Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) ist das Konzept, das Immobilien zu einem der stärksten Anlageinstrumente für Privatanleger macht. Und zugleich das, was sie gefährlich macht, wenn man ihn falsch einsetzt. Ihn wirklich zu verstehen, ist wahrscheinlich die wichtigste Lektion, die ein Einsteiger in Immobilieninvestments lernen kann.
Der Leverage-Effekt einfach erklärt
Leverage bedeutet, mit geliehenem Geld zu investieren. Bei Immobilien ist die Hypothek Ihr Hebelinstrument. Wenn Sie eine Immobilie mit 20 % Eigenkapital und 80 % Hypothek kaufen, sind Sie 5-fach gehebelt: Sie kontrollieren ein Objekt im Wert von 100.000 € mit nur 20.000 € eigenem Geld.
Wie er die Rendite vervielfacht: das konkrete Beispiel
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 € mit 20.000 € Eigenkapital und 80.000 € Hypothek. Nach 5 Jahren ist die Immobilie um 20 % im Wert gestiegen und 120.000 € wert. Sie haben 20.000 € verdient. Ihre Anfangsinvestition betrug aber 20.000 €... das entspricht einer Rendite von 100 % auf Ihr Eigenkapital. Ohne Hebel, mit direkt investierten 100.000 €, hätten Sie nur 20 % verdient.
Hinzu kommt der Cashflow aus der Vermietung in diesen 5 Jahren, der die Hypothekenrate deckt und einen Überschuss erzeugt. Die Gesamtrendite kann sehr beachtlich sein.
Wie er Verluste verstärkt
Der Effekt wirkt genauso in die Gegenrichtung. Fällt die Immobilie um 20 % und ist nur noch 80.000 € wert, ist Ihr Eigenkapital von 20.000 € vollständig verschwunden (die Bank behält ihre Forderung von 80.000 €). Und wenn Sie in diesem Moment verkaufen müssen, schulden Sie der Bank mehr, als Sie für die Immobilie bekommen: die sogenannte „negative equity“, also negatives Eigenkapital.
Wie viel Hebel vernünftig ist
Die Regel des vorsichtigen Anlegers: Der Cashflow aus der Vermietung muss die Hypothekenrate auch bei einer Vermietungsquote von 80 % decken (nicht von 100 %, was unrealistisch ist). Wenn die Zahlen mit diesem Sicherheitspuffer nicht aufgehen, ist der Hebel für dieses Objekt oder diesen Kaufpreis zu hoch. Der Leverage-Effekt ist ein mächtiges Werkzeug, aber der Sicherheitspuffer macht den Unterschied zwischen dem Anleger, der die Zyklen übersteht, und dem, der es nicht tut.
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