Dación en pago in Spanien: Bedeutung, Voraussetzungen und Folgen

Die Dación en pago (Hingabe an Zahlungs statt) ist der rechtliche Mechanismus, mit dem ein Hypothekenschuldner der Bank die Wohnung übergibt und im Gegenzug die gesamte Schuld erlassen bekommt. Das klingt einfach, hat aber wichtige Feinheiten, die sowohl den Schuldner in Schwierigkeiten betreffen als auch den Anleger, der den Kauf von Objekten aus Zahlungsausfällen in Betracht zieht. Wer versteht, wie sie funktioniert, versteht auch, warum manche Wohnungen mit komplizierten Geschichten auf den Markt für Bankimmobilien kommen und welchen tatsächlichen Spielraum der Schuldner hat, bevor das Verfahren bei der Versteigerung ankommt.

Warum die Dación en pago kein automatisches Recht ist

In Spanien kann ein Hypothekenschuldner, gegen den vollstreckt wird, anders als in anderen Ländern wie den Vereinigten Staaten nicht einfach der Bank die Schlüssel zurückgeben und schuldenfrei sein. Die Hypothek ist ein Darlehensvertrag mit dinglicher Sicherheit: Deckt der Zwangsverkauf der Immobilie die gesamte offene Schuld nicht, kann die Bank die Differenz vom Schuldner mit seinem gesamten gegenwärtigen und künftigen Vermögen einfordern.

Das war während der Krise von 2008-2014 besonders dramatisch, als Tausende Familien ihre Wohnung in einer Versteigerung zu Preisen weit unter dem Beleihungswert verloren und der Bank die Differenz weiter schuldeten. Eine Wohnung, die mit 200.000 € belastet war und bei der Versteigerung für 120.000 € zugeschlagen wurde, ließ den Schuldner ohne Wohnung, aber mit 80.000 € offener Schuld zurück. Diese Lage erzeugte sozialen und politischen Druck, der ab 2012 zu erheblichen Gesetzesreformen führte.

Die Dación en pago ist auch im spanischen Código Civil (dem Zivilgesetzbuch) nicht als allgemeines Recht geregelt. Sie ist ein vertragliches Instrument: Die Bank oder das Finanzinstitut kann sie nach eigenem Ermessen annehmen oder ablehnen, es sei denn, es liegen die besonderen Voraussetzungen vor, die sie verbindlich machen.

Wann die Dación en pago für die Bank Pflicht ist

Die Reform des Schutzsystems für Hypothekenschuldner (Real Decreto-ley 6/2012, eine Gesetzesverordnung der Regierung, und ihre spätere Weiterentwicklung) hat konkrete Bedingungen festgelegt, unter denen die Bank die Dación en pago annehmen muss. Der Schuldner muss diese Voraussetzungen gleichzeitig erfüllen:

• Ausschlussschwelle: Der Schuldner muss eine natürliche Person sein und sich in einer Lage besonderer wirtschaftlicher Verwundbarkeit befinden, die über Schwellen des Familieneinkommens definiert wird (2026 im Allgemeinen unter dem Dreifachen des IPREM, eines staatlichen Referenzwerts für Einkommensgrenzen, für den Haushalt, oder unter dem Vier- oder Fünffachen, wenn ein Mitglied eine Behinderung, Pflegebedürftigkeit oder eine Krankheit hat, die es arbeitsunfähig macht).
• Erschwerende Umstände: In den vier vorangegangenen Jahren muss die Belastung durch die Hypothek im Verhältnis zum Familieneinkommen gestiegen oder mindestens ein Umstand besonderer Verwundbarkeit eingetreten sein: kinderreiche Familie, Alleinerziehende mit unterhaltsberechtigten Kindern, ein Minderjähriger im Haushalt, ein Mitglied mit einer Behinderung über 33 %, Pflegebedürftigkeit oder eine Krankheit, die dauerhaft arbeitsunfähig macht, das Zusammenleben mit Angehörigen in dieser Lage, ein Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt oder von Menschenhandel oder ein Schuldner über 60 Jahre.
• Hypothekenrate über 50 % des Einkommens: Die monatliche Rate (einschließlich verbundener Versicherungen) muss 50 % des Nettoeinkommens des Haushalts übersteigen.
• Die Wohnung muss der Hauptwohnsitz sein: Das gilt nicht für Zweitwohnungen, Anlageimmobilien oder Ladenlokale. Nur für den Hauptwohnsitz des Schuldners.
• Die belastete Wohnung muss die einzige Wohnung im Eigentum des Schuldners sein: Hat der Schuldner andere Vermögenswerte oder Rechte, deren Wert ausreicht, um die Schuld zu decken, erfüllt er die Voraussetzungen nicht.

