Comprare casa per affittarla nel 2026: quando ha senso e quando no

Comprare una casa per affittarla resta una strategia d’investimento valida in Spagna nel 2026, ma bisogna essere più selettivi di cinque anni fa. L’aumento generalizzato dei prezzi nelle principali città ha compresso il rendimento lordo in molte zone, e la Ley de Vivienda (la legge spagnola sul diritto alla casa) ha aggiunto regole che toccano l’investitore in alcuni mercati. Ecco come capire se un determinato immobile ha senso come investimento da mettere in affitto.

Il rendimento minimo che giustifica l’investimento

Come riferimento orientativo: in Spagna, nel 2026, un rendimento lordo da affitto inferiore al 4% raramente giustifica l’investimento se c’è di mezzo un mutuo (l’Euribor più lo spread porta di solito i tassi dei mutui per investimento al 4-5%). Ti serve almeno un 5-6% lordo perché l’operazione abbia senso dal punto di vista finanziario dopo aver sottratto spese e periodi sfitti. Sopra il 7-8%, l’investimento è chiaro. Sotto il 4%, stai scommettendo solo sulla rivalutazione.

Le zone dove il buy-to-let è ancora redditizio

I rendimenti più alti nel 2026 non sono dove i prezzi sono più alti. Sono dove il rapporto prezzo/affitto è più favorevole:

• Città universitarie medie: Salamanca, Granada, Valladolid, Murcia (6-9% lordo nelle zone periferiche)
• Periferia delle grandi città: la cintura sud di Madrid, L’Hospitalet a Barcellona, i comuni dell’area di Valencia
• Altre città con un mercato degli affitti attivo: Saragozza, Alicante città, Malaga città (quartieri non turistici)

Le zone dove il buy-to-let non ha più senso

Nel centro di Madrid, nell’Eixample di Barcellona o nelle zone di pregio di Malaga e Marbella, i prezzi d’acquisto sono saliti così tanto rispetto agli affitti che il rendimento lordo non supera il 3,5%. Se compri lì senza mutuo e cerchi solo la rivalutazione, può avere senso. Se ti serve che l’affitto copra la rata del mutuo, non funziona.

L’effetto della Ley de Vivienda sull’analisi

Nelle zonas de mercado tensionado (le zone dichiarate ufficialmente ad alta tensione abitativa: alcune aree della Catalogna, i Paesi Baschi e, in espansione, altre comunità autonome), i nuovi contratti d’affitto hanno limiti di prezzo. Prima di comprare in qualsiasi zona, verifica se è stata dichiarata ad alta tensione abitativa e quale canone massimo comporta. Può cambiare in modo significativo il calcolo del rendimento.

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