Dação em pagamento: o que é, quando se pode pedir e que consequências tem

A dação em pagamento (dación en pago, em Espanha) é o mecanismo legal pelo qual um devedor hipotecário entrega a casa ao banco em troca do cancelamento total da dívida. Parece simples, mas tem nuances importantes que afetam tanto o devedor em dificuldades como o investidor que pondera comprar ativos em situações de incumprimento. Perceber como funciona explica porque é que algumas casas chegam ao mercado de ativos bancários com histórias complicadas e que margem real tem o devedor antes de o processo chegar a leilão.

Porque é que a dação em pagamento não é um direito automático

Em Espanha, ao contrário de outros países como os Estados Unidos, o executado por um crédito à habitação não pode simplesmente devolver as chaves ao banco e ficar livre da dívida. A hipoteca é um contrato de empréstimo com garantia real: se a venda forçada do imóvel não cobrir a totalidade da dívida pendente, o banco pode exigir a diferença ao devedor com todos os seus bens presentes e futuros.

Isto foi especialmente dramático durante a crise de 2008-2014, quando milhares de famílias perderam a casa em leilão por preços muito abaixo do valor hipotecado e continuaram a dever ao banco a diferença. Uma casa hipotecada por 200.000 € e adjudicada em leilão por 120.000 € deixava o devedor sem casa e com 80.000 € de dívida em vigor. Essa situação gerou uma pressão social e política que levou a reformas legais significativas a partir de 2012.

A dação em pagamento também não está regulada como direito geral no Código Civil espanhol. É uma figura contratual: o banco ou a instituição financeira pode aceitá-la ou não, à sua discrição, a menos que se verifiquem as condições específicas que a impõem.

Quando a dação em pagamento é obrigatória para o banco

A reforma do sistema de proteção dos devedores hipotecários (Real Decreto-ley 6/2012, o decreto-lei espanhol de proteção dos devedores, e a sua evolução posterior) estabeleceu condições concretas em que o banco é obrigado a aceitar a dação em pagamento. O devedor tem de cumprir em simultâneo estes requisitos:

• Limiar de exclusão: O devedor tem de ser uma pessoa singular e estar numa situação de especial vulnerabilidade económica, definida por limiares de rendimento familiar (em 2026, em geral abaixo de três vezes o IPREM para o agregado familiar, ou de quatro ou cinco vezes se algum membro tiver deficiência, dependência ou uma doença que o incapacite para trabalhar; o IPREM é o indicador de rendimentos que serve de referência aos apoios públicos em Espanha).
• Circunstâncias agravantes: Que nos quatro anos anteriores tenha aumentado o peso da prestação do crédito à habitação no rendimento familiar ou tenha surgido pelo menos uma circunstância de especial vulnerabilidade: família numerosa, família monoparental com filhos a cargo, um menor no agregado familiar, um membro com deficiência superior a 33%, dependência ou doença que o incapacite de forma permanente para trabalhar, viver com familiares nessa situação, uma vítima de violência de género ou de tráfico de seres humanos, ou um devedor com mais de 60 anos.
• Prestação do crédito superior a 50% dos rendimentos: A prestação mensal a pagar (incluindo os seguros associados) tem de ultrapassar 50% dos rendimentos líquidos do agregado familiar.
• A casa tem de ser a habitação permanente: Não se aplica a segundas habitações, imóveis de investimento ou lojas. Só à residência principal do devedor.
• A habitação hipotecada tem de ser a única de que o devedor é proprietário: Se o devedor tiver outros bens ou direitos de valor suficiente para cobrir a dívida, não cumpre os requisitos.

Quando se verificam estas condições, o devedor pode recorrer ao Código de Buenas Prácticas Bancarias (o código de boas práticas bancárias, que as instituições devem subscrever) e o banco é obrigado a aceitar a dação em pagamento como cancelamento total da dívida, incluindo juros, custas e qualquer outro encargo pendente. Nem sequer pode exigir a diferença se o valor do imóvel for inferior à dívida.

O processo passo a passo para pedir a dação em pagamento

Se o devedor considerar que pode recorrer a este mecanismo, o processo tem estas fases:

1. Comprovar a situação de vulnerabilidade: Reunir a documentação que demonstre o cumprimento dos requisitos: declaração de rendimentos (a do IRPF, o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares), declaração das prestações de desemprego, certificado de residência no município (empadronamiento), livro de família, certificado de deficiência, se aplicável.
2. Pedido formal ao banco: Comunicação escrita dirigida ao serviço de apoio ao cliente ou ao departamento de gestão de dívida hipotecária da instituição, pedindo formalmente a aplicação do Código de Buenas Prácticas e a dação em pagamento. O banco tem um prazo legal de 1 mês para avaliar o pedido.
3. Negociação prévia: Antes de chegar à dação em pagamento, o banco é obrigado a estudar outras medidas menos drásticas: reestruturação da dívida (alargamento do prazo, carência temporária), perdão parcial da dívida ou arrendamento da casa entregue. Só se estas medidas não forem suficientes se avança para a dação em pagamento.
4. Escritura de dação em pagamento: Se o banco aceitar (por imposição legal ou voluntariamente), formaliza-se por escritura pública perante notário. O devedor entrega a posse e a propriedade do imóvel ao banco e, em troca, o banco cancela a hipoteca no registo e renuncia a qualquer reclamação adicional.
5. Possibilidade de arrendamento posterior: A normativa permite que o devedor que entrega a casa peça para nela ficar em regime de arrendamento durante um período limitado (dois anos, se o pedir ao solicitar a dação), pagando uma renda anual de 3% do montante total da dívida no momento da dação.

