A alavancagem é o conceito que faz do imobiliário um dos veículos de investimento mais poderosos para o investidor particular. E é também o que o torna perigoso se for mal usada. Percebê-la bem é provavelmente a aprendizagem mais importante que um investidor imobiliário principiante pode fazer.
O que é a alavancagem, em termos simples
Alavancagem é usar dinheiro emprestado para investir. No imobiliário, o crédito à habitação é o seu instrumento de alavancagem. Quando compra um imóvel com 20% de capital próprio e 80% de crédito, está alavancado 5 vezes: controla um ativo de 100.000 € com apenas 20.000 € seus.
Como multiplica o retorno: o exemplo concreto
Suponha que compra uma casa de 100.000 € com 20.000 € próprios e 80.000 € de crédito. Ao fim de 5 anos, o imóvel valorizou 20% e vale 120.000 €. Ganhou 20.000 €. Mas o seu investimento inicial foi de 20.000 €... o que equivale a um retorno de 100% sobre o seu capital próprio. Sem alavancagem, investindo diretamente os 100.000 €, teria ganho apenas 20%.
A isto há que somar o fluxo de caixa do arrendamento durante esses 5 anos, que cobre a prestação do crédito e gera excedente. O retorno total pode ser muito significativo.
Como amplifica as perdas
O efeito funciona da mesma forma no sentido contrário. Se o imóvel desvalorizar 20% e passar a valer 80.000 €, o seu capital próprio de 20.000 € desapareceu por completo (o banco continua a ter os seus 80.000 € de dívida). E, se tiver de vender nesse momento, deve ao banco mais do que recebe pelo imóvel: uma situação de «negative equity», ou património negativo.
Quanta alavancagem é razoável
A regra do investidor prudente: o fluxo de caixa do arrendamento tem de cobrir a prestação do crédito mesmo com uma ocupação de 80% (e não de 100%, que é irrealista). Se as contas não baterem certo com essa margem de segurança, a alavancagem é excessiva para esse ativo ou para esse preço de compra. A alavancagem é uma ferramenta poderosa, mas a margem de segurança é o que faz a diferença entre o investidor que sobrevive aos ciclos e o que não sobrevive.
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