L'extinción de condominio (la sortie d'indivision) est le mécanisme juridique qui met fin à la propriété commune d'un bien entre plusieurs personnes. Elle est courante lors des divorces, des successions avec plusieurs héritiers ou quand deux personnes qui ont acheté un appartement ensemble veulent se séparer. Son grand avantage est fiscal : elle est soumise aux Actos Jurídicos Documentados (AJD, un droit sur les actes notariés) au lieu de l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation), ce qui représente une économie importante.
Comment fonctionne l'extinción de condominio
Lorsqu'un appartement appartient à deux indivisaires à 50 % chacun, l'un peut racheter la part de l'autre en lui versant la moitié de la valeur du bien. Ce transfert de propriété est formalisé devant notaire sous la forme d'une extinción de condominio. L'indivisaire qui reçoit l'argent cède sa part ; celui qui paie acquiert la pleine propriété.
L'avantage fiscal : AJD vs ITP
Acheter la moitié d'un appartement par une vente ordinaire est soumis à l'ITP (6 à 10 % selon la communauté autonome, c'est-à-dire la région). L'extinción de condominio est soumise à l'AJD (0,5 à 1,5 % selon la région). Pour un appartement de 200 000 € (part transmise : 100 000 €), l'économie peut être de 4 500 à 8 500 € selon la région. C'est la même opération économique, mais avec un cadre juridique différent et beaucoup plus avantageux fiscalement.
Quand l'utiliser
- Divorce : attribution de l'appartement à l'un des conjoints, moyennant une compensation (la soulte) versée à l'autre
- Succession : quand plusieurs héritiers veulent que l'un d'eux garde l'appartement et que les autres reçoivent leur part en argent
- Sociedad de gananciales (la communauté de biens entre époux) : lors de la liquidation de la communauté conjugale
- Achat en commun : quand deux personnes ont acheté ensemble et que l'une veut vendre sa part à l'autre
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