Casas baratas em Segóvia e Ávila: cidades UNESCO e rentabilidades de 8-11%

Segóvia e Ávila formam uma dupla insólita no mercado imobiliário espanhol: duas cidades medievais declaradas Património da Humanidade pela UNESCO, ligadas a Madrid por comboio (Segóvia, a menos de 30 minutos em AVE, o comboio de alta velocidade espanhol), com preços de compra entre os mais baixos da área em redor de Madrid e com uma procura de arrendamento ativa de commuters que trabalham em Madrid e escolhem viver nestas cidades pela diferença de qualidade de vida, pelo preço e pela tranquilidade.

Segóvia: o Aqueduto Romano e o AVE

Segóvia tem 50.000 habitantes e fica a 26 minutos de Madrid em AVE (a linha Madrid-Segóvia-Valladolid é uma das de maior velocidade máxima do mundo). Os seus preços imobiliários estão entre os mais baixos da área de influência de Madrid: entre 700 € e 1.200 €/m² nos bairros comuns e entre 1.200 € e 2.000 €/m² no Casco Histórico (o centro histórico). Um apartamento de 90 m² num bairro popular de Segóvia pode comprar-se por 65.000-90.000 € e arrendar-se por 550-700 €/mês, gerando rentabilidades de 9% a 11%.

• Os bairros com melhor relação: a zona norte (El Salvador, San Lorenzo) e os bairros populares do sul (La Victoria, a envolvente da estação do AVE) têm os melhores preços. Preço de 700-1.000 €/m², rentabilidades de 9-11%.
• A procura de commuters: o commuter de Segóvia trabalha em Madrid, chega a Chamartín em 26 minutos e paga 700 €/mês em vez dos 1.200-1.500 € que custaria em Madrid. A diferença económica mensal (500-800 €/mês) justifica plenamente os 26 minutos adicionais de deslocação.

Ávila: a cidade amuralhada mais impressionante de Espanha

Ávila tem 57.000 habitantes e não tem AVE: o seu comboio para Madrid é convencional. Os seus preços são ligeiramente mais baixos do que os de Segóvia (entre 600 € e 1.100 €/m²) e o seu mercado de commuters é semelhante, embora algo menos desenvolvido. Um apartamento de 90 m² nos bairros populares de Ávila (Las Vacas, El Cordero, La Toledana) pode comprar-se por 55.000-80.000 € e arrendar-se por 480-600 €/mês, com rentabilidades de 9,5% a 12%.

• Fator diferencial de Ávila face a Segóvia: Ávila não tem AVE: a sua ligação a Madrid é em comboio convencional. A ligação de AVE de Segóvia segue pelo corredor Madrid-Valladolid, com paragem em Segovia-Guiomar (a 5 km do centro, ligada por autocarro vaivém). Ávila tem a vantagem de ter a estação de comboios no centro da cidade.

O ITP de Castela e Leão: 8% para ambas as cidades

Tanto Segóvia como Ávila ficam em Castela e Leão (8% de ITP, o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões). Para uma compra de 80.000 € em Segóvia, o ITP é de 6.400 €. Para uma compra de 65.000 € em Ávila: 5.200 €. Ambos os custos são perfeitamente absorvíveis, dado o nível de rentabilidades que estes mercados oferecem.

O turismo cultural como complemento

O Aqueduto Romano de Segóvia (um dos mais bem conservados do mundo), o Alcázar de Segóvia e as muralhas medievais de Ávila geram um turismo cultural que, aos fins de semana e nas pontes, pode complementar o arrendamento habitacional com arrendamento turístico no centro histórico de ambas as cidades. As licenças de VUT (a sigla espanhola das habitações de uso turístico, o equivalente ao alojamento local) em Segóvia e Ávila são mais fáceis de obter do que nas grandes cidades, embora o mercado de arrendamento turístico seja mais pequeno e sazonal.

Recursos relacionados: para o inventário de ativos disponíveis em Segóvia e Ávila, consulte as oportunidades em Segóvia e as oportunidades em Ávila. Para a análise do fenómeno AVE-commuter, que se aplica também a Toledo (33 min) e a Valladolid (55 min), o artigo sobre Toledo tem a análise paralela. Para o contexto de Castela e Leão como região para investir, o artigo sobre Valladolid tem a análise da capital castelhana.