Günstige Immobilien im Baskenland: Anlegen im teuersten Markt des Nordens

Von günstigen Wohnungen im Baskenland zu sprechen, kann wie ein Widerspruch in sich klingen. Bilbao ist nach dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis die viert- oder fünfteuerste Stadt Spaniens. San Sebastián konkurriert bei einigen Kennzahlen um den ersten Platz im Land. Vitoria-Gasteiz, die günstigste der drei baskischen Provinzhauptstädte, liegt immer noch über dem Durchschnitt vergleichbarer spanischer Städte.

Trotzdem suchen Anleger auf diesem Markt nicht unbedingt den billigsten Quadratmeter Spaniens. Sie suchen das beste Verhältnis zwischen Kaufpreis, Mietrendite und Sicherheit der Investition. Und das Baskenland, mit seiner robusten Wirtschaft, einer der niedrigsten Arbeitslosenquoten des Landes und einer strukturell hohen Mietnachfrage, hat echte Argumente für Anleger, die die Margen richtig kalkulieren können.

Die Preiskarte der drei baskischen Provinzhauptstädte

Der Ausgangspunkt ist, die Preisstruktur jeder Stadt zu verstehen, denn die drei Märkte unterscheiden sich deutlich voneinander:

• Bilbao-Stadt: Durchschnittspreis 2026 zwischen 3.500 € und 4.500 €/m², mit Spitzenvierteln (Indautxu, Abando, Ciudad Jardín) über 4.500-5.500 €/m² und den günstigsten Vierteln (San Francisco, Rekalde, Santutxu) zwischen 2.200 € und 3.000 €/m².
• San Sebastián-Donostia: Der teuerste Markt. Durchschnittspreis 2026 über 5.500 €/m². Die gefragtesten Viertel (Centro, Gros, Amara Nuevo) liegen über 6.000-7.000 €/m². Für reine Mietrenditestrategien ohne ein Objekt mit deutlichem Abschlag praktisch unerreichbar.
• Vitoria-Gasteiz: Die günstigste der drei. Durchschnittspreis zwischen 2.500 € und 3.200 €/m². Eine planvoll angelegte, gut organisierte Stadt mit diversifizierter Wirtschaft (Metallindustrie, Regionalverwaltung, Dienstleistungen). Sie bietet das beste Verhältnis von Preis und Rendite der drei.

Die Viertel in Bilbao, in denen man mit Marge investieren kann

In Bilbao müssen renditeorientierte Anleger über die bekannten Viertel des Zentrums hinausschauen. Diese bieten die besten Gelegenheiten:

• San Francisco und Bilbao La Vieja: Das günstigste Viertel der Stadt Bilbao, in einem sehr langsamen, aber spürbaren Wandel. Preis zwischen 1.800 € und 2.500 €/m². Die Mietnachfrage ist vorhanden und sorgt für eine stabile Auslastung, aber man muss die Straße und den Zustand der Immobilie sorgfältig auswählen. Für Anleger mit Erfahrung in Vierteln im Umbruch und mit der Bereitschaft zu mehr aktiver Verwaltung.
• Santutxu und Rekalde: Etablierte Arbeiterviertel mit guter Anbindung und stabiler Nachbarschaft. Preis zwischen 2.200 € und 2.800 €/m². Wohnungen mit 70-90 m² werden für 850 € bis 1.050 €/Monat vermietet. Bruttorenditen von 5 % bis 6,5 %. Für langfristige Anleger, die einen stabilen Cashflow auf einem Markt mit geringem Leerstandsrisiko suchen.
• Basurto: Angesehenes Viertel nahe dem Hospital de Basurto und gut angebunden. Preis zwischen 2.500 € und 3.200 €/m². Hohe Mietnachfrage von Fachkräften aus dem Gesundheitswesen und Beschäftigten rund um das Krankenhaus. Knappere Renditen (4,5-5,5 %), aber Mieter mit stabilem Profil.

Das linke Ufer: der Markt, den niemand erwähnt

Die große Gelegenheit des baskischen Marktes für renditeorientierte Anleger liegt nicht in der Stadt Bilbao, sondern in den Gemeinden am linken Ufer der Ría del Nervión (Margen Izquierda): Barakaldo, Sestao, Portugalete, Santurce, Ortuella. Es sind historisch industrielle Gemeinden, die unter dem Umbau der Stahlindustrie gelitten haben, aber Folgendes bieten:

• Außergewöhnliche Anbindung an die Metro: Die Linie 2 der Metro Bilbao durchquert das gesamte linke Ufer und erreicht das Zentrum von Bilbao in 15-25 Minuten. Das macht sie zu soliden Mietmärkten für Berufstätige, die sich die Stadt Bilbao nicht leisten können.
• Deutlich niedrigere Preise: In Barakaldo liegt der Durchschnittspreis je nach Gegend zwischen 1.600 € und 2.200 €/m². In Sestao und Santurce zwischen 1.200 € und 1.800 €/m². So lassen sich Wohnungen mit 80 m² für 90.000 € bis 160.000 € kaufen.
• Mietnachfrage aus Industrie und Logistik: Am linken Ufer konzentrieren sich Industrie, Logistik und Handel, die sichere Arbeitsplätze und eine langfristige Mietnachfrage schaffen. Es ist nicht das touristische Profil von San Sebastián, aber ein Mieter, der regelmäßig zahlt und Verträge verlängert.

