Appartements pas chers à Ségovie et Ávila : 8 à 11 % de rentabilité

Ségovie et Ávila forment un duo insolite sur le marché immobilier espagnol : deux villes médiévales inscrites au patrimoine mondial de l'UNESCO, reliées à Madrid par le train (Ségovie, à moins de 30 minutes en AVE, le TGV espagnol), avec des prix d'achat parmi les plus bas de la couronne madrilène et une demande locative active de navetteurs qui travaillent à Madrid et choisissent de vivre dans ces villes pour le gain en qualité de vie, les prix et la tranquillité.

Ségovie : l'aqueduc romain et l'AVE

Ségovie compte 50 000 habitants et se trouve à 26 minutes de Madrid en AVE (la ligne Madrid-Ségovie-Valladolid est l'une de celles qui atteignent les vitesses de pointe les plus élevées au monde). Ses prix immobiliers sont parmi les plus bas de la zone d'influence madrilène : entre 700 € et 1 200 €/m² dans les quartiers standard et entre 1 200 € et 2 000 €/m² dans le Casco Histórico (le centre historique). Un appartement de 90 m² dans un quartier populaire de Ségovie peut s'acheter entre 65 000 et 90 000 € et se louer entre 550 et 700 € par mois, soit des rentabilités de 9 à 11 %.

• Les quartiers au meilleur ratio : la zone nord (El Salvador, San Lorenzo) et les quartiers populaires du sud (La Victoria, les abords de la gare AVE) ont les meilleurs prix. Prix de 700 à 1 000 €/m², rentabilités de 9 à 11 %.
• La demande des navetteurs : le navetteur de Ségovie travaille à Madrid, arrive à Chamartín en 26 minutes et paie 700 € par mois au lieu des 1 200-1 500 € que coûterait Madrid. L'écart économique mensuel (500-800 € par mois) justifie pleinement les 26 minutes de trajet supplémentaires.

Ávila : la ville fortifiée la plus impressionnante d'Espagne

Ávila compte 57 000 habitants et n'a pas d'AVE : son train pour Madrid est un train classique. Ses prix sont légèrement inférieurs à ceux de Ségovie (entre 600 € et 1 100 €/m²) et son marché de navetteurs est similaire, bien qu'un peu moins développé. Un appartement de 90 m² dans les quartiers populaires d'Ávila (Las Vacas, El Cordero, La Toledana) peut s'acheter entre 55 000 et 80 000 € et se louer entre 480 et 600 € par mois, avec des rentabilités de 9,5 à 12 %.

• Ce qui distingue Ávila de Ségovie : Ávila n'a pas d'AVE : sa liaison avec Madrid se fait en train classique. La liaison AVE de Ségovie passe par le corridor Madrid-Valladolid, avec un arrêt à la gare de Segovia-Guiomar (à 5 km du centre, reliée par une navette). Ávila a l'avantage d'une gare ferroviaire en plein centre-ville.

L'ITP de Castille-et-León : 8 % pour les deux villes

Ségovie comme Ávila se trouvent en Castille-et-León (8 % d'ITP, l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l'impôt sur les mutations). Pour un achat de 80 000 € à Ségovie, l'ITP s'élève à 6 400 €. Pour un achat de 65 000 € à Ávila : 5 200 €. Ces deux coûts sont parfaitement absorbables vu le niveau de rentabilité qu'offrent ces marchés.

Le tourisme culturel en complément

L'aqueduc romain de Ségovie (l'un des mieux conservés au monde), l'Alcázar de Ségovie et les remparts médiévaux d'Ávila génèrent un tourisme culturel qui, les week-ends et les ponts, peut compléter la location résidentielle par de la location touristique dans le centre historique des deux villes. Les licences de VUT (vivienda de uso turístico, le logement à usage touristique) à Ségovie et à Ávila sont plus faciles à obtenir que dans les grandes villes, même si le marché de la location touristique y est plus petit et plus saisonnier.

Ressources associées : pour l'inventaire des biens disponibles à Ségovie et à Ávila, consultez les opportunités à Ségovie et les opportunités à Ávila. Pour l'analyse du phénomène des navetteurs de l'AVE, qui vaut aussi pour Tolède (33 min) et Valladolid (55 min), l'article sur Tolède propose l'analyse parallèle. Pour le contexte de la Castille-et-León comme région d'investissement, l'article sur Valladolid présente l'analyse de la capitale castillane.