L'effet de levier est la notion qui fait de l'immobilier l'un des véhicules d'investissement les plus puissants pour le particulier. C'est aussi celle qui le rend dangereux s'il est mal utilisé. Bien le comprendre est sans doute l'apprentissage le plus important que puisse faire un investisseur immobilier débutant.
L'effet de levier en termes simples
L'effet de levier consiste à investir avec de l'argent emprunté. Dans l'immobilier, le prêt hypothécaire est votre instrument de levier. Quand vous achetez un bien avec 20 % de fonds propres et 80 % de prêt, vous avez un levier de 5 : vous contrôlez un actif de 100 000 € avec seulement 20 000 € de fonds propres.
Comment il multiplie le rendement : un exemple concret
Supposons que vous achetiez un appartement de 100 000 € avec 20 000 € d'apport et 80 000 € de prêt. Au bout de 5 ans, le bien s'est valorisé de 20 % et vaut 120 000 €. Vous avez gagné 20 000 €. Mais votre investissement initial était de 20 000 €… ce qui équivaut à un rendement de 100 % sur vos fonds propres. Sans effet de levier, en investissant directement les 100 000 €, vous n'auriez gagné que 20 %.
À cela s'ajoute le flux de trésorerie de la location pendant ces 5 ans, qui couvre la mensualité du prêt et dégage un excédent. Le rendement total peut être très significatif.
Comment il amplifie les pertes
L'effet joue de la même façon dans l'autre sens. Si le bien perd 20 % et ne vaut plus que 80 000 €, vos 20 000 € de fonds propres ont entièrement disparu (la banque détient toujours ses 80 000 € de créance). Et si vous devez vendre à ce moment-là, vous devez à la banque plus que ce que vous rapporte le bien : c'est la situation de « negative equity », ou valeur nette négative.
Quel niveau de levier est raisonnable
La règle de l'investisseur prudent : le flux de trésorerie de la location doit couvrir la mensualité du prêt même avec un taux d'occupation de 80 % (et non de 100 %, ce qui est irréaliste). Si les chiffres ne tiennent pas avec cette marge de sécurité, le levier est excessif pour ce bien ou pour ce prix d'achat. L'effet de levier est un outil puissant, mais c'est la marge de sécurité qui fait la différence entre l'investisseur qui survit aux cycles et celui qui n'y survit pas.
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