Consequências fiscais da dação em pagamento

A dação em pagamento tem consequências fiscais para o devedor que nem sempre são explicadas com clareza suficiente. As principais:

• IRPF — Mais-valia: A dação em pagamento gera tecnicamente uma transmissão da propriedade. Se o valor da dívida cancelada (que é a contrapartida) for superior ao valor de aquisição do imóvel, haveria em princípio uma mais-valia sujeita ao IRPF. A lei estabelece uma isenção específica para as dações em pagamento da habitação permanente feitas em situações de insolvência do devedor, nos termos dos requisitos do Código de Buenas Prácticas. Esta isenção é total se as condições se cumprirem.
• Plusvalía municipal: A câmara municipal pode liquidar a plusvalía municipal (IIVTNU, o imposto municipal sobre a valorização do terreno) sobre o aumento de valor do terreno desde a compra até à dação. Desde a sentença do Tribunal Constitucional de 2021, a plusvalía não pode ser liquidada quando não há ganho real. Numa dação em pagamento em que o devedor está em situação de falência económica, é possível impugnar a liquidação da plusvalía, mas é preciso avaliar caso a caso, com aconselhamento jurídico.

Dação em pagamento voluntária: quando o banco aceita sem ser obrigado

Fora dos casos do Código de Buenas Prácticas, o banco também pode aceitar uma dação em pagamento de forma voluntária, em situações em que lhe interesse liquidar o ativo de forma mais ágil do que através de um processo de execução hipotecária que pode durar anos.

Isto acontece sobretudo quando o imóvel tem fácil saída no mercado e o banco pode recuperar a maior parte da dívida com a venda direta, quando o processo de execução hipotecária ameaça durar mais de 2-3 anos (com todos os custos associados) ou quando o devedor tem capacidade para negociar ativamente, apostando na agilidade do processo.

Para o investidor, esta situação é uma das fontes de ativos bancários que aparecem a preços mais interessantes: o banco que recebeu uma dação em pagamento tem um ativo que quer liquidar depressa. Isso cria oportunidades de negociação direta que não passam necessariamente pelos portais dos servicers (as gestoras de imóveis da banca).

Alternativas à dação em pagamento que nem sempre se avaliam

Antes de chegar à dação, há opções que, em muitos casos, protegem melhor a situação do devedor a longo prazo:

• Venda voluntária do imóvel: Se o valor de mercado for superior à dívida pendente, o devedor pode vender por sua conta, cancelar a hipoteca com o produto da venda e ficar com o remanescente. Evita a perda total do ativo e as suas consequências fiscais negativas.
• Reestruturação da dívida: Alargamento do prazo do empréstimo, período de carência de capital ou até uma novação com melhores condições. Deve analisar-se sempre antes de explorar a dação.
• Segunda oportunidad (Ley de Concurso de Acreedores, a lei da insolvência espanhola): O mecanismo de segunda oportunidade para pessoas singulares permite, em certos casos, a exoneração do passivo não satisfeito, incluindo a dívida hipotecária remanescente. É um procedimento mais complexo do que a dação, mas pode ser a única saída quando há várias dívidas além da hipotecária.

O que o investidor deve saber sobre imóveis que vêm de uma dação em pagamento

Quando compra um imóvel da banca ou um ativo de um servicer, há uma probabilidade razoável de esse imóvel ter chegado ao banco através de uma dação em pagamento ou de uma adjudicação em leilão. Para o investidor, o relevante não é como chegou ao banco, mas o estado jurídico e físico atual do ativo. Mas há um aspeto que é preciso verificar: se existe algum arrendamento de retorno (o direito do antigo proprietário a manter-se como arrendatário) por extinguir. Esses contratos de arrendamento social têm duração limitada, mas é preciso confirmar que já não estão em vigor antes de qualquer compra.

Recursos relacionados: Para perceber melhor o processo hipotecário do ponto de vista do credor, o artigo sobre como funcionam os leilões judiciais explica o que acontece quando a dação em pagamento não chega a tempo. Se procura ativos que já saíram de processos deste tipo, o inventário de imóveis da banca inclui ativos provenientes de dações e adjudicações em toda a Espanha, e o guia de casas penhoradas explica como comprar uma antes de chegar a leilão. Para a vertente fiscal, o artigo sobre os impostos no investimento imobiliário cobre as principais figuras que afetam tanto o devedor como o investidor comprador.