Das typische Geschäft am linken Ufer: eine Wohnung mit 80 m² in Barakaldo für 140.000-160.000 € (Gesamtkosten mit Nebenkosten: 155.000-175.000 €), Miete von 750-900 €/Monat, Bruttorendite von 5,5 % bis 7 %. Das sind nicht die 9 % von Vallecas in Madrid, aber im baskischen Umfeld, wo der freie Markt kaum 4 % bringt, ist dieser Unterschied erheblich.

Vitoria-Gasteiz: das stärkste Argument des baskischen Marktes

Für Anleger, die im Baskenland höchste Sicherheit mit einer vernünftigen Rendite verbinden wollen, ist Vitoria-Gasteiz der passendste Markt. Die Stadt ist Sitz des baskischen Parlaments und der Regionalverwaltung und hat eine diversifizierte Wirtschaft mit niedriger Arbeitslosigkeit und hohem Pro-Kopf-Einkommen. Und ihre Kaufpreise, obwohl im landesweiten Vergleich hoch, ermöglichen Renditen, die weder Bilbao noch San Sebastián auf dem freien Markt bieten.

Die interessantesten Viertel für Anleger: Salburua (neues Viertel mit großer Mietnachfrage von Familien und Preisen zwischen 2.200 € und 2.700 €/m²), Zabalgana (gut ausgestattete Siedlung im Westen, Preis zwischen 2.000 € und 2.500 €/m²) und der Casco Viejo (die Altstadt, in einem Erneuerungsprozess, Preis zwischen 1.800 € und 2.500 €/m², mit hoher und wachsender touristischer Nachfrage).

Die Renditen in Vitoria liegen je nach Viertel und Objekt zwischen 4,5 % und 6,5 %. Sie sind nicht die höchsten Spaniens, aber auf einem Markt mit sehr geringem Leerstandsrisiko, solider Wirtschaft und vernünftigen Aussichten auf Wertsteigerung sind es Zahlen, die viele Anleger gern akzeptieren.

Bankimmobilien auf dem baskischen Markt: Bestand und Zugang

Der baskische Markt hat im Verhältnis einen kleineren Bestand an von Banken übernommenen Immobilien als der andalusische Markt oder die Märkte an der Levante-Küste. Die Sparkultur, das höhere Einkommensniveau und ein weniger extremer Hypothekenzyklus als in anderen Regionen machen den Bestand begrenzter. Aber es gibt ihn.

Die Banken mit der größten Präsenz auf dem baskischen Markt sind Kutxabank (eine baskische Bank, deren Portfolio sich geografisch auf Euskadi, also das Baskenland, konzentriert), BBK (in der Kutxabank-Gruppe aufgegangen) und, bei einigen Objekten, etwas von Bankia/CaixaBank. Für den Zugang zu den Objekten von Kutxabank ist der Ausgangspunkt das Portal von Servihabitat, das ihr Portfolio verwaltet und verkauft, auch wenn der veröffentlichte Bestand kleiner ist als der der großen Servicer in Andalusien.

Zwangsversteigerungen (siehe den gesonderten Artikel über Versteigerungen im Baskenland) sind der andere Zugangsweg zum Markt mit Abschlag, vor allem in den Gemeinden am linken Ufer, wo der Wettbewerb geringer ist als im Zentrum von Bilbao.

Die Miete im Baskenland: der angespannteste Markt Spaniens pro Einwohner

Das Baskenland hat eine der höchsten Mietbelastungsquoten Spaniens: Mieter in Bilbao und San Sebastián geben zwischen 35 % und 50 % ihres Nettoeinkommens für die Miete aus. Für die Mieter ist das nicht gut, aber es zeigt den strukturellen Druck der Nachfrage auf ein Angebot, das nicht im nötigen Tempo wächst.

Für Anleger bedeutet dieser Nachfragedruck geringen Leerstand und eine gewisse Widerstandsfähigkeit der Mietpreise selbst in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten. Eine gut gelegene Wohnung in Bilbao oder am linken Ufer steht zwischen zwei Mietern selten länger als einen Monat leer. Diese Planbarkeit des Cashflows hat einen Wert, der in den Bruttorenditen nicht auftaucht, wohl aber in der tatsächlichen Nettorendite auf lange Sicht.

Weiterführende Ressourcen: Für einen genaueren Zugang zum Markt der Zwangsversteigerungen im Baskenland behandelt der Artikel über Zwangsversteigerungen in Bilbao das Verfahren und die foralrechtlichen Besonderheiten. Die in der Region verfügbaren Bankimmobilien finden Sie im Bestand der Gelegenheiten im Baskenland. Wenn Sie den baskischen Markt mit anderen Märkten im Norden vergleichen möchten, enthält der Artikel darüber, welche Stadt sich zum Investieren eignet, die vergleichende Analyse.