Mietrendite berechnen: die echte Rendite einer Wohnung ohne Schönrechnen

Wenn Ihnen ein Makler sagt „diese Wohnung hat eine Rendite von 8 %“, sollten Sie als Erstes tief durchatmen und misstrauisch werden. Nicht weil er lügt (na ja, manchmal schon), sondern weil diese Zahl meist die Bruttorendite ist, die für eine Investitionsentscheidung praktisch nutzlos ist.

Was wirklich zählt, ist die Nettorendite. Und um sie zu ermitteln, müssen Sie vier oder fünf Posten einrechnen, die die meisten Käufer ignorieren, bis es zu spät ist.

Die Grundrechnung, die fast alle falsch machen

Die Formel der Bruttorendite ist einfach:

Bruttorendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100

Eine Wohnung für 100.000 €, die Sie für 700 € im Monat vermieten → 8.400 € im Jahr → 8,4 % brutto. Klingt gut. Aber Moment.

Was niemand in die Excel-Tabelle schreibt

• IBI (die kommunale Grundsteuer): Zwischen 300 € und 800 € im Jahr, je nach Gemeinde. Sie zahlt der Eigentümer, wenn Sie nichts anderes aushandeln.
• Eigentümergemeinschaft (Hausgeld): 50 €-150 € im Monat bei normalen Wohnungen. Mehr, wenn es einen Pool, einen Hausmeister oder einen alten Aufzug gibt.
• Wohnungsversicherung: Pflicht, wenn Sie eine Hypothek haben. 200 €-400 € im Jahr.
• Leerstand und Zahlungsausfälle: Statistisch steht eine Mietwohnung zwischen zwei Verträgen oder wegen Zahlungsausfällen 1 bis 2 Monate im Jahr leer. Das sind 700 €-1.400 €, die Sie nicht einnehmen.
• Instandhaltung und Reparaturen: Rechnen Sie mit 1 % des Wohnungswerts pro Jahr. Bei einer Wohnung für 100.000 € legen Sie 1.000 € zurück.
• IRPF (die spanische Einkommensteuer) auf die Einnahmen: Mieteinkünfte werden besteuert. Mit der Ermäßigung von 50 % und Ihrem Grenzsteuersatz zahlen Sie womöglich zwischen 15 % und 25 % dessen, was Sie einnehmen.
• Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, ITP (die Grunderwerbsteuer, bei Bestandsimmobilien) oder IVA (die Mehrwertsteuer, bei Neubauten), Gestoría (das Büro, das die Formalitäten erledigt) … zwischen 8 % und 12 % des Preises. Verteilen Sie sie als abzuschreibende Kosten auf 10 Jahre.

Die echte Formel, die Sie verwenden sollten

Nettorendite = ((Jahresmiete - gesamte jährliche Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100

Mit demselben Beispiel: 8.400 € Einnahmen - 3.200 € Kosten = 5.200 € netto / 112.000 € (Preis + Nebenkosten) = 4,6 % real. Ganz anders als die 8,4 % vom Anfang.

Wann lohnt sich das Investment?

In Madrid oder Barcelona ist eine echte Nettorendite von 3-4 % bereits vernünftig, weil die Wertsteigerung der Immobilie das ausgleicht. In mittelgroßen Städten lohnt es sich unter 5 % netto nicht. Bei Bankimmobilien oder Versteigerungsobjekten, deren Einstiegspreis 30-40 % unter dem Markt liegt, sind 6-8 % netto durchaus erreichbar. Dort liegt das Geschäft.

Die clevere Abkürzung

Bevor Sie zum Taschenrechner greifen, beschränken Sie sich auf Objekte, die rechnerisch schon mit einem guten Preis starten. Wenn Sie zum Marktpreis kaufen, liegt die Nettorendite selten über 4 %. Wenn Sie eine Bankimmobilie mit 35 % Abschlag kaufen, starten Sie das Rennen bei Kilometer 35. Dieser Vorsprung am Anfang macht aus einem mittelmäßigen Investment ein hervorragendes.

Lernen Sie weiter: Lesen Sie auch, wie der echte Immobilien-ROI funktioniert und warum die Zahl, die man Ihnen nennt, immer lügt. Oder wenn Sie lieber gleich handeln, sehen Sie sich die Gelegenheiten bei Bankimmobilien mit geprüften Abschlägen an.