Datio in solutum in Spagna: cos’è, quando si può chiedere e che effetti ha

La dación en pago (la datio in solutum, o dazione in pagamento) è il meccanismo legale con cui un debitore ipotecario cede la casa alla banca in cambio dell’estinzione totale del debito. Sembra semplice, ma ha sfumature importanti che riguardano sia il debitore in difficoltà sia l’investitore che pensa di comprare immobili in situazioni di insolvenza. Capire come funziona spiega perché alcune case arrivano sul mercato degli attivi bancari con storie complicate e quale margine reale ha il debitore prima che la procedura arrivi all’asta.

Perché la dación en pago non è un diritto automatico

In Spagna, a differenza di altri Paesi come gli Stati Uniti, chi subisce l’esecuzione di un’ipoteca non può semplicemente restituire le chiavi alla banca e restare libero dal debito. L’ipoteca è un contratto di prestito con garanzia reale: se la vendita forzata dell’immobile non copre il debito residuo totale, la banca può chiedere la differenza al debitore con tutti i suoi beni presenti e futuri.

Questo è stato particolarmente drammatico durante la crisi del 2008-2014, quando migliaia di famiglie hanno perso la casa all’asta a prezzi molto inferiori al valore ipotecato e hanno continuato a dovere la differenza alla banca. Una casa ipotecata per 200.000 € e aggiudicata all’asta per 120.000 € lasciava il debitore senza casa e con 80.000 € di debito ancora in essere. Quella situazione ha generato una pressione sociale e politica che ha portato a riforme legali significative a partire dal 2012.

La dación en pago non è nemmeno regolata come diritto generale nel Código Civil (il codice civile spagnolo). È una figura contrattuale: la banca o l’ente finanziario può accettarla o no a sua discrezione, a meno che non ricorrano le condizioni specifiche che invece la impongono.

Quando la dación en pago è obbligatoria per la banca

La riforma del sistema di tutela dei debitori ipotecari (Real Decreto-ley 6/2012 e la sua evoluzione successiva) ha stabilito condizioni concrete in base alle quali la banca è obbligata ad accettare la dación en pago. Il debitore deve rispettare contemporaneamente questi requisiti:

• Soglia di esclusione: il debitore deve essere una persona fisica e trovarsi in una situazione di particolare vulnerabilità economica, definita da soglie di reddito familiare (nel 2026, in generale sotto tre volte l’IPREM – l’indicatore di reddito che la Spagna usa per gli aiuti pubblici – per il nucleo familiare, o quattro o cinque volte se un membro ha una disabilità, una non autosufficienza o una malattia che gli impedisce di lavorare).
• Circostanze aggravanti: che negli ultimi quattro anni sia aumentato il peso del mutuo sul reddito familiare o sia sopraggiunta almeno una circostanza di particolare vulnerabilità: famiglia numerosa, famiglia monoparentale con figli a carico, un minore nel nucleo familiare, un membro con una disabilità superiore al 33%, non autosufficienza o malattia che gli impedisce in modo permanente di lavorare, la convivenza con familiari in quella situazione, una vittima di violenza di genere o di tratta, o un debitore con più di 60 anni.
• Rata del mutuo superiore al 50% del reddito: la rata mensile da pagare (comprese le assicurazioni collegate) deve superare il 50% del reddito netto del nucleo familiare.
• La casa deve essere l’abitazione abituale: non si applica alle seconde case, agli immobili da investimento o ai locali. Solo alla residenza principale del debitore.
• La casa ipotecata deve essere l’unica di proprietà del debitore: se il debitore ha altri beni o diritti di valore sufficiente a coprire il debito, non rispetta i requisiti.

Quando ricorrono queste condizioni, il debitore può avvalersi del Código de Buenas Prácticas Bancarias (il codice di buone pratiche bancarie, che le banche devono sottoscrivere) e la banca è obbligata ad accettare la dación en pago come estinzione totale del debito, compresi interessi, spese e qualsiasi altro onere in sospeso. Non può nemmeno chiedere la differenza se il valore dell’immobile è inferiore al debito.

La procedura passo per passo per chiedere la dación en pago

Se il debitore ritiene di potersi avvalere di questo meccanismo, la procedura ha queste fasi:

1. Dimostrare la situazione di vulnerabilità: raccolta della documentazione che dimostri il rispetto dei requisiti: dichiarazione dei redditi, certificato delle prestazioni di disoccupazione, certificato di residenza (empadronamiento), libro de familia (il libretto di famiglia), certificato di disabilità se applicabile.
2. Richiesta formale alla banca: comunicazione scritta indirizzata al servizio clienti o all’ufficio di gestione dei debiti ipotecari della banca, con cui si chiede formalmente di aderire al Código de Buenas Prácticas e la dación en pago. La banca ha un termine legale di 1 mese per valutare la richiesta.
3. Trattativa preliminare: prima di arrivare alla dación en pago, la banca è obbligata a studiare altre misure meno drastiche: ristrutturazione del debito (allungamento della durata, un periodo temporaneo di sola quota interessi), riduzione del debito o affitto della casa ceduta. Solo se queste misure non bastano si procede con la dación en pago.
4. Atto di dación en pago: se la banca accetta (per obbligo di legge o volontariamente), si formalizza con un atto pubblico davanti al notaio. Il debitore consegna il possesso e la proprietà dell’immobile alla banca e, in cambio, la banca cancella l’ipoteca nel registro e rinuncia a qualsiasi pretesa ulteriore.
5. Possibilità di affitto successivo: la normativa permette al debitore che cede la casa di chiedere di restarci in affitto per un periodo limitato (due anni, se lo chiede insieme alla dación), pagando un canone annuo del 3% dell’importo totale del debito al momento della dación.

