Investir en location saisonnière en Espagne : rentabilité et règles 2026

La location saisonnière (VUT, vivienda de uso turístico, un logement loué aux touristes) offre des rentabilités brutes qui peuvent doubler ou tripler celles de la location résidentielle dans les zones touristiques actives. Mais la réglementation a durci les conditions dans les principales villes, ce qui impose une analyse précise avant d'investir.

La rentabilité réelle

Dans les zones prime (centre de Barcelone, Madrid, Palma, San Sebastián), une VUT peut rapporter de 80 à 200 € la nuit. Avec un taux d'occupation de 70 à 80 % en haute saison, la rentabilité brute peut atteindre 12 à 18 %. Après les frais (plateformes 3 %, ménage, check-in/out, gestion), la rentabilité nette réelle se situe généralement entre 7 et 12 %.

La réglementation en 2026

• Barcelone : moratoire total sur les nouvelles licences de VUT.
• Madrid : depuis septembre 2025 (Plan Reside), le centre historique n'admet plus de VUT dans les immeubles résidentiels, pas même au rez-de-chaussée : seulement dans des immeubles entiers consacrés à cet usage. Hors du centre, dans les immeubles résidentiels, seulement au rez-de-chaussée ou au premier étage avec un accès indépendant.
• Baléares et Canaries : une réglementation très restrictive, avec numerus clausus.
• Communes côtières : une situation très variable d'une localité à l'autre.

Quand c'est pertinent en 2026

La VUT reste viable dans les communes touristiques côtières sans restrictions, dans les villes moyennes au tourisme croissant (Cordoue, Tolède, Grenade), dans les zones rurales et pour les biens qui ont déjà une licence VUT (la valeur de la licence est incluse dans le prix). Acheter en espérant obtenir une licence dans une zone sous moratoire est une grave erreur.

Analysez avant d'investir : utilisez RadarPro pour voir la rentabilité estimée par zone. Lisez aussi la comparaison avec la location longue durée.