Scioglimento della comunione: la soluzione fiscale per dividere una casa

L’extinción de condominio (lo scioglimento della comunione) è lo strumento giuridico per mettere fine alla comproprietà di un immobile. È frequente nei divorzi, nelle eredità con più eredi o quando due persone che hanno comprato insieme una casa vogliono separarsi. Il suo grande vantaggio è fiscale: si paga l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, l’imposta sugli atti notarili) invece dell’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite), con un risparmio significativo.

Come funziona l’extinción de condominio

Quando due comproprietari hanno ciascuno il 50% di una casa, uno può comprare la parte dell’altro pagandogli la metà del valore dell’immobile. Questo passaggio di proprietà si formalizza davanti al notaio come extinción de condominio. Il comproprietario che riceve il denaro cede la sua quota; quello che paga acquisisce la piena proprietà.

Il vantaggio fiscale: AJD vs ITP

Se compri la metà di una casa con una normale compravendita, paghi l’ITP (6-10% secondo la CCAA, la comunità autonoma). Con l’extinción de condominio paghi invece l’AJD (0,5-1,5% secondo la CCAA). Per una casa da 200.000 € (quota trasmessa: 100.000 €), il risparmio può essere di 4.500-8.500 € secondo la CCAA. È la stessa operazione economica, ma con un quadro giuridico diverso e molto più efficiente sul piano fiscale.

Quando usarla

• Divorzio: attribuzione della casa a uno dei coniugi con una compensazione all’altro
• Eredità: quando più eredi vogliono che uno tenga la casa e gli altri ricevano la loro parte in denaro
• Sociedad de gananciales (la comunione legale dei beni tra coniugi): quando si liquida il patrimonio comune della coppia
• Acquisto congiunto: quando due persone hanno comprato insieme e una vuole vendere la sua parte all’altra

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