Plusvalía in Spagna se vendi casa: come calcolarla e quando non pagarla

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU: l’imposta comunale sull’aumento di valore dei terreni urbani) è l’imposta che il venditore paga al comune quando vende un immobile urbano. Dopo la sentenza del Tribunal Constitucional (TC, la Corte costituzionale spagnola) del 2021 e la successiva riforma normativa, le regole sono cambiate e il contribuente ha più opzioni.

I due metodi di calcolo dal 2021

Metodo oggettivo: il comune applica al valore catastale del terreno dei coefficienti approvati ogni anno, in base agli anni di possesso. Sono coefficienti massimi (ogni comune può applicarli fino a quel massimo). Questo metodo dà una cifra stimata che può essere superiore o inferiore all’aumento reale.

Metodo reale: puoi pagare l’imposta sul guadagno reale ottenuto: la differenza tra il prezzo di vendita (quota del terreno) e il prezzo d’acquisto (quota del terreno). Se questa base è più bassa di quella del metodo oggettivo, puoi scegliere il metodo reale. Come contribuente, hai diritto a scegliere il metodo più favorevole per te.

Quando non paghi la plusvalía municipal

Se vendi in perdita (prezzo di vendita inferiore a quello d’acquisto), non c’è aumento di valore del terreno e non devi la plusvalía municipal. Devi dimostrarlo con gli atti notarili di acquisto e di vendita e chiederlo espressamente al comune. Molti contribuenti hanno pagato questa imposta anche vendendo in perdita, finché il TC non ha dichiarato incostituzionale questa applicazione.

Chi paga la plusvalía municipal

Nella compravendita il soggetto passivo è, di norma, il venditore. Si può però pattuire nel contratto che la paghi l’acquirente (anche se il comune può sempre rivalersi sul venditore se l’acquirente non paga). Nelle successioni, il soggetto passivo è l’erede che riceve l’immobile.

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