Valeur d'enchère et expertise judiciaire : ce que c'est et ses limites

Dans l'annonce de chaque enchère figure un gros chiffre, la « valeur de l'enchère » (valor de subasta), et presque tout le monde le lit comme si c'était le prix de l'appartement. Ce n'est pas le cas. C'est le chiffre sur lequel se calculent le dépôt, les 70 % et les pourcentages de l'enchère sans enchérisseur, et il provient d'une expertise réalisée il y a des années ou d'un expert qui n'a pas visité le bien. Comprendre d'où il vient, c'est ce qui vous permet d'enchérir pour ce que vaut le logement, et non pour ce que dit le papier.

D'où vient la valeur de l'enchère

• Exécution hypothécaire : c'est la valeur que le débiteur et la banque ont convenue dans l'acte de prêt hypothécaire « aux fins de l'enchère », et qui, selon la loi, ne peut pas être inférieure à 75 % de l'expertise réalisée pour accorder le prêt. Si l'hypothèque a été signée en 2007, la valeur de l'enchère reflète le marché de 2007.
• Exécution ordinaire (autres dettes) : aucun acte ne la fixe, le tribunal nomme donc un perito (un expert) qui réalise un avalúo (une évaluation) du bien. C'est ce qu'on appelle l'« expertise judiciaire » (tasación judicial ou pericial). L'expert évalue à partir des données du registre et du marché, bien souvent sans entrer dans l'appartement.
• Déduction des charges antérieures : dans l'exécution ordinaire, on soustrait de l'avalúo les charges qui vont subsister (une hypothèque antérieure, par exemple). La valeur de l'enchère peut se retrouver bien en dessous de l'avalúo, et ce n'est pas une aubaine : ces charges, c'est vous qui les reprenez.

Pourquoi elle ne coïncide pas avec le prix du marché

Parce qu'elle mesure autre chose, à un autre moment. Un logement expertisé à 300 000 euros en 2008 peut valoir aujourd'hui 180 000 dans une commune qui ne s'est pas redressée, ou 450 000 dans un quartier qui a pris de la valeur. Une évaluation d'expert vieille de deux ans, faite sans visite, ne peut pas savoir si l'intérieur est refait à neuf ou dévasté. Et la valeur de l'enchère n'inclut pas non plus ce que l'appartement vous coûtera ensuite : travaux, dettes de copropriété, récupération de la possession s'il est occupé, impôts.

À quoi sert-elle, alors ?

À tout ce qui relève de la procédure. C'est sur la valeur de l'enchère que se calculent :

• Le dépôt pour enchérir : 20 %, avec un minimum de 1 000 euros, dans les procédures engagées depuis avril 2025 (5 % dans les précédentes).
• Le seuil des 70 % : au-dessus, l'adjudication est approuvée directement ; en dessous, le débiteur dispose de dix jours pour présenter quelqu'un qui améliore l'offre.
• Les pourcentages de l'enchère sans enchérisseur : dans les procédures engagées depuis avril 2025, le créancier ne peut plus se faire adjuger le bien si personne n'a enchéri, mais la personne que désigne le débiteur peut l'obtenir à partir de 50 % de la valeur (ou pour ce qui est dû au créancier, jamais moins de 40 %).

C'est pourquoi elle compte, même si elle ne dit pas ce que vaut l'appartement : elle détermine de combien d'argent vous avez besoin pour participer et à partir de quand votre offre est ferme.

Comment calculer votre offre maximale

1. Valeur de marché aujourd'hui : ventes conclues d'appartements comparables dans le même secteur au cours des derniers mois. Pas des annonces : des ventes.
2. Soustrayez les travaux qu'il nécessitera probablement (sans visite, chiffrez une rénovation complète).
3. Soustrayez les charges antérieures qui subsistent, d'après la certificación registral (le certificat du registre foncier) du dossier.
4. Soustrayez les dettes de copropriété dont vous répondrez (année en cours et trois précédentes) et l'IBI (la taxe foncière locale) impayé.
5. Soustrayez le coût de la récupération de la possession s'il est occupé : avocat, procurador (le mandataire qui représente les parties devant le tribunal), temps.
6. Soustrayez les impôts et les frais : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation) sur le prix d'adjudication (ou sur la valeur de référence si elle est plus élevée), registre, et la marge que vous voulez gagner.

Ce qui reste, c'est votre offre maximale. Comparez-la à la valeur de l'enchère uniquement pour savoir si elle dépasse 70 % (adjudication directe) ou non (des semaines d'incertitude). Si votre maximum est inférieur à 50 % de la valeur de l'enchère (en dessous de ce chiffre, l'adjudication n'est plus approuvée d'office), l'enchère n'est probablement pas pour vous ; la cesión de remate (la cession de l'adjudication à un tiers) ou l'achat ultérieur auprès de la banque, en revanche, peuvent l'être.

L'erreur classique

Voir « valeur de l'enchère : 250 000, offre minimale : 0 » et penser qu'on peut acheter pour 100 000 un appartement qui en vaut 250 000. En général, l'appartement vaut aujourd'hui autre chose, les charges antérieures changent le chiffre et, en dessous de 70 %, l'adjudication met des semaines à être confirmée, ou ne l'est pas. Le bon chiffre n'est pas dans l'annonce : c'est le marché de cette rue qui le donne.

Pour aller plus loin : comment lire les charges antérieures, le guide complet des enchères judiciaires avec les règles de 2025 et, pour ne pas calculer la valeur de marché à la main, les enchères du BOE (le Journal officiel espagnol) avec leur valeur estimée et leur décote sur RadarPro.