L’affitto turistico (VUT, vivienda de uso turístico, la casa con licenza per l’affitto turistico) offre rendimenti lordi che possono raddoppiare o triplicare quelli dell’affitto residenziale nelle zone turistiche più vive. Ma la normativa ha inasprito le condizioni nelle principali città, e prima di investire serve un’analisi precisa.
Il rendimento reale
Nelle zone prime (centro di Barcellona, Madrid, Palma, San Sebastián), una VUT può generare 80-200 €/notte. Con un’occupazione del 70-80% in alta stagione, il rendimento lordo può arrivare al 12-18%. Al netto delle spese (piattaforme 3%, pulizie, check-in/out, gestione), il rendimento netto reale di solito è tra il 7 e il 12%.
Le regole nel 2026
- Barcellona: moratoria totale sulle nuove licenze VUT.
- Madrid: da settembre 2025 (Plan Reside), nel centro storico le VUT non sono ammesse negli edifici residenziali, nemmeno al piano terra: solo in edifici interi destinati a quell’uso. Fuori dal centro, negli edifici residenziali, solo al piano terra o al primo piano con accesso indipendente.
- Baleari e Canarie: regole molto restrittive, con numerus clausus.
- Comuni costieri: situazione molto variabile da località a località.
Quando ha senso nel 2026
La VUT resta fattibile in: comuni turistici costieri senza restrizioni, città medie con un turismo in crescita (Cordova, Toledo, Granada), zone rurali e immobili che hanno già la licenza VUT (il valore della licenza è incluso nel prezzo). Comprare sperando di ottenere la licenza in zone con moratoria è un errore grave.
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