Zwangsversteigerung ohne Gebot: was passiert und wie Sie danach kaufen

Eine Zwangsversteigerung „bleibt ohne Gebot“ (auf Spanisch „queda desierta“), wenn in den zwanzig Tagen der Gebotsfrist niemand ein Gebot abgibt; in den seit April 2025 eingeleiteten Verfahren sind die Gebote verdeckt: Bis zum Ende weiß niemand, ob überhaupt jemand geboten hat. Dass niemand bietet, mag wie eine schlechte Nachricht wirken, aber für bestimmte Anlegertypen ist es genau die Situation, auf die sie gewartet haben. Die Versteigerung ohne Bieter öffnet ein Verhandlungsfenster, das nur sehr wenige kennen und das zu den größten Abschlägen führen kann, die es auf dem spanischen Immobilienmarkt gibt.

Was rechtlich passiert, wenn eine Versteigerung ohne Gebot bleibt

Geregelt ist das in Artikel 671 der Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, die spanische Zivilprozessordnung), den die Ley Orgánica 1/2025 für die seit dem 3. April 2025 eingeleiteten Verfahren geändert hat. Wenn dort die zwanzig Tage ohne ein einziges Gebot zu Ende gehen:

• Der Gläubiger kann nicht mehr beantragen, dass ihm die Immobilie zugeschlagen wird: Wollte er sie haben, hätte er in der Versteigerung bieten müssen.
• Der Schuldner kann selbst oder auf Vorschlag des Gläubigers eine Person benennen, die die Immobilie für mindestens 50 % des Versteigerungswerts übernimmt oder für den Betrag, der nötig ist, um dem Gläubiger die gesamte Schuld zu zahlen, und der nie unter 40 % dieses Werts liegen darf. Im letzteren Fall beendet der Zuschlag die Vollstreckung.
• Beide können einvernehmlich eine neue Versteigerung beantragen oder eine andere Art vorschlagen, die Schuld zu begleichen.
• Tut niemand etwas, wird die Pfändung aufgehoben, und zwar auf Antrag des Schuldners.

In den vorher eingeleiteten Verfahren gilt weiter die alte Regel: Der Gläubiger kann in den zwanzig Tagen nach dem Ende beantragen, dass ihm die Immobilie für 50 % des Versteigerungswerts oder für den Gesamtbetrag zugeschlagen wird, den man ihm schuldet (bei der Hauptwohnung für 70 % oder für 60 %, wenn ihm weniger geschuldet wird). Und danach gibt es die cesión de remate (die Abtretung des Zuschlags): Der Gläubiger, dem das Objekt zugeschlagen wird, kann es an einen Dritten abtreten. Genau hier kommt der Käufer ins Spiel, der nicht geboten hat. In den neuen Verfahren kann dieser Käufer, wenn niemand bietet, als die Person einsteigen, die der Schuldner benennt.

Die Zahlen, die eine Versteigerung ohne Gebot interessant machen

Liegt in einem vor April 2025 eingeleiteten Verfahren der Schätzwert eines Ladenlokals bei 200.000 Euro und bietet niemand, kann sich die Bank das Objekt für 100.000 zuschlagen lassen. Dasselbe Objekt taucht Monate später im Portal ihres Servicers für 135.000 mit dem Etikett „Gelegenheit“ auf, und die Bank hat ihren Gewinn schon vor der Veröffentlichung gemacht. Wer als Zessionar einsteigt oder direkt nach dem Zuschlag mit der Bank verhandelt, kauft auf der ersten Stufe, nicht auf der zweiten. In den seit April 2025 eingeleiteten Verfahren kann die Bank das Objekt nicht mehr auf diese Weise übernehmen; sie kann dem Schuldner aber eine Person vorschlagen, die es ab 100.000 kauft. Und für diese Prozentsätze unterscheidet das Gesetz nicht mehr zwischen Hauptwohnung und allem anderen: Das Minimum von 50 % (oder die Schuld, nie weniger als 40 %) ist dasselbe.

Warum mehr Versteigerungen ohne Gebot bleiben, als Sie denken

Ein erheblicher Teil der im BOE (dem spanischen Amtsblatt) veröffentlichten Versteigerungen endet ohne Bieter. Die häufigsten Gründe:

• Wenig attraktiver Ausgangspreis: Spiegelt der Versteigerungswert (tipo de subasta) einen Preis wider, der dem auf dem freien Markt ähnelt, gibt es keinen Anreiz, das Risiko und die Komplexität einer Versteigerung auf sich zu nehmen.
• Bewohnte Immobilie, Besitzlage ungeklärt: Die Unsicherheit über den Besitz schreckt die meisten privaten Käufer ab.
• Nicht gelöschte ältere Belastungen: Gibt es eine ältere Hypothek, die der Käufer übernehmen muss, steigt der effektive Preis viel stärker, als es scheint.
• Fehlende Informationen: Versteigerungen ohne Fotos, ohne Angaben zum Zustand, in Gegenden, die Anleger aus den Großstädten nicht kennen.
• Nicht-Wohnimmobilien: Ladenlokale, Gewerbehallen und Grundstücke haben viel weniger Zulauf von privaten Käufern.

Das Gelegenheitsfenster: direkt mit dem betreibenden Gläubiger verhandeln

Bleibt eine Versteigerung ohne Gebot, entsteht eine Verhandlungssituation, die das BOE nirgends zeigt, die es aber ganz real gibt.

Der betreibende Gläubiger weiß, dass er mit diesem Objekt etwas tun muss. Lässt er es sich zuschlagen und nimmt es in seine Bilanz, verursacht es ihm Instandhaltungskosten, bilanzielle Rückstellungen und regulatorischen Druck. Viele verkaufen es lieber schnell, auch mit einem zusätzlichen Abschlag auf den Preis, zu dem es ihnen zugeschlagen wurde.

Wenn Sie sich in diesem Moment direkt an die Abteilung der Bank für übernommene Immobilien wenden (oder an den Servicer, der dieses Portfolio verwaltet), können Sie einen Direktkauf nach dem Zuschlag zu Bedingungen aushandeln, die in keinem öffentlichen Portal erscheinen. Einfach ist das nicht: Sie müssen wissen, wen Sie anrufen, das Geld bereithalten und schnell abschließen können. Aber genau diesen Mechanismus nutzen professionelle Anleger, um an die Objekte mit den größten Abschlägen des Marktes zu kommen.

So erkennen Sie Versteigerungen, die wahrscheinlich ohne Gebot bleiben

Eine exakte Wissenschaft ist das nicht, aber es gibt Signale, die die Wahrscheinlichkeit erhöhen:

• Versteigerungswert nahe am oder über dem Preis des freien Marktes in der Gegend
• Immobilie als „bewohnt“ (ocupado) gekennzeichnet, ohne Angabe, ob dort ein Mieter mit Vertrag wohnt oder der Vollstreckungsschuldner selbst
• Wenig Unterlagen: keine Fotos, keine zusätzlichen Informationen zum Zustand
• Nicht-Wohnimmobilie in einer Versteigerung, bei der private Käufer auf Wohnungssuche überwiegen
• Immobilien, die nach einer Versteigerung ohne Gebot erneut versteigert werden

Lesen Sie auch: Wenn Sie den Moment nach einer Versteigerung ohne Gebot nutzen wollen, machen Sie sich zuerst klar, was die cesión de remate ist und wie man sie einsetzt. Um laufende Versteigerungen zu sehen, bei denen Sie diese Strategie anwenden können, öffnen Sie die Suche nach Zwangsversteigerungen mit gefilterten Objekten in ganz Spanien.