Ferienwohnung als Kapitalanlage in Spanien: Rendite und Regulierung 2026

Die Ferienvermietung (VUT, das spanische Kürzel für eine als Ferienwohnung zugelassene Wohnung) bietet Bruttorenditen, die in gefragten Tourismusgebieten das Doppelte oder Dreifache der klassischen Wohnungsvermietung erreichen können. Die Regulierung hat die Bedingungen in den großen Städten aber verschärft, sodass vor einer Investition eine genaue Analyse nötig ist.

Die tatsächliche Rendite

In Toplagen (Zentrum von Barcelona, Madrid, Palma, San Sebastián) kann eine VUT 80-200 €/Nacht einbringen. Bei einer Auslastung von 70-80 % in der Hochsaison kann die Bruttorendite 12-18 % erreichen. Nach Abzug der Kosten (Plattformen 3 %, Reinigung, Check-in/-out, Verwaltung) liegt die tatsächliche Nettorendite meist zwischen 7 und 12 %.

Die Regulierung 2026

• Barcelona: Vollständiges Moratorium für neue VUT-Lizenzen.
• Madrid: Seit September 2025 (Plan Reside) sind im historischen Zentrum keine VUT in Wohngebäuden mehr zulässig, nicht einmal im Erdgeschoss: nur in ganzen Gebäuden, die vollständig dieser Nutzung dienen. Außerhalb des Zentrums sind sie in Wohngebäuden nur im Erdgeschoss oder im ersten Stock mit separatem Zugang erlaubt.
• Balearen und Kanaren: Sehr restriktive Regulierung mit Numerus clausus.
• Küstengemeinden: Die Lage ist von Ort zu Ort sehr unterschiedlich.

Wann es sich 2026 lohnt

Weiterhin realistisch ist eine VUT in Tourismusgemeinden an der Küste ohne Beschränkungen, in mittelgroßen Städten mit wachsendem Tourismus (Córdoba, Toledo, Granada), in ländlichen Gebieten und bei Immobilien, die bereits eine VUT-Lizenz haben (der Wert der Lizenz ist im Preis enthalten). In Gebieten mit Moratorium in der Erwartung zu kaufen, eine Lizenz zu bekommen, ist ein schwerer Fehler.

Analysieren Sie vor der Investition: Nutzen Sie RadarPro, um die geschätzte Rendite nach Gebiet zu sehen. Lesen Sie auch den Vergleich mit der Langzeitvermietung.