Case economiche a Segovia e Ávila: città UNESCO con rendimenti dell’8-11%

Segovia e Ávila formano una coppia insolita nel mercato immobiliare spagnolo: due città medievali dichiarate Patrimonio dell’Umanità dall’UNESCO, collegate a Madrid in treno (Segovia a meno di 30 minuti con l’AVE, l’alta velocità spagnola), con prezzi d’acquisto tra i più bassi della cintura di Madrid e con una domanda di affitto vivace da parte dei pendolari che lavorano a Madrid e scelgono di vivere in queste città per la differenza di qualità della vita, il prezzo e la tranquillità.

Segovia: l’acquedotto romano e l’AVE

Segovia ha 50.000 abitanti ed è a 26 minuti da Madrid con l’AVE (la linea Madrid-Segovia-Valladolid è una di quelle con la velocità massima più alta del mondo). I suoi prezzi immobiliari sono tra i più bassi dell’area d’influenza di Madrid: tra 700 e 1.200 €/m² nei quartieri standard e tra 1.200 e 2.000 €/m² nel centro storico (Casco Histórico). Un appartamento di 90 m² in un quartiere popolare di Segovia si può comprare per 65.000-90.000 € e affittare a 550-700 €/mese, con rendimenti dal 9% all’11%.

• I quartieri con il miglior rapporto: la zona nord (El Salvador, San Lorenzo) e i quartieri popolari del sud (La Victoria, i dintorni della stazione dell’AVE) hanno i prezzi migliori. Prezzo di 700-1.000 €/m², rendimenti del 9-11%.
• La domanda dei pendolari: il pendolare di Segovia lavora a Madrid, arriva a Chamartín in 26 minuti e paga 700 €/mese invece dei 1.200-1.500 € che pagherebbe a Madrid. La differenza economica mensile (500-800 €/mese) giustifica pienamente i 26 minuti di viaggio in più.

Ávila: la città fortificata più impressionante della Spagna

Ávila ha 57.000 abitanti e non ha l’AVE: il suo treno per Madrid è convenzionale. I prezzi sono leggermente più bassi di quelli di Segovia (tra 600 e 1.100 €/m²) e il suo mercato dei pendolari è simile, anche se un po’ meno sviluppato. Un appartamento di 90 m² nei quartieri popolari di Ávila (Las Vacas, El Cordero, La Toledana) si può comprare per 55.000-80.000 € e affittare a 480-600 €/mese, con rendimenti dal 9,5% al 12%.

• Il fattore che distingue Ávila da Segovia: Ávila non ha l’AVE: il suo collegamento con Madrid è in treno convenzionale. Il collegamento AVE di Segovia passa per il corridoio Madrid-Valladolid, con fermata a Segovia-Guiomar (a 5 km dal centro, raggiungibile in navetta). Ávila ha il vantaggio della stazione ferroviaria in pieno centro.

L’ITP di Castiglia e León: l’8% per entrambe le città

Sia Segovia sia Ávila sono in Castiglia e León (ITP, l’imposta sulle compravendite, all’8%). Per un acquisto di 80.000 € a Segovia, l’ITP è di 6.400 €. Per un acquisto di 65.000 € ad Ávila: 5.200 €. Entrambi i costi sono perfettamente sostenibili, visto il livello di rendimento che offrono questi mercati.

Il turismo culturale come complemento

L’acquedotto romano di Segovia (uno dei meglio conservati al mondo), l’Alcázar di Segovia e le mura medievali di Ávila generano un turismo culturale che, nei fine settimana e nei ponti, può affiancare all’affitto residenziale quello turistico nel centro storico di entrambe le città. Le licenze per VUT (viviendas de uso turístico, le case a uso turistico) a Segovia e Ávila sono più facili da ottenere che nelle grandi città, anche se il mercato dell’affitto turistico è più piccolo e stagionale.

Risorse correlate: per l’elenco degli immobili disponibili a Segovia e Ávila, consulta le opportunità a Segovia e le opportunità ad Ávila. Per l’analisi del fenomeno dei pendolari dell’AVE, che vale anche per Toledo (33 min) e Valladolid (55 min), l’articolo su Toledo offre l’analisi parallela. Per il contesto della Castiglia e León come regione in cui investire, l’articolo su Valladolid analizza il capoluogo castigliano.