Günstige Immobilien in Segovia und Ávila: UNESCO-Städte mit 8-11 % Rendite

Segovia und Ávila bilden ein ungewöhnliches Duo auf dem spanischen Immobilienmarkt: zwei mittelalterliche Städte, die von der UNESCO zum Weltkulturerbe erklärt wurden, per Bahn mit Madrid verbunden (Segovia in weniger als 30 Minuten mit dem AVE, dem spanischen Hochgeschwindigkeitszug), mit Kaufpreisen, die zu den niedrigsten im Umland von Madrid gehören, und mit einer aktiven Mietnachfrage von Pendlern, die in Madrid arbeiten und sich wegen der besseren Lebensqualität, des Preises und der Ruhe für diese Städte entscheiden.

Segovia: das römische Aquädukt und der AVE

Segovia hat 50.000 Einwohner und liegt mit dem AVE 26 Minuten von Madrid entfernt (die Strecke Madrid-Segovia-Valladolid gehört zu denen mit der höchsten Spitzengeschwindigkeit der Welt). Die Immobilienpreise gehören zu den niedrigsten im Einzugsgebiet von Madrid: zwischen 700 € und 1.200 €/m² in den Standardvierteln und zwischen 1.200 € und 2.000 €/m² in der Altstadt (Casco Histórico). Eine Wohnung mit 90 m² in einem einfachen Viertel von Segovia lässt sich für 65.000-90.000 € kaufen und für 550-700 €/Monat vermieten, was Renditen von 9 % bis 11 % ergibt.

• Die Viertel mit dem besten Verhältnis: Der Norden (El Salvador, San Lorenzo) und die einfachen Viertel im Süden (La Victoria, die Umgebung des AVE-Bahnhofs) haben die besten Preise. Preis 700-1.000 €/m², Renditen von 9-11 %.
• Die Nachfrage der Pendler: Der Pendler aus Segovia arbeitet in Madrid, ist in 26 Minuten am Bahnhof Chamartín und zahlt 700 €/Monat statt der 1.200-1.500 €, die er in Madrid zahlen würde. Die monatliche Differenz (500-800 €/Monat) rechtfertigt die 26 zusätzlichen Minuten Fahrtzeit voll und ganz.

Ávila: die eindrucksvollste ummauerte Stadt Spaniens

Ávila hat 57.000 Einwohner und keinen AVE: Der Zug nach Madrid ist ein konventioneller Zug. Die Preise liegen etwas unter denen von Segovia (zwischen 600 € und 1.100 €/m²), und der Pendlermarkt ist ähnlich, wenn auch etwas weniger entwickelt. Eine Wohnung mit 90 m² in den einfachen Vierteln von Ávila (Las Vacas, El Cordero, La Toledana) lässt sich für 55.000-80.000 € kaufen und für 480-600 €/Monat vermieten, mit Renditen von 9,5 % bis 12 %.

• Der Unterschied zwischen Ávila und Segovia: Ávila hat keinen AVE: Die Verbindung nach Madrid läuft über den konventionellen Zug. Die AVE-Verbindung von Segovia führt über den Korridor Madrid-Valladolid mit Halt in Segovia-Guiomar (5 km vom Zentrum, mit Shuttlebus). Ávila hat den Vorteil, dass der Bahnhof im Stadtzentrum liegt.

Die ITP in Kastilien und León: 8 % für beide Städte

Segovia und Ávila liegen beide in Kastilien und León (8 % ITP, die Grunderwerbsteuer). Bei einem Kauf für 80.000 € in Segovia beträgt die ITP 6.400 €. Bei einem Kauf für 65.000 € in Ávila: 5.200 €. Beide Kosten lassen sich angesichts der Renditen, die diese Märkte bieten, problemlos verkraften.

Kulturtourismus als Ergänzung

Das römische Aquädukt von Segovia (eines der besterhaltenen der Welt), der Alcázar von Segovia und die mittelalterlichen Stadtmauern von Ávila ziehen einen Kulturtourismus an, mit dem sich an Wochenenden und Brückentagen die Wohnungsvermietung in der Altstadt beider Städte durch Ferienvermietung ergänzen lässt. Lizenzen für VUT (Viviendas de Uso Turístico, also als Ferienwohnung zugelassene Wohnungen) sind in Segovia und Ávila leichter zu bekommen als in den großen Städten, auch wenn der Markt für Ferienvermietung kleiner und stärker saisonabhängig ist.

Weiterführende Ressourcen: Den Bestand an verfügbaren Objekten in Segovia und Ávila finden Sie unter Gelegenheiten in Segovia und Gelegenheiten in Ávila. Zum Phänomen der AVE-Pendler, das auch für Toledo (33 Min.) und Valladolid (55 Min.) gilt, enthält der Artikel über Toledo die entsprechende Analyse. Zu Kastilien und León als Region für Anleger enthält der Artikel über Valladolid die Analyse der kastilischen Hauptstadt.