Dation en paiement en Espagne : définition, conditions et conséquences

La dación en pago (la dation en paiement) est le mécanisme juridique par lequel un emprunteur remet son logement à la banque en échange de l'extinction totale de sa dette hypothécaire. Cela paraît simple, mais il y a des nuances importantes qui concernent aussi bien l'emprunteur en difficulté que l'investisseur qui envisage d'acheter des actifs issus d'impayés. Comprendre son fonctionnement explique pourquoi certains appartements arrivent sur le marché des actifs bancaires avec des histoires compliquées, et quelle marge réelle a le débiteur avant que la procédure n'aboutisse aux enchères.

Pourquoi la dation en paiement n'est pas un droit automatique

En Espagne, contrairement à d'autres pays comme les États-Unis, le débiteur poursuivi pour un prêt hypothécaire ne peut pas simplement rendre les clés à la banque et être libéré de sa dette. Le prêt hypothécaire est un contrat de prêt assorti d'une garantie réelle : si la vente forcée du bien ne couvre pas la totalité de la dette restante, la banque peut réclamer la différence au débiteur sur tous ses biens présents et futurs.

Cela a été particulièrement dramatique pendant la crise de 2008-2014, lorsque des milliers de familles ont perdu leur logement aux enchères à des prix très inférieurs à la valeur hypothéquée et sont restées redevables de la différence envers la banque. Un appartement hypothéqué pour 200 000 € et adjugé aux enchères pour 120 000 € laissait le débiteur sans logement, avec 80 000 € de dette toujours due. Cette situation a créé une pression sociale et politique qui a conduit à d'importantes réformes législatives à partir de 2012.

La dation en paiement n'est pas non plus réglementée comme un droit général dans le Code civil espagnol. C'est une figure contractuelle : la banque ou l'établissement financier peut l'accepter ou non à sa discrétion, sauf si sont réunies les conditions précises qui l'imposent.

Quand la dation en paiement est obligatoire pour la banque

La réforme du dispositif de protection des emprunteurs hypothécaires (Real Decreto-ley 6/2012, un décret-loi, et ses évolutions ultérieures) a fixé des conditions précises dans lesquelles la banque est tenue d'accepter la dation en paiement. Le débiteur doit remplir simultanément ces conditions :

• Seuil d'exclusion : le débiteur doit être une personne physique et se trouver en situation de vulnérabilité économique particulière, définie par des seuils de revenus du foyer (en 2026, en général moins de trois fois l'IPREM pour le foyer — l'indicateur public de revenus qui sert de référence pour les aides en Espagne —, ou quatre ou cinq fois si l'un de ses membres a un handicap, est en situation de dépendance ou souffre d'une maladie qui l'empêche de travailler).
• Circonstances aggravantes : qu'au cours des quatre années précédentes, le poids du prêt sur les revenus du foyer ait augmenté ou qu'il soit survenu au moins une circonstance de vulnérabilité particulière : famille nombreuse, famille monoparentale avec enfants à charge, un mineur dans le foyer, un membre atteint d'un handicap supérieur à 33 %, d'une dépendance ou d'une maladie qui l'empêche durablement de travailler, la cohabitation avec des proches dans cette situation, une victime de violences de genre ou de traite, ou un débiteur de plus de 60 ans.
• Mensualité supérieure à 50 % des revenus : la mensualité à payer (assurances liées comprises) doit dépasser 50 % des revenus nets du foyer.
• Le logement doit être la résidence habituelle : cela ne s'applique pas aux résidences secondaires, aux biens d'investissement ni aux locaux. Seulement à la résidence principale du débiteur.
• Le logement hypothéqué doit être le seul que possède le débiteur : si le débiteur possède d'autres biens ou droits d'une valeur suffisante pour couvrir la dette, il ne remplit pas les conditions.

Lorsque ces conditions sont réunies, le débiteur peut se prévaloir du Código de Buenas Prácticas Bancarias (le code de bonnes pratiques bancaires, auquel les établissements doivent adhérer) et la banque est tenue d'accepter la dation en paiement comme extinction totale de la dette, intérêts, frais et tout autre montant dû compris. Elle ne peut même pas réclamer la différence si la valeur du bien est inférieure à la dette.

La procédure pas à pas pour demander la dation en paiement

Si le débiteur estime pouvoir bénéficier de ce mécanisme, la procédure comporte ces étapes :

1. Justifier la situation de vulnérabilité : rassembler les documents qui prouvent que les conditions sont remplies : déclaration de revenus, attestation d'allocations chômage, certificat d'empadronamiento (l'inscription au registre municipal des habitants), livret de famille, certificat de handicap le cas échéant.
2. Demande formelle à la banque : un courrier adressé au service clients ou au service de gestion des créances hypothécaires de l'établissement, demandant formellement le bénéfice du Código de Buenas Prácticas et la dation en paiement. La banque dispose d'un délai légal de 1 mois pour examiner la demande.
3. Négociation préalable : avant d'en arriver à la dation en paiement, la banque est tenue d'étudier d'autres mesures moins radicales : restructuration de la dette (allongement de la durée, différé temporaire), remise partielle de la dette ou location du logement remis. Ce n'est que si ces mesures ne suffisent pas que la dation en paiement intervient.
4. Acte de dation en paiement : si la banque accepte (par obligation légale ou volontairement), la dation est formalisée par acte authentique devant notaire. Le débiteur remet la possession et la propriété du bien à la banque et, en échange, la banque fait radier l'hypothèque au registre et renonce à toute réclamation supplémentaire.
5. Possibilité de location ultérieure : la réglementation permet au débiteur qui remet son logement de demander à y rester en tant que locataire pendant une période limitée (deux ans, s'il le demande en même temps que la dation), moyennant un loyer annuel de 3 % du montant total de la dette au moment de la dation.

