Comprar casa nas Canárias para investir: Tenerife e Gran Canaria

As Canárias têm algo que nenhum outro mercado imobiliário espanhol consegue oferecer: turismo de sol e praia durante os doze meses do ano. Enquanto o Mediterrâneo tem uma época dominante de três meses intensos e o resto do ano com ocupação reduzida, as Ilhas Canárias recebem visitantes de forma constante durante todo o ano graças ao seu clima subtropical, que transforma o inverno europeu na época alta das ilhas.

Isso muda radicalmente a equação do arrendamento de férias: em vez de calcular a rentabilidade sobre 3 meses de ocupação alta e 9 de ocupação baixa, o investidor nas Canárias trabalha com uma procura distribuída de forma mais uniforme. O resultado, nos ativos bem localizados, são rentabilidades de arrendamento turístico superiores à média nacional, com menos sazonalidade.

Mas nem tudo nas Canárias é turismo e sol. As ilhas têm também economias residenciais, mercados de arrendamento de longa duração e estruturas de preços que o investidor que só conhece a imagem turística nem sempre conhece bem.

A fiscalidade própria das Canárias: o IGIC e o REF (o regime económico e fiscal canário)

As Canárias têm um regime fiscal diferente do resto de Espanha, consequência da sua condição de região ultraperiférica da União Europeia. Os dois elementos que mais afetam o investidor imobiliário são:

• IGIC em vez de IVA: As compras e vendas de imóveis em primeira transmissão nas Canárias são tributadas pelo Impuesto General Indirecto Canario (IGIC, o imposto indireto canário) em vez do IVA peninsular. A taxa geral do IGIC para habitação é de 7% (face aos 10% do IVA na Península para habitação); as VPO (habitação protegida) entregues pelo promotor têm taxa zero, e a habitação própria permanente até 200.000 € (mais para famílias numerosas) desce para 5%, com requisitos, ou para 3% se, além disso, o comprador tiver 40 anos ou menos ou estiver noutros casos (família numerosa, deficiência, rendimentos baixos…). Isso reduz de forma significativa o custo de aquisição em primeira transmissão.
• ITPAJD na segunda transmissão: Tal como na Península, as segundas transmissões são tributadas pelo Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, o imposto sobre transmissões). A taxa nas Canárias é de 6,5% com caráter geral, semelhante à de regiões como Madrid, mas inferior à da Catalunha ou da Galiza.
• Zona Especial Canaria (ZEC): Para os investidores que operam através de sociedades, a ZEC oferece taxas reduzidas (de 4%) no Impuesto de Sociedades (o equivalente espanhol do IRC) para determinadas atividades e com condições específicas de emprego e de capital. Na gestão de um património imobiliário de certa dimensão, a combinação da ZEC com a estrutura societária adequada pode gerar vantagens fiscais significativas face ao regime peninsular.

Tenerife: o maior mercado e o mais diverso das ilhas

Tenerife tem quase um milhão de habitantes e é a ilha mais populosa das Canárias. O seu mercado imobiliário reflete essa diversidade: desde os apartamentos turísticos do sul (Playa de las Américas, Los Cristianos, Costa Adeje) até às habitações residenciais da área metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, no norte.

• Sul de Tenerife (zona turística): Costa Adeje, Playa de las Américas e Los Cristianos concentram a maior procura de arrendamento turístico da ilha. Preço entre 2.500 € e 4.500 €/m² para apartamentos de boa qualidade com acesso a serviços turísticos. O arrendamento turístico bem gerido pode gerar rentabilidades brutas de 7-10% sobre o preço de compra, mas a regulação das habitações de férias aumentou nos últimos anos e é preciso verificar a possibilidade de licença antes de comprar.
• Santa Cruz de Tenerife: A capital da ilha é um mercado residencial com pouca presença turística. Preço entre 1.200 € e 1.800 €/m². Procura de arrendamento de trabalhadores da administração pública, do porto e dos serviços. Rentabilidades brutas de 6% a 8% nos bairros de interesse para o investidor. É o mercado para quem quer arrendamento residencial estável, sem a complexidade de gestão do turístico.
• La Laguna: Cidade universitária (a Universidade de La Laguna tem mais de 25.000 alunos) e Património da Humanidade da UNESCO. Preço entre 1.100 € e 1.600 €/m². Muita procura de arrendamento estudantil nos bairros próximos do campus. No modelo de arrendamento por quartos, rentabilidades de 9% a 13%.
• Puerto de la Cruz e norte da ilha: O norte de Tenerife tem um potencial turístico diferente do sul: menos sol garantido, mais verde, turismo de natureza e menor saturação. Os preços são mais acessíveis (900 €-1.400 €/m²) e a procura de arrendamento é mista, entre residencial permanente e turismo de nicho.

