Wenn Sie zum ersten Mal in Immobilien investieren möchten, aber nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, tun Sie gut daran, erst zu verstehen und dann zu handeln. Immobilien gehören in Spanien zu den Anlageklassen mit der besten langfristigen Renditebilanz, aber auch zu denen, in denen Anfängerfehler Zehntausende Euro kosten können. Dieser Ratgeber soll Ihnen helfen, sie zu vermeiden.
Wie viel Kapital brauchen Sie wirklich?
Mit einer Standardhypothek (80 % des Kaufwerts) brauchen Sie mindestens 20 % des Preises plus die Kaufnebenkosten: ITP (die Grunderwerbsteuer) oder IVA (die Mehrwertsteuer), Notar, Grundbuch und Gestoría (das Büro, das die Formalitäten erledigt). Die Nebenkosten liegen je nach Region meist bei 8-12 %. Insgesamt brauchen Sie für eine Wohnung zu 100.000 € zwischen 28.000 € und 32.000 € an Eigenmitteln. Bei Bankimmobilien mit einer Finanzierung zu 100 % müssten Sie nur die Nebenkosten tragen.
Welche Art von Objekt Sie sich zuerst ansehen sollten
Für Einsteiger lautet die fast einhellige Empfehlung, mit Wohnimmobilien zur langfristigen Vermietung zu beginnen. Sie sind die berechenbarste Anlage, die der Markt am besten versteht und die am stärksten nachgefragt wird. Meiden Sie am Anfang: Objekte in schlechtem Zustand, die eine Komplettsanierung brauchen, besetzte Immobilien oder solche mit rechtlichen Komplikationen, Gewerbeflächen (volatiler) und Grundstücke (ohne sofortige Rendite).
Die Renditeberechnung, die Sie vor dem Kauf machen müssen
Die Bruttorendite ist einfach: Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Wenn Sie eine Wohnung, die Sie für 100.000 € gekauft haben, für 700 €/Monat vermieten, liegt die Bruttorendite bei 8,4 %. Professionelle Anleger schauen aber auf die Nettorendite, die alle Kosten abzieht: IBI (die kommunale Grundsteuer), Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, Wohngebäudeversicherung, Instandhaltung, Leerstandszeiten, Steuern auf die Mieteinnahmen. Die Nettorendite liegt meist 1,5 bis 3 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Der häufigste Fehler von Erstanlegern
Mit dem Herzen kaufen, nicht mit den Zahlen. Die Immobilie, die Ihnen schön, gut gelegen und in guter Gegend erscheint, ist nicht unbedingt die mit der besten Rendite. Die rentabelsten Objekte liegen meist in weniger glamourösen Gegenden, aber mit hoher Mietnachfrage und relativ moderaten Kaufpreisen: Universitätsstädte, mittelgroße Städte, gut angebundene Stadtrandviertel. Rechnen Sie zuerst, und heben Sie sich den persönlichen Geschmack für die Wohnung auf, in der Sie selbst wohnen werden.
Nützliches Werkzeug: Nutzen Sie den Objektanalysator von RadarPro, um die Rendite mit echten Daten zu berechnen, oder entdecken Sie Objekte in Versteigerungen und Bankimmobilien mit bereits berechnetem Score.
Kaufen Sie mit Daten, nicht nach Gefühl
RadarPro verbindet algorithmische Berechnungen und künstliche Intelligenz, um den Markt zu analysieren und die besten Immobiliengelegenheiten zu finden.
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