ROI imobiliário: como calculá-lo e porque os 8% anunciados nunca são reais

O ROI (Return on Investment, ou retorno do investimento) é o indicador-rei de qualquer investimento imobiliário. Mas há tantas formas de o calcular, e tantas formas de o manipular para que fique bonito, que muitos investidores principiantes tomam decisões com base num número que não mede o que julgam que mede.

A fórmula básica do ROI imobiliário

ROI = (Ganho líquido / Capital investido) × 100

Simples em teoria. O problema está no que se põe em cada variável.

O erro mais comum: confundir ROI com rentabilidade do arrendamento

A rentabilidade do arrendamento (anual) mede quanto recebe de renda face ao que pagou. O ROI mede o retorno total do investimento, incluindo a valorização do ativo. São duas coisas diferentes.

Uma casa que arrenda a 5% ao ano e que valoriza 4% nesse ano tem um ROI total de 9%, embora a rentabilidade do arrendamento seja só de 5%. Ignorar a valorização subestima enormemente o retorno real do imobiliário face a outros ativos.

Os três tipos de ROI que deve conhecer

• ROI bruto: Rendimentos do arrendamento / preço de compra. Útil para comparar depressa, inútil para decidir.
• ROI líquido: (Rendimentos do arrendamento - todas as despesas) / (preço de compra + despesas de compra). Este já faz sentido.
• ROI sobre o capital próprio (com alavancagem): Se financiar com crédito à habitação, o ROI calcula-se sobre o SEU dinheiro investido, e não sobre o preço total. É aqui que a alavancagem torna os números muito diferentes.

O poder da alavancagem no ROI

Exemplo concreto: compra uma casa de 100.000€. Dá 30.000€ de entrada e pede 70.000€ de crédito. A casa gera 6.000€ líquidos por ano de renda. O crédito custa-lhe 3.000€ por ano em juros.

ROI sobre o capital próprio = (6.000 - 3.000) / 30.000 = 10%. Se tivesse comprado a pronto: 6.000 / 100.000 = 6%. A alavancagem transforma os 6% em 10%.

O risco, claro, é que, se o ativo perder valor, as perdas também se amplificam. Por isso o ponto de entrada importa tanto: comprar com um desconto real, através de ativos da banca ou de leilões, é a forma mais segura de usar a alavancagem.

Como comparar operações diferentes com o ROI

O ROI serve para comparar o que é comparável. O que tem melhor ROI: um apartamento na costa de 150.000€ com 8.000€ de ganho anual, ou uma casa numa cidade média de 50.000€ com 3.500€? O primeiro: 5,3%. O segundo: 7%. Se, ainda por cima, comprou o segundo com 30% de desconto sobre o mercado, a valorização potencial torna-o ainda mais interessante.

Quando o ROI mente

O ROI calculado só sobre os primeiros anos será sempre otimista, porque inclui os rendimentos mas não as despesas extraordinárias que vêm depois: quotas extraordinárias do condomínio, obras, mudanças de inquilino, períodos vazios. Um ROI projetado a 10 anos, com cenários pessimistas incluídos, é infinitamente mais útil do que o de um ano ideal.

Para o calcular bem: Use também a fórmula detalhada em como calcular a rentabilidade líquida real. E, se quiser procurar ativos em que o ROI seja sólido desde o primeiro dia, comece pelos imóveis da banca ou pelos leilões judiciais, onde o preço de entrada já parte com vantagem.