Garagen und Abstellräume ersteigern: weniger Konkurrenz, mehr Rendite

Die meisten Anleger, die sich mit Zwangsversteigerungen beschäftigen, haben Wohnungen im Blick. Garagen und Abstellräume sind die Objekte, über die niemand spricht, die aber sehr interessante Eigenschaften für Anleger haben, die dort hinschauen, wo andere nicht hinschauen. Der Wettbewerb ist drastisch geringer, die Zuschlagspreise sind besser vorhersehbar, und die Mietrenditen, die sie bringen, gehören prozentual zum Kaufpreis zu den höchsten auf dem spanischen Immobilienmarkt.

Risikolos sind sie aber nicht. Sie haben ihre eigenen rechtlichen Besonderheiten, klare Grenzen bei der Liquidität und verlangen eine andere Vorabanalyse als eine Wohnung. Hier steht alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie bei Ihrer ersten Garage oder Ihrem ersten Abstellraum in einer Versteigerung bieten.

Warum Garagen und Abstellräume bei Versteigerungen weniger Wettbewerb haben

Die kurze Antwort: Die meisten Anleger bei Zwangsversteigerungen suchen Objekte zur Selbstnutzung oder für das Modell der Wohnungsvermietung. Garagen und Abstellräume erfüllen keine dieser Funktionen, also übersieht der breit aufgestellte Anleger sie systematisch.

Auch der erfahrenere Anleger hat Gründe, sie zu übersehen: Der Kapitaleinsatz ist gering (in den meisten Fällen zwischen 5.000 € und 25.000 €), was den Analyseaufwand für einen Anleger, der mit großem Kapital arbeitet, nicht rechtfertigt. Und die Verwaltung von 20 Garagen, die über verschiedene Städte verteilt sind, ist logistisch kompliziert, wenn man kein effizientes Verwaltungssystem hat.

Doch für den privaten Anleger, der anfängt, oder für alle, die mit kleinen Beträgen in renditestarke und einfach zu verwaltende Objekte diversifizieren wollen, bieten Garagen und Abstellräume einen Einstieg, den nur wenige Immobilienstrategien bieten.

Die echten Renditen vermieteter Garagen und Abstellräume

Garagen werden je nach Stadt und Gegend zu sehr unterschiedlichen Preisen vermietet. In Madrid lässt sich eine Garage in einer Gegend mit hoher Nachfrage (Salamanca, Chamberí, Centro) für 150 € bis 300 €/Monat vermieten. In günstigeren Vierteln (Carabanchel, Vallecas) für 60 € bis 120 €/Monat. In mittelgroßen Städten (Saragossa, Valladolid, Córdoba) für 50 € bis 100 €/Monat.

Wenn Sie dieselbe Garage bei einer Versteigerung mit einem Abschlag von 30-40 % auf ihren Marktwert kaufen, sehen die Zahlen so aus:

• Garage in Madrid (durchschnittliches Viertel) mit einem Marktwert von 18.000 €. Zuschlag bei der Versteigerung für 11.000-13.000 €. Miete: 100 €/Monat. Bruttorendite: 9,2 % bis 10,9 %.
• Garage in Saragossa (zentrales Viertel) mit einem Marktwert von 10.000 €. Zuschlag für 6.000-7.500 €. Miete: 65 €/Monat. Bruttorendite: 10,4 % bis 13 %.
• Abstellraum in Barcelona (Gegend Eixample) mit einem Marktwert von 25.000 €. Zuschlag für 14.000-18.000 €. Miete: 150 €/Monat. Bruttorendite: 10 % bis 12,8 %.

Diese Renditen machen Garagen und Abstellräume aus Versteigerungen zu einem der effizientesten Objekte auf dem spanischen Immobilienmarkt, auch wenn sie in den Mainstream-Analysen unbemerkt bleiben.

Wie Sie Garagen und Abstellräume im Portal des BOE finden

Im Versteigerungsportal des BOE (des spanischen Amtsblatts, subastas.boe.es) können Sie nach Art des Vermögenswerts filtern. Für Garagen und Abstellräume müssen Sie bei der Suche die passende Unterart wählen: „Garaje“ (Garage), „Plaza de garaje“ (Stellplatz) oder „Trastero“ (Abstellraum), je nach der Einordnung durch das Gericht (die zwischen verschiedenen Verfahren nicht immer einheitlich ist).

Das Ergebnis zeigt die aktiven Versteigerungen dieser Art. Häufig werden Stellplätze zusammen mit Wohnungen versteigert (wenn der Schuldner die Wohnung und ihre Garage in derselben Urkunde mit einer Hypothek belastet hat) oder einzeln, wenn die Garage eine eigene Hypothek hat oder zu Garagengemeinschaften mit einer gemeinsamen Hypothek gehört.

Ein wichtiger technischer Punkt: Manche Stellplätze und Abstellräume sind anejos (rechtlich an eine Wohnung gebundenes Zubehör) und können nach der Satzung der Eigentümergemeinschaft nicht einzeln übertragen werden. Zu prüfen, ob der versteigerte Vermögenswert einzeln übertragbar ist (eine eigene Katasterreferenz und eine eigene Grundbucheintragung hat), ist der erste Schritt der Analyse, noch vor jeder Renditeberechnung.

