Immobilien-Crowdfunding oder Direktkauf: welches Modell zu Ihnen passt

Immobilien-Crowdfunding (auch Immobilien-Lending oder Immobilien-Equity-Crowdfunding genannt) hat in Spanien in den letzten Jahren stark an Beliebtheit gewonnen. Plattformen wie Urbanitae, Civislend, Housers oder Inmo4all ermöglichen es Privatanlegern, sich schon mit sehr kleinen Beträgen (meist 500-1.000 € Minimum pro Projekt) an Immobilienprojekten zu beteiligen, ohne direkt eine Immobilie kaufen zu müssen.

Das Versprechen ist attraktiv: Streuung nach Region und Objektart mit wenig Kapital, ohne den Ärger mit der Mietverwaltung, ohne Hypotheken und ohne die Komplexität eines Kaufvorgangs. Aber diese Bequemlichkeit hat einen Preis, der in den Werbematerialien der Plattformen nicht immer offen genannt wird. Dieser Leitfaden erklärt ihn ungeschönt.

Wie Immobilien-Crowdfunding funktioniert: die zwei Hauptmodelle

Equity-Crowdfunding (Beteiligung am Kapital): Der Anleger steigt als Gesellschafter in eine Gesellschaft ein, die eine Immobilie kauft oder entwickelt. Er ist im Verhältnis zu seinem Anteil an den Gewinnen (und an den Verlusten) des Geschäfts beteiligt. Die Rendite entsteht, wenn die Immobilie verkauft wird oder das Projekt Ausschüttungen leistet. Es ist das Modell mit dem höchsten Renditepotenzial und dem höchsten Risiko.

Lending-Crowdfunding oder Crowdlending (Darlehen an einen Bauträger/Investor): Der Anleger leiht einem Bauträger, der Finanzierung für ein Projekt braucht, Geld. Der Bauträger zahlt bei Projektabschluss das Kapital plus einen vereinbarten festen Zins zurück. Die Rendite ist planbar (fester Zins), aber wenn das Projekt scheitert, kann der Anleger einen Teil des verliehenen Kapitals oder das gesamte Kapital verlieren.

Die tatsächlichen Renditen von Immobilien-Crowdfunding

Die Plattformen werben für ihre Projekte meist mit Jahresrenditen von 8-15 %. Diese Zahlen stimmen, wollen aber kritisch gelesen werden:

• Die annualisierte Rendite hängt von der tatsächlichen Laufzeit ab, nicht von der geplanten: Ein Lending-Projekt, das 12 % pro Jahr über 12 Monate verspricht und sich um weitere 6 Monate verzögert, hat eine niedrigere tatsächliche annualisierte Rendite (das Geld war länger gebunden als geplant und hat dieselbe nominale Rendite erbracht). Verzögerungen sind bei Immobilienprojekten die Regel, nicht die Ausnahme.
• Die Ausfall- und Verzugsquote ist der entscheidende Faktor, den die Plattformen nicht immer hervorheben: Kann der Bauträger beim Immobilien-Crowdlending das Darlehen nicht zurückzahlen, beginnt für den Anleger ein Beitreibungsverfahren, das Jahre dauern kann. Die historischen Quoten erheblicher Zahlungsverzüge lagen bei einigen spanischen Plattformen bei 10-20 % der Projekte.
• Das Kapital ist völlig illiquide: Anders als bei einem Investmentfonds kann das im Immobilien-Crowdfunding gebundene Kapital nicht vorzeitig zurückgeholt werden (außer auf Plattformen mit einem sehr begrenzten Zweitmarkt). Wenn Sie das Geld vor dem Ende des Projekts brauchen, bekommen Sie es nicht zurück.

Die echten Vorteile von Immobilien-Crowdfunding

Bei aller Ehrlichkeit über seine Grenzen hat Immobilien-Crowdfunding echte Vorteile:

• Zugang ohne hohes Mindestkapital: Für Anleger mit 5.000-20.000 €, die in Immobilien investieren möchten, ohne direkt ein Objekt kaufen zu können (was mindestens 40.000-80.000 € Einstieg für Anzahlung, die spanische Grunderwerbsteuer ITP und die Abwicklung erfordern würde), ist Crowdfunding die einzige verfügbare Alternative.
• Streuung nach Region und Objektart: Mit 10.000 € können Sie auf 10 verschiedene Projekte in verschiedenen Städten und Objektarten streuen. Das senkt das Klumpenrisiko, das entsteht, wenn das ganze Kapital in einem einzigen Objekt steckt.
• Kein operativer Verwaltungsaufwand: Keine Anrufe des Mieters um 11 Uhr nachts wegen eines Defekts. Der Bauträger oder Verwalter des Projekts kümmert sich um die Immobilie. Für Anleger mit wenig Zeit oder mit Wohnsitz außerhalb Spaniens ist das wirklich wertvoll.
• Transparenz der Investition: Die von der CNMV (der spanischen Wertpapieraufsicht) oder dem Banco de España (der spanischen Zentralbank) regulierten Plattformen veröffentlichen ausführliche Informationen zu jedem Projekt: Businessplan, Risikoanalyse, Sicherheiten, Erfolgsbilanz des Bauträgers.

Wann welches Modell sinnvoll ist

• Crowdfunding: Anleger mit weniger als 50.000 € verfügbarem Kapital für Immobilien; Anleger, die keine Zeit für die Verwaltung aufbringen können; Anleger, die mit begrenztem Kapital maximal streuen wollen; Ergänzung eines Portfolios direkt gehaltener Objekte, um zu streuen, ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand.
• Direktkauf: Anleger mit genug Kapital für den Einstieg (mindestens 40.000-60.000 € pro Geschäft); Anleger, die die volle Kontrolle über das Objekt wollen (Verwaltung, Vermietung, Renovierung, Verkauf); Anleger mit Fokus auf monatlichem Cashflow; Anleger, die den finanziellen Hebel (Hypothek) nutzen wollen, um die Rendite auf das Eigenkapital zu steigern.

Die Regulierung von Immobilien-Crowdfunding in Spanien

Die Plattformen für Schwarmfinanzierung unterliegen in Spanien dem Gesetz zur Förderung der Unternehmensfinanzierung (Ley de Fomento de la Financiación Empresarial, Ley 5/2015) und seit Kurzem der europäischen ECSP-Verordnung (European Crowdfunding Service Provider). Die Plattformen müssen von der CNMV (für Equity-Crowdfunding) oder vom Banco de España (für Crowdlending) zugelassen sein. Zu prüfen, ob die Plattform, auf der Sie investieren, eine gültige Zulassung hat, ist der erste Schritt, bevor Sie Kapital binden. Nicht regulierte oder in ausländischen Rechtsordnungen regulierte Plattformen sind ein höheres Risiko.

Weiterführende Ressourcen: Zum Direktkauf als Alternative zum Crowdfunding erklärt der Leitfaden zum Cashflow bei Immobilieninvestments, wie Sie die echte Rendite vor dem Kauf berechnen. Zu den Finanzierungsmöglichkeiten, mit denen Sie mit weniger Eigenkapital direkt kaufen können, behandelt der Artikel über Hypotheken für Anleger die verfügbaren Bankoptionen. Für Objekte mit niedrigem Einstiegspreis, die das nötige Startkapital für den Direktkauf senken, enthält der Leitfaden zu Bankimmobilien Objekte ab 40.000-60.000 €.