Gran Canaria: Las Palmas como mercado residencial de grande cidade

Las Palmas de Gran Canaria tem mais de 380.000 habitantes e é uma das cidades mais populosas de Espanha. O seu mercado imobiliário tem uma componente residencial muito mais dominante do que a turística (concentrada no sul da ilha, em Maspalomas e Playa del Inglés), o que a torna um mercado diferente do sul de Tenerife.

• Las Palmas capital: Cidade com forte atividade portuária, económica e universitária. Preço entre 1.300 € e 2.000 €/m² nos bairros principais. A zona de Vegueta (centro histórico) e Triana (centro comercial histórico) tem preços mais altos. Os bairros de Ciudad Alta, Tamaraceite ou Schamann têm preços mais acessíveis (900 €-1.300 €/m²), com boa procura de arrendamento. Rentabilidades de 6% a 8,5%.
• Las Canteras: A praia urbana de Las Palmas é um dos ativos mais valorizados da cidade. Apartamentos com vista para o mar em primeira ou segunda linha têm preços de 2.000-3.500 €/m² e uma procura de arrendamento de verão muito ativa. Las Canteras é, além disso, famosa no mundo do surf, o que gera turismo de nicho durante todo o ano.
• Sul de Gran Canaria (Maspalomas, Meloneras): A zona turística por excelência da ilha. Preços entre 2.000 € e 4.000 €/m². Procura internacional (alemães, ingleses, escandinavos) muito ativa. No arrendamento turístico bem posicionado, rentabilidades de 8% a 12% ao ano. É preciso verificar a disponibilidade de licença turística em cada caso concreto.

A regulação do arrendamento turístico nas Canárias: o que é preciso verificar

As Ilhas Canárias têm a sua própria legislação sobre habitações de férias, que se tornou mais restritiva nos últimos anos devido à pressão sobre a disponibilidade de habitação para os residentes permanentes. Desde 13 de dezembro de 2025, são reguladas pela Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (a lei canária do uso turístico sustentável das habitações), que revogou o que no Decreto 113/2015 a contrariava.

Os aspetos mais relevantes para o investidor:

• As habitações de férias nas Canárias têm de ser inscritas no Registro General Turístico de Canarias (o registo turístico das Canárias) antes de iniciarem a atividade.
• Alguns municípios estabeleceram moratórias ou limitações à concessão de novas licenças, sobretudo nas zonas mais saturadas do sul de Tenerife e de Gran Canaria. Verifique a situação do município concreto antes de qualquer compra com intenção turística.
• Os edifícios em regime de propriedade horizontal (condomínios) podem proibir o uso turístico por deliberação da assembleia de condóminos. Verifique os estatutos do condomínio antes de comprar.
• A atividade de arrendamento turístico gera obrigações fiscais específicas, incluindo a liquidação do IGIC por parte do proprietário.

As outras ilhas: Lanzarote, Fuerteventura e as ilhas menores

Lanzarote e Fuerteventura têm mercados turísticos ativos, mas com estruturas de preços e de regulação que merecem uma análise específica. Lanzarote está declarada Reserva da Biosfera pela UNESCO, o que implica limitações ao desenvolvimento urbanístico que protegem a paisagem, mas que também restringem a oferta de habitação nova. Isso gerou uma valorização sustentada dos ativos existentes em zonas turísticas como Costa Teguise, Puerto del Carmen e Puerto Calero.

Fuerteventura, com praias de areia que rivalizam em qualidade com as das Caraíbas, tem também um mercado turístico ativo, sobretudo em Corralejo e Jandia. Os preços são um pouco mais moderados do que em Lanzarote.

As ilhas menores (La Gomera, La Palma, El Hierro) têm mercados muito pequenos, com pouca profundidade de procura sustentada de arrendamento turístico, embora La Palma tenha despertado um interesse específico depois do vulcão de 2021, devido aos projetos de reconstrução e de renovação urbana em algumas zonas.

Imóveis da banca e leilões nas Canárias

As Canárias acumularam endividamento hipotecário durante o ciclo dos anos 2000, embora em menor proporção do que o Mediterrâneo peninsular. Os imóveis adjudicados pelos bancos nas ilhas são geridos principalmente pelo CaixaBank (com uma forte presença histórica nas Canárias), pelo Banco Sabadell e por servicers como a Haya (hoje integrada na Solvia) e a Altamira. A Sareb (o «banco mau» espanhol) já não vende, em geral, habitação a particulares: o que resta é comercializado pela Aliseda. O volume é menor do que em Alicante ou Valência, mas os ativos existem e a concorrência nos leilões canários é moderada a baixa.

Recursos relacionados: Para oportunidades ativas nas ilhas, consulte as oportunidades em Tenerife e as oportunidades em Gran Canaria. Se é um investidor estrangeiro interessado nas Canárias, o artigo sobre investir em Espanha sendo estrangeiro cobre a fiscalidade específica. Para o modelo de cash flow turístico face ao residencial, o guia sobre como calcular o cash flow real tem a metodologia aplicável às Canárias.