Le conseguenze fiscali della dación en pago

La dación en pago ha conseguenze fiscali per il debitore che non sempre vengono spiegate con sufficiente chiarezza. Le principali:

• IRPF – plusvalenza: la dación en pago genera tecnicamente un trasferimento della proprietà. Se il valore del debito estinto (che è il corrispettivo) è superiore al valore d’acquisto dell’immobile, ci sarebbe in linea di principio una plusvalenza soggetta all’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito). La legge prevede un’esenzione specifica per le daciones en pago dell’abitazione abituale fatte in situazioni di insolvenza del debitore con i requisiti del Código de Buenas Prácticas. Questa esenzione è totale se si rispettano le condizioni.
• Plusvalía municipal: il Comune può liquidare la plusvalía municipal (IIVTNU, l’imposta comunale sull’aumento di valore dei terreni urbani) sull’incremento di valore del terreno dall’acquisto alla dación. Dalla sentenza del Tribunal Constitucional (la Corte costituzionale spagnola) del 2021, la plusvalía non si può liquidare quando non c’è un guadagno reale. In una dación en pago in cui il debitore è in una situazione di dissesto economico, è possibile impugnare la liquidazione della plusvalía, ma bisogna valutare caso per caso con una consulenza legale.

Dación en pago volontaria: quando la banca accetta senza esservi obbligata

Fuori dai casi del Código de Buenas Prácticas, la banca può anche accettare una dación en pago volontariamente, quando le conviene liquidare l’immobile in modo più agile che con un’esecuzione ipotecaria che può durare anni.

Succede soprattutto quando l’immobile si vende facilmente sul mercato e la banca può recuperare la maggior parte del debito con la vendita diretta, quando l’esecuzione ipotecaria rischia di durare più di 2-3 anni (con tutti i costi che comporta), o quando il debitore ha la capacità di trattare attivamente puntando sulla rapidità della procedura.

Per l’investitore, questa situazione è una delle fonti di attivi bancari che arrivano a prezzi più interessanti: la banca che ha ricevuto una dación en pago ha un immobile che vuole liquidare in fretta. Questo crea opportunità di trattativa diretta che non passano necessariamente per i portali dei servicer.

Alternative alla dación en pago che non sempre si valutano

Prima di arrivare alla dación, ci sono opzioni che in molti casi tutelano meglio la situazione del debitore nel lungo periodo:

• Vendita volontaria dell’immobile: se il valore di mercato supera il debito residuo, il debitore può vendere per conto suo, estinguere il mutuo con il ricavato della vendita e tenersi l’eccedenza. Evita la perdita totale dell’immobile e le sue conseguenze fiscali negative.
• Ristrutturazione del debito: allungamento della durata del prestito, periodo di sola quota interessi o persino novazione con condizioni migliori. Da analizzare sempre prima di esplorare la dación.
• Segunda oportunidad (la «seconda opportunità» della Ley de Concurso de Acreedores, la legge fallimentare spagnola): il meccanismo della seconda opportunità per le persone fisiche permette in certi casi l’esdebitazione, cioè la cancellazione dei debiti non pagati, compreso il debito ipotecario residuo. È una procedura più complessa della dación, ma può essere l’unica via d’uscita quando, oltre a quello ipotecario, ci sono molti altri debiti.

Cosa deve sapere l’investitore sugli immobili che arrivano da una dación en pago

Quando compri una casa della banca o un immobile di un servicer, c’è una probabilità ragionevole che quell’immobile sia arrivato alla banca tramite una dación en pago o un’aggiudicazione all’asta. Per l’investitore, ciò che conta non è come sia arrivato alla banca, ma lo stato legale e fisico attuale dell’immobile. C’è però un aspetto da verificare: se esiste un affitto di ritorno (il diritto del vecchio proprietario di restare come inquilino) ancora da estinguere. Questi contratti di affitto sociale hanno una durata limitata, ma bisogna confermare che non siano più in vigore prima di qualsiasi acquisto.

Risorse correlate: per capire meglio la procedura ipotecaria dal punto di vista del creditore, l’articolo su come funzionano le aste giudiziarie spiega cosa succede quando la dación en pago non arriva in tempo. Se cerchi immobili già usciti da procedure di questo tipo, l’inventario di case delle banche include immobili provenienti da daciones e aggiudicazioni in tutta la Spagna, e la guida alle case pignorate spiega come comprarne una prima che arrivi all’asta. Per l’aspetto fiscale, l’articolo sulle tasse nell’investimento immobiliare copre le principali imposte che riguardano sia il debitore sia l’investitore che compra.