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann sich der Schuldner auf den Código de Buenas Prácticas Bancarias (den Verhaltenskodex der Banken, dem die Institute beitreten müssen) berufen, und die Bank muss die Dación en pago als vollständige Tilgung der Schuld annehmen, einschließlich Zinsen, Kosten und aller sonstigen offenen Posten. Sie darf nicht einmal die Differenz verlangen, wenn der Wert der Immobilie unter der Schuld liegt.

Der Antrag auf Dación en pago Schritt für Schritt

Wenn der Schuldner meint, diesen Mechanismus nutzen zu können, hat das Verfahren diese Phasen:

1. Nachweis der Verwundbarkeit: Zusammenstellung der Unterlagen, die die Erfüllung der Voraussetzungen belegen: Einkommensteuererklärung, Bescheinigung über Arbeitslosenleistungen, Meldebescheinigung, Familienbuch, gegebenenfalls Bescheinigung über die Behinderung.
2. Förmlicher Antrag bei der Bank: Ein Schreiben an die Kundenservice- oder Hypothekenabteilung des Instituts, mit dem förmlich die Anwendung des Código de Buenas Prácticas und die Dación en pago beantragt werden. Die Bank hat eine gesetzliche Frist von 1 Monat, um den Antrag zu prüfen.
3. Vorherige Verhandlung: Bevor es zur Dación en pago kommt, muss die Bank andere, weniger drastische Maßnahmen prüfen: eine Umschuldung (Verlängerung der Laufzeit, vorübergehende Tilgungsaussetzung), einen Teilerlass der Schuld oder die Vermietung der übergebenen Wohnung. Erst wenn diese Maßnahmen nicht ausreichen, kommt die Dación en pago in Frage.
4. Urkunde über die Dación en pago: Nimmt die Bank an (weil das Gesetz es vorschreibt oder freiwillig), wird das in einer öffentlichen Urkunde vor dem Notar festgehalten. Der Schuldner übergibt Besitz und Eigentum an der Immobilie an die Bank, und im Gegenzug löscht die Bank die Hypothek im Grundbuch und verzichtet auf jede weitere Forderung.
5. Möglichkeit einer anschließenden Miete: Die Vorschriften erlauben dem Schuldner, der die Wohnung übergibt, zu beantragen, für einen begrenzten Zeitraum als Mieter darin zu bleiben (zwei Jahre, wenn er es bei der Beantragung der Dación en pago verlangt), gegen eine Jahresmiete von 3 % des Gesamtbetrags der Schuld zum Zeitpunkt der Dación.

Steuerliche Folgen der Dación en pago

Die Dación en pago hat für den Schuldner steuerliche Folgen, die nicht immer klar genug erklärt werden. Die wichtigsten:

• IRPF – Veräußerungsgewinn: Die Dación en pago ist technisch eine Eigentumsübertragung. Ist der Wert der erlassenen Schuld (die Gegenleistung) höher als der Anschaffungswert der Immobilie, entstünde grundsätzlich ein Veräußerungsgewinn, der der IRPF (der spanischen Einkommensteuer) unterliegt. Das Gesetz sieht eine eigene Steuerbefreiung für die Dación en pago des Hauptwohnsitzes bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nach den Voraussetzungen des Código de Buenas Prácticas vor. Diese Befreiung ist vollständig, wenn die Bedingungen erfüllt sind.
• Plusvalía municipal: Die Gemeinde kann die Plusvalía municipal (IIVTNU, die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks) auf die Wertsteigerung des Grundstücks vom Kauf bis zur Dación festsetzen. Seit dem Urteil des Tribunal Constitucional (des spanischen Verfassungsgerichts) von 2021 darf die Plusvalía nicht festgesetzt werden, wenn es keinen tatsächlichen Gewinn gibt. Bei einer Dación en pago, bei der der Schuldner wirtschaftlich am Ende ist, kann man die Festsetzung der Plusvalía anfechten, muss das aber im Einzelfall mit rechtlicher Beratung prüfen.

