und 8 % in den für Investoren interessantesten Vierteln (Balaídos, Teis, Navia). Der Markt für Bankimmobilien ist aktiv, mit Abanca (dem galicischen Finanzinstitut, das aus der Krise der Sparkassen hervorgegangen ist) als Servicer mit dem größten Portfolio in der Region.
• A Coruña: Hafenstadt und Verwaltungszentrum mit guter Mietnachfrage und ausgewogener wirtschaftlicher Basis. Preis zwischen 1.800 € und 2.400 €/m². Die Viertel am Stadtrand (Os Mallos, Los Castros, Sagrada Familia) haben für Investoren das beste Verhältnis von Rendite zu Preis. Renditen von 5,5 % bis 7 %.
• Santiago de Compostela: Universitätsstadt und weltweites Pilgerziel. Tourismus und Universität erzeugen zwei Arten von Mietnachfrage, die sich praktisch nicht überschneiden: Ferienvermietung in der Altstadt (mit von der Xunta de Galicia, der galicischen Regionalregierung, streng regulierten Lizenzen) und Vermietung an Studierende in den Vierteln nahe dem Campus. Preis zwischen 1.500 € und 2.000 €/m². Beim Profil der Zimmervermietung an Studierende oder der kurzfristigen Ferienvermietung (mit Lizenz) können die Renditen sehr interessant sein.
• Ourense: Die Provinzhauptstadt mit den niedrigsten Preisen Galiciens (1.000-1.500 €/m²) und einer begrenzteren Mietnachfrage. Sie hat aber einen einzigartigen Unterschied: die Thermalquellen, die den Wellnesstourismus angekurbelt haben. Für Investoren in Ferienvermietung nahe dem Thermalbezirk gibt es eine besondere Nische mit guter Nachfrage und sehr niedrigen Kaufpreisen.

Asturien: Oviedo und Gijón als die interessantesten Märkte

Asturien hat zwei klar unterschiedliche städtische Märkte: Oviedo (Verwaltungshauptstadt, Dienstleistungen, Bildung) und Gijón (Industrie- und Hafenstadt im wirtschaftlichen Umbau hin zu Tourismus und Digitalwirtschaft). Beide haben moderate Kaufpreise und recht unterschiedliche Mietnachfrage.

• Oviedo: Universitätsstadt und Hauptstadt der Region, mit einer guten Basis aus Beamten und Beschäftigten im Dienstleistungssektor. Preis je nach Viertel zwischen 1.500 € und 2.200 €/m². Die historische Altstadt und die Stadterweiterung (Ensanche) haben höhere Preise. Viertel wie Teatinos, El Cristo oder La Florida bieten ein besseres Verhältnis von Preis und Rendite. Mieten zwischen 600 € und 850 €/Monat für Wohnungen mit 70-90 m². Renditen von 5,5 % bis 7,5 %. Der Markt für Bankimmobilien in Oviedo umfasst ein Portfolio von Unicaja (geerbt von Liberbank) mit Objekten in den Übergangsvierteln.
• Gijón: Die touristischste Stadt Asturiens, mit einer Küste, die im Sommer Besucher anzieht, und einer Wirtschaft, die sich in Richtung Digitalbranche und Kongresstourismus diversifiziert. Preis zwischen 1.400 € und 2.000 €/m². Die Gegend um El Llano, Pumarín und Montevil hat die erschwinglichsten Preise bei guter Nachfrage nach Wohnungsvermietung. Nahe dem Strand von San Lorenzo gibt es Potenzial für Ferienvermietung im Sommer, auch wenn die Saison kürzer ist als im Süden.

Kantabrien: Santander und die Küste als Schwerpunkte für Investitionen

Kantabrien hat wegen der Größe der Region einen relativ kleinen Immobilienmarkt, mit Santander als dominierendem Zentrum. Die Nähe zum Baskenland (Bilbao ist über die Autobahn 100 km entfernt) führt dazu, dass viele Beschäftigte aus Industrie und Dienstleistung in Biskaya wegen der moderateren Preise in Kantabrien wohnen.

Santander hat je nach Viertel Preise zwischen 1.800 € und 2.500 €/m². Das Zentrum und die Gegend um El Sardinero (am Strand) sind am teuersten. Viertel wie Cueto, Monte oder Nueva Montaña haben erschwinglichere Preise bei stabiler Mietnachfrage. Die Renditen in Santander liegen in den für Investoren besten Vierteln zwischen 5 % und 6,5 %.

