Valore d’asta e perizia giudiziaria in Spagna: cosa sono e cosa non dicono

Nell’avviso di ogni asta c’è una cifra grande, «valor de subasta» (il valore d’asta), e quasi tutti la leggono come se fosse il prezzo dell’appartamento. Non lo è. È il numero su cui si calcolano la cauzione, il 70% e le percentuali dell’asta deserta, e viene da una perizia fatta anni fa o da un perito che non ha visitato l’immobile. Capire da dove viene è ciò che ti permette di offrire quello che vale la casa e non quello che c’è scritto sulla carta.

Da dove viene il valore d’asta

• Esecuzione ipotecaria: è il valore che debitore e banca hanno pattuito nell’atto notarile del mutuo «ai fini dell’asta», che per legge non può essere inferiore al 75% della perizia fatta per concedere il prestito. Se il mutuo è stato firmato nel 2007, il valore d’asta riflette il mercato del 2007.
• Esecuzione ordinaria (altri debiti): non c’è un atto che lo fissi, quindi il tribunale nomina un perito che fa una stima (avalúo) dell’immobile. È la «perizia giudiziaria» (tasación judicial o pericial). Il perito valuta con dati del registro e di mercato, spesso senza entrare nell’appartamento.
• Detrazione dei gravami precedenti: nell’esecuzione ordinaria, dalla stima si sottraggono i gravami che resteranno in vita (un’ipoteca precedente, per esempio). Il valore d’asta può risultare molto al di sotto della stima, e questo non è un affare: vuol dire che quei gravami te li accolli tu.

Perché non coincide con il prezzo di mercato

Perché misura un’altra cosa e in un altro momento. Una casa periziata a 300.000 euro nel 2008 può valere oggi 180.000 in un comune che non si è ripreso, o 450.000 in un quartiere dove i prezzi sono saliti. Una stima peritale di due anni fa, fatta senza visita, non sa se dentro c’è una ristrutturazione o un disastro. E il valore d’asta non include nemmeno quello che ti costerà l’appartamento dopo: ristrutturazione, debiti condominiali, recuperare il possesso se è occupato, imposte.

A cosa serve allora

A tutto ciò che è procedurale. Sul valore d’asta si calcolano:

• La cauzione per fare offerte: il 20%, con un minimo di 1.000 euro, nei procedimenti avviati da aprile 2025 (il 5% in quelli precedenti).
• La soglia del 70%: sopra, l’aggiudicazione viene approvata direttamente; sotto, il debitore ha dieci giorni per presentare qualcuno che migliori l’offerta.
• Le percentuali dell’asta deserta: nei procedimenti avviati da aprile 2025, il creditore non può più aggiudicarsi il bene se nessuno ha fatto offerte, ma la persona indicata dal debitore può prenderlo dal 50% del valore (o per quanto è dovuto al creditore, mai meno del 40%).

Per questo conta anche se non dice quanto vale l’appartamento: definisce quanti soldi ti servono per partecipare e quando la tua offerta è definitiva.

Come calcolare la tua offerta massima

1. Valore di mercato oggi: vendite concluse di appartamenti comparabili nella stessa zona negli ultimi mesi. Non annunci: vendite.
2. Sottrai la ristrutturazione che presumibilmente serve (senza visita, metti in conto quella completa).
3. Sottrai i gravami precedenti che restano in vita, secondo la certificación registral (il certificato del registro immobiliare) del fascicolo.
4. Sottrai i debiti condominiali di cui risponderai (anno in corso e i tre precedenti) e l’IBI (l’imposta comunale sugli immobili) arretrato.
5. Sottrai il costo per recuperare il possesso se è occupato: avvocato, procurador (il procuratore legale), tempo.
6. Sottrai imposte e spese: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite) sul prezzo di aggiudicazione (o sul valore di riferimento se è più alto), registro e il margine che vuoi guadagnare.

Quello che resta è la tua offerta massima. Confrontala con il valore d’asta solo per sapere se supera il 70% (aggiudicazione diretta) o no (settimane di incertezza). Se il tuo massimo resta sotto il 50% del valore d’asta (sotto quella cifra l’aggiudicazione non viene più approvata senza altri passaggi), probabilmente l’asta non fa per te e conviene di più la cesión de remate (la cessione dell’aggiudicazione a un terzo) o l’acquisto successivo dalla banca.

L’errore tipico

Vedere «valore d’asta: 250.000, offerta minima: 0» e pensare di poter comprare per 100.000 un appartamento che vale 250.000. Di norma l’appartamento oggi vale un’altra cifra, i gravami precedenti cambiano il numero e, sotto il 70%, l’aggiudicazione impiega settimane a essere confermata o non viene confermata affatto. La cifra giusta non è nell’avviso: è nel mercato di quella via.

Per continuare: come leggere i gravami precedenti, la guida completa alle aste giudiziarie con le regole del 2025 e, per non calcolare il valore di mercato a mano, le aste del BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola) con il loro valore stimato e il loro sconto su RadarPro.