Les conséquences fiscales de la dation en paiement

La dation en paiement a pour le débiteur des conséquences fiscales qui ne sont pas toujours expliquées assez clairement. Les principales :

• IRPF — plus-value : la dation en paiement constitue techniquement une transmission de propriété. Si la valeur de la dette éteinte (qui en est la contrepartie) est supérieure à la valeur d'acquisition du bien, il y aurait en principe une plus-value soumise à l'IRPF (l'impôt espagnol sur le revenu). La loi prévoit une exonération spécifique pour les dations en paiement de la résidence habituelle réalisées en situation d'insolvabilité du débiteur, dans les conditions du Código de Buenas Prácticas. Cette exonération est totale si les conditions sont remplies.
• Plusvalía municipal : la mairie peut liquider la plusvalía municipal (IIVTNU, l'impôt local sur l'augmentation de valeur des terrains urbains) sur la hausse de valeur du terrain entre l'achat et la dation. Depuis l'arrêt du Tribunal constitutionnel de 2021, la plusvalía ne peut pas être liquidée en l'absence de gain réel. Dans une dation en paiement où le débiteur est en situation de faillite économique, il est possible de contester la liquidation de la plusvalía, mais il faut l'évaluer au cas par cas avec un conseil juridique.

La dation en paiement volontaire : quand la banque accepte sans y être obligée

En dehors des cas prévus par le Código de Buenas Prácticas, la banque peut aussi accepter une dation en paiement de façon volontaire lorsqu'elle a intérêt à liquider l'actif plus rapidement que par une procédure d'exécution hypothécaire qui peut durer des années.

Cela arrive notamment quand le bien se vend facilement et que la banque peut récupérer l'essentiel de la dette par une vente directe, quand la procédure d'exécution hypothécaire menace de durer plus de 2 ou 3 ans (avec tous les coûts qui s'y attachent), ou quand le débiteur est en mesure de négocier activement en misant sur la rapidité de l'opération.

Pour l'investisseur, cette situation est l'une des sources d'actifs bancaires proposés aux prix les plus intéressants : la banque qui a reçu un bien en dation en paiement détient un actif qu'elle veut liquider rapidement. Cela crée des possibilités de négociation directe qui ne passent pas forcément par les portails des servicers.

Les alternatives à la dation en paiement qu'on n'étudie pas toujours

Avant d'en arriver à la dation, il existe des options qui, dans bien des cas, préservent mieux la situation du débiteur à long terme :

• Vente volontaire du bien : si la valeur de marché dépasse la dette restante, le débiteur peut vendre lui-même, rembourser le prêt avec le produit de la vente et garder le reliquat. Il évite ainsi la perte totale de l'actif et ses conséquences fiscales négatives.
• Restructuration de la dette : allongement de la durée du prêt, différé d'amortissement du capital, voire novation avec de meilleures conditions. À étudier toujours avant d'envisager la dation.
• Segunda oportunidad (la « seconde chance » prévue par la Ley de Concurso de Acreedores, la loi espagnole sur l'insolvabilité) : le mécanisme de seconde chance pour les personnes physiques permet dans certains cas l'effacement des dettes impayées, y compris le reliquat de la dette hypothécaire. C'est une procédure plus complexe que la dation, mais elle peut être la seule issue quand il y a plusieurs dettes en plus du prêt immobilier.

Ce que l'investisseur doit savoir sur les biens issus d'une dation en paiement

Quand vous achetez une saisie bancaire ou un actif de servicer, il y a une probabilité raisonnable que ce bien soit arrivé à la banque par une dation en paiement ou par une adjudication aux enchères. Pour l'investisseur, ce qui compte n'est pas la façon dont il est arrivé à la banque, mais la situation juridique et physique actuelle de l'actif. Il y a cependant un point à vérifier : l'existence éventuelle d'un bail de retour (le droit de l'ancien propriétaire de rester comme locataire) qui ne serait pas encore éteint. Ces baux sociaux ont une durée limitée, mais il faut confirmer qu'ils ne sont plus en vigueur avant tout achat.

Ressources associées : pour mieux comprendre la procédure hypothécaire du point de vue du créancier, l'article sur le fonctionnement des enchères judiciaires explique ce qui se passe quand la dation en paiement n'arrive pas à temps. Si vous cherchez des actifs déjà sortis de ce type de procédure, l'inventaire des saisies bancaires comprend des biens issus de dations et d'adjudications dans toute l'Espagne, et le guide des biens saisis explique comment en acheter un avant qu'il ne parte aux enchères. Pour le volet fiscal, l'article sur les impôts de l'investissement immobilier couvre les principaux impôts qui concernent à la fois le débiteur et l'investisseur acheteur.