Valor base do leilão e avaliação judicial: o que é e o que não diz

No anúncio de cada leilão há um número grande, o «valor de subasta» (o valor base do leilão), e quase toda a gente o lê como se fosse o preço do apartamento. Não é. É o número sobre o qual se calculam a caução, os 70% e as percentagens do leilão deserto, e sai de uma avaliação feita há anos ou de um perito que não visitou o imóvel. Perceber de onde vem é o que lhe permite licitar pelo que a casa vale e não pelo que diz o papel.

De onde sai o valor do leilão

• Execução hipotecária: é o valor que o devedor e o banco acordaram na escritura da hipoteca «para efeitos de leilão», que por lei não pode ser inferior a 75% da avaliação feita para conceder o empréstimo. Se a hipoteca foi assinada em 2007, o valor do leilão reflete o mercado de 2007.
• Execução ordinária (outras dívidas): não há escritura que o fixe, por isso o tribunal nomeia um perito que faz uma avaliação pericial (avalúo) do imóvel. É a «avaliação judicial» ou pericial. O perito avalia com dados registais e de mercado, muitas vezes sem entrar no apartamento.
• Desconto dos ónus anteriores: na execução ordinária, à avaliação pericial subtraem-se os ónus que vão subsistir (uma hipoteca anterior, por exemplo). O valor do leilão pode ficar muito abaixo da avaliação pericial, e isso não é uma pechincha: é que esses ónus ficam para si.

Porque não coincide com o preço de mercado

Porque mede outra coisa e noutro momento. Uma habitação avaliada em 300.000 euros em 2008 pode valer hoje 180.000 num município que não recuperou, ou 450.000 num bairro que subiu. Uma avaliação pericial de há dois anos, feita sem visita, não sabe se lá dentro há uma remodelação ou um desastre. E o valor do leilão também não inclui o que o apartamento lhe vai custar depois: remodelação, dívidas ao condomínio, recuperar a posse se estiver ocupado, impostos.

Para que serve, então

Para tudo o que é processual. Sobre o valor do leilão calcula-se:

• A caução para licitar: 20%, com um mínimo de 1.000 euros, nos processos iniciados a partir de abril de 2025 (5% nos anteriores).
• O limiar dos 70%: acima dele, a arrematação é aprovada diretamente; abaixo, o devedor tem dez dias para apresentar quem melhore a licitação.
• As percentagens do leilão deserto: nos processos iniciados a partir de abril de 2025, o credor já não pode ficar com o bem adjudicado se ninguém licitou, mas a pessoa que o devedor designar pode ficar com ele a partir de 50% do valor (ou pelo que é devido ao credor, nunca menos de 40%).

Por isso importa, mesmo que não diga quanto vale o apartamento: define quanto dinheiro precisa para participar e quando a sua licitação é firme.

Como calcular a sua licitação máxima

1. Valor de mercado hoje: vendas fechadas de apartamentos comparáveis na mesma zona nos últimos meses. Não anúncios: vendas.
2. Subtraia a remodelação de que previsivelmente vai precisar (sem visita, orçamente a completa).
3. Subtraia os ónus anteriores que subsistem, segundo a certificación registral (a certidão do registo predial) que consta do processo.
4. Subtraia as dívidas ao condomínio pelas quais vai responder (ano em curso e os três anteriores) e o IBI (o imposto municipal sobre imóveis) por pagar.
5. Subtraia o custo de recuperar a posse se estiver ocupado: advogado, procurador, tempo.
6. Subtraia impostos e despesas: o ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) sobre o preço de adjudicação (ou sobre o valor de referência, se for maior), o registo e a margem que quer ganhar.

O que sobra é a sua licitação máxima. Compare-a com o valor do leilão apenas para saber se ultrapassa os 70% (arrematação direta) ou não (semanas de incerteza). Se o seu máximo ficar abaixo de 50% do valor do leilão (abaixo desse número, a arrematação já não é aprovada sem mais), provavelmente o leilão não é para si, e sim a cesión de remate (a cessão da arrematação a um terceiro) ou a compra posterior ao banco.

O erro típico

Ver «valor do leilão: 250.000, licitação mínima: 0» e pensar que se pode comprar por 100.000 um apartamento que vale 250.000. O normal é que o apartamento valha hoje outra coisa, que os ónus anteriores mudem o número e que, abaixo dos 70%, a arrematação demore semanas a ser confirmada ou não chegue a sê-lo. O número certo não está no anúncio: está no mercado daquela rua.

Para continuar: como ler os ónus anteriores, o guia completo dos leilões judiciais com as regras de 2025 e, para não calcular o valor de mercado à mão, os leilões do BOE (o Diário Oficial do Estado espanhol) com o seu valor estimado e o seu desconto no RadarPro.