Die kantabrische Küste (San Vicente de la Barquera, Castro Urdiales, Laredo, Suances) hat ein interessantes Potenzial für Ferienvermietung im Sommer, auch wenn die Hochsaison kürzer ist (intensiv im Juli und August) als am Mittelmeer. Die Kaufpreise in den Küstengemeinden liegen je nach Nähe zum Meer und Qualität der Gemeinde zwischen 1.500 € und 2.500 €/m².

Bankimmobilien im Norden: Abanca und das Erbe von Liberbank

Der Markt im Norden hat zwei dominierende Servicer in der Region:

Abanca: Das galicische Finanzinstitut, das aus der Umstrukturierung der galicischen Sparkassen (Caixanova und Caixa Galicia) hervorgegangen ist. Es hat das bedeutendste Immobilienportfolio Galiciens. Sein Immobilienportal EscogeCasa veröffentlicht einen Teil des Bestands. Die Objekte konzentrieren sich vor allem auf Galicien, mit der größten Dichte in Vigo, A Coruña und den wichtigsten galicischen Städten.

Liberbank (von Unicaja übernommen): Die Eingliederung von Liberbank in Unicaja im Jahr 2021 hat das Portfolio, das Liberbank in Asturien, Kantabrien und Kastilien-La Mancha angesammelt hatte, auf die Unicaja-Gruppe übertragen. Dieses Portfolio wird jetzt unter dem Dach von Unicaja verwaltet. Wer in diesen Regionen nach Objekten sucht, die früher Liberbank gehörten, muss also auf dem Immobilienportal von Unicaja suchen.

Das demografische Argument, das im Norden immer greift

Die großen Städte des Nordens (Vigo, A Coruña, Oviedo, Gijón, Santander) haben einen Zug gemeinsam, den langfristige Investoren beachten sollten: Es sind Universitätsstädte mit einer deutlichen Abwanderung junger Menschen nach Madrid und Barcelona, die aber zugleich eine Generation von Fachkräften zurückholen, die in ihre Heimatstädte zurückkehren, wenn das Homeoffice es erlaubt. Dieser Trend, der sich seit 2020 beschleunigt hat, erzeugt eine neue Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen in Städten mit erschwinglichen Preisen und hoher Lebensqualität.

Für Investoren, die heute auf diesen Märkten kaufen, kann dieser Trend in den nächsten 5-10 Jahren ein Katalysator für Wertsteigerungen sein, der in den aktuellen Preisen noch nicht vollständig eingepreist ist. Das ist keine Gewissheit, aber ein solides Argument für eine Investitionsthese, die über die reine Mietrendite hinausgeht und die erfahrenere Investoren bereits analysieren.

Die besonderen Risiken des Nordens, die Investoren kennen sollten

Der Markt im Norden hat Eigenschaften, die Investoren aus dem Süden oder vom Mittelmeer überraschen können:

• Die Saisonabhängigkeit bei Wohngemeinschaften: In Universitätsstädten wie Santiago, Oviedo oder Santander ist der Markt für die Vermietung von Zimmern und Wohngemeinschaften stark saisonabhängig: hohe Nachfrage von September bis Juni, Einbruch im Juli und August. Diesen Faktor müssen Sie im Finanzmodell berücksichtigen.
• Die Auswirkung der Feuchtigkeit auf die Instandhaltung: Das atlantische Klima bringt mehr Feuchtigkeit und mehr Regen als im Süden oder am Mittelmeer. Wohnungen mit Feuchtigkeitsproblemen sind im Gebäudebestand der 60er- und 70er-Jahre im Norden keine Seltenheit. Eine Prüfung von Feuchtigkeit, Leitungen und Dach vor dem Kauf ist auf diesen Märkten wichtiger als in Sevilla oder Madrid.
• Die schwierige Verwaltung aus der Ferne: Wenn Sie als Investor aus Valencia oder Madrid in Vigo kaufen, erfordert die Verwaltung aus der Ferne mehr Struktur als auf Ihrem eigenen Markt. Sie brauchen eine vertrauenswürdige Agentur oder einen Administrador de fincas (Hausverwalter) vor Ort mit vernünftiger Provision, damit das Modell ohne Ihre Anwesenheit funktioniert.

Weiterführende Ressourcen: Zu den Bankimmobilien von Unicaja mit Portfolio im Norden Spaniens (dem Erbe von Liberbank) behandelt der Artikel über Bankimmobilien von Unicaja die Abläufe und die geografische Verteilung des Portfolios. Wenn Sie den Norden mit anderen alternativen Märkten vergleichen möchten, analysiert der Artikel darüber, welche Stadt sich für Investitionen in Spanien eignet, die wichtigsten Kriterien. Das Modell der Vermietung an Studierende, das in den Universitätsstädten des Nordens greift, analysiert der Artikel über die Zimmervermietung mit seiner Renditerechnung.