Freiwillige Dación en pago: wenn die Bank annimmt, ohne dazu verpflichtet zu sein

Außerhalb der Fälle des Código de Buenas Prácticas kann die Bank eine Dación en pago auch freiwillig annehmen, wenn es für sie interessant ist, das Objekt schneller zu verwerten als über ein Hypothekenvollstreckungsverfahren, das Jahre dauern kann.

Das geschieht vor allem dann, wenn sich die Immobilie leicht verkaufen lässt und die Bank den Großteil der Schuld mit dem direkten Verkauf zurückholen kann, wenn das Vollstreckungsverfahren mehr als 2-3 Jahre zu dauern droht (mit allen damit verbundenen Kosten) oder wenn der Schuldner aktiv verhandeln kann, indem er auf die Schnelligkeit des Verfahrens setzt.

Für Anleger ist diese Situation eine der Quellen von Bankimmobilien, die zu besonders interessanten Preisen auftauchen: Die Bank, die eine Dación en pago erhalten hat, besitzt ein Objekt, das sie schnell verwerten will. Das schafft Gelegenheiten für direkte Verhandlungen, die nicht zwingend über die Portale der Servicer laufen.

Alternativen zur Dación en pago, die nicht immer geprüft werden

Bevor es zur Dación kommt, gibt es Optionen, die die Lage des Schuldners langfristig oft besser schützen:

• Freiwilliger Verkauf der Immobilie: Liegt der Marktwert über der offenen Schuld, kann der Schuldner selbst verkaufen, die Hypothek mit dem Erlös ablösen und den Überschuss behalten. So vermeidet er den vollständigen Verlust des Objekts und dessen negative steuerliche Folgen.
• Umschuldung: Verlängerung der Darlehenslaufzeit, tilgungsfreie Zeit oder sogar eine Vertragsänderung mit besseren Bedingungen. Sollte immer geprüft werden, bevor man die Dación in Betracht zieht.
• Segunda oportunidad (nach der Ley de Concurso de Acreedores, dem spanischen Insolvenzgesetz): Der Mechanismus der „zweiten Chance“ für natürliche Personen erlaubt in bestimmten Fällen die Befreiung von den nicht befriedigten Verbindlichkeiten, einschließlich der verbleibenden Hypothekenschuld. Das ist ein aufwendigeres Verfahren als die Dación, kann aber der einzige Ausweg sein, wenn es neben der Hypothek mehrere Schulden gibt.

Was Anleger über Immobilien aus einer Dación en pago wissen sollten

Wenn Sie eine Bankimmobilie oder ein Objekt eines Servicers kaufen, ist die Wahrscheinlichkeit nicht gering, dass diese Immobilie über eine Dación en pago oder einen Zuschlag in einer Versteigerung zur Bank gekommen ist. Für Anleger ist nicht entscheidend, wie sie zur Bank kam, sondern der aktuelle rechtliche und physische Zustand des Objekts. Einen Aspekt muss man aber prüfen: ob ein Rückmietverhältnis (das Recht des früheren Eigentümers, als Mieter zu bleiben) besteht, das noch nicht erloschen ist. Diese sozialen Mietverträge haben eine begrenzte Laufzeit, aber man muss sich vor jedem Kauf vergewissern, dass sie nicht mehr gelten.

Weiterführende Ressourcen: Um das Hypothekenverfahren aus Sicht des Gläubigers besser zu verstehen, erklärt der Artikel wie Zwangsversteigerungen funktionieren, was passiert, wenn die Dación en pago nicht rechtzeitig kommt. Wenn Sie Objekte suchen, die bereits aus solchen Verfahren stammen, enthält das Angebot an Bankimmobilien Objekte aus ganz Spanien, die die Banken per Dación en pago oder in Versteigerungen übernommen haben, und der Ratgeber zu gepfändeten Wohnungen erklärt, wie Sie eine kaufen, bevor sie zur Versteigerung kommt. Für die steuerliche Seite behandelt der Artikel über Steuern bei Immobilieninvestitionen die wichtigsten Abgaben, die sowohl den Schuldner als auch den Anleger als Käufer betreffen.