Die Vorabanalyse einer Garagenversteigerung: was Sie prüfen sollten

• Nota Simple (der Grundbuchauszug) des Registro de la Propiedad (des Grundbuchamts): Prüfen, ob die Garage oder der Abstellraum eine eigene Grundbucheintragung hat, ob der Eigentümer der Vollstreckungsschuldner ist und ob die eingetragenen Belastungen mit den Angaben in der Versteigerungsbekanntmachung (edicto) übereinstimmen.
• Besitzverhältnisse: Anders als Wohnungen werden Garagen selten von Personen besetzt. Sie können aber informell überlassen sein oder Gegenstände des Eigentümers enthalten, die die sofortige Besitzübernahme erschweren. Eine Besichtigung vor Ort ist immer zu empfehlen.
• Baulicher Zustand: Bei Garagen sind die entscheidenden Punkte: die Elektroinstallation (eine Ladestation für Elektroautos, falls vorhanden, oder Platz für ihren Einbau ist ein immer wichtigerer Wertfaktor), die Zugänglichkeit (Deckenhöhe für SUV oder Transporter) und der Zustand von Boden und Wänden (Feuchtigkeit ist in Tiefgaragen häufig und mindert den Wert).
• Mietnachfrage in der Gegend: Eine Garage ist so viel wert, wie jemand für ihre Miete zu zahlen bereit ist. In Wohngegenden mit Parkplatzmangel und vielen Privatfahrzeugen ist die Nachfrage hoch. In Randlagen mit großem Parkplatzangebot oder wenigen Fahrzeugen pro Einwohner kann die Nachfrage zu gering sein, um den Stellplatz durchgehend vermietet zu halten.
• Hausgeld der Garagengemeinschaft: Prüfen Sie bei Garagengemeinschaften (vor allem bei Sammelgaragen mit Instandhaltungsbeiträgen), wie viel Hausgeld monatlich gezahlt wird. Es kann 15 € bis 40 €/Monat betragen und schmälert direkt die Marge der Investition.

Die Besteuerung vermieteter Garagen und Abstellräume

Die Erträge aus der Vermietung von Garagen und Abstellräumen werden in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer; oder in der IS, der Körperschaftsteuer, wenn Sie als Gesellschaft handeln) als Erträge aus Immobilienvermögen besteuert. Der entscheidende Unterschied zur Vermietung von Wohnraum: Die Ermäßigung des Nettoertrags, die bei der Vermietung von Wohnraum gilt, gilt für Garagen und Abstellräume NICHT. Diese Ermäßigung ist der Vermietung als Hauptwohnsitz des Mieters vorbehalten.

Das bedeutet, dass der Nettoertrag aus der Vermietung von Garagen ohne besondere Ermäßigung zum vollen Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen besteuert wird. Für einen Anleger mit einem Grenzsteuersatz von 30-40 % senkt das die Nettorendite nach Steuern spürbar. Das muss in die Rechnung, damit die Steuererklärung keine Überraschungen bringt.

Die abzugsfähigen Ausgaben sind die üblichen: Hausgeld der Garage, IBI (die kommunale Grundsteuer), Abschreibung des Objekts mit 3 % des Anschaffungswerts (dem im Kataster auf das Gebäude entfallenden Anteil), Versicherungen und gegebenenfalls Verwaltungskosten.

Die häufigsten Fehler bei Investitionen in Garagen und Abstellräume

• Eine Garage kaufen, die nicht einzeln übertragbar ist: Der häufigste Fehler und der, der die meisten Probleme verursacht. Prüfen Sie vor jedem Gebot immer die eigene Grundbucheintragung.
• Die IVA bei neu gebauten Garagen unterschätzen: Neue Garagen oder solche vom Bauträger unterliegen der IVA (der Mehrwertsteuer, 21 %) statt der ITP (der Grunderwerbsteuer, 6-10 % bei Wohnimmobilien). Wenn bei einer Garagenversteigerung der Vollstreckungsschuldner der Bauträger war und die Garage nie vollständig erstmals übertragen wurde, kann IVA anfallen. Prüfen Sie die steuerliche Behandlung, bevor Sie die gesamten Erwerbskosten berechnen.
• Den Trend zum Elektroauto übersehen: Eine Garage, in der sich eine Ladestation installieren lässt (ausreichende Leistung im Verteilerkasten, technischer Platz), ist mehr wert als eine ohne diese Möglichkeit. Umgekehrt hat eine Garage, die für die SUV, die den heutigen Fahrzeugbestand dominieren, zu klein ist, eine begrenztere Nachfrage. Beurteilen Sie die Maße mit Weitblick.
• Die ganze Investition auf einen einzigen Stellplatz konzentrieren: Der niedrige Einstiegsbetrag von Garagen lädt zur Diversifikation ein. Statt eines Stellplatzes für 15.000 € an einem einzigen Ort bringen fünf Stellplätze zu je 3.000-4.000 € in verschiedenen Gegenden einer Stadt dieselben Gesamteinnahmen mit geringerem Risiko eines konzentrierten Leerstands.

Das Anlegerprofil, für das es am meisten Sinn ergibt

Garagen und Abstellräume aus Versteigerungen sind besonders sinnvoll für Anleger, die mit wenig Kapital beginnen (der Einstieg ist beim ersten echten Geschäft mit 8.000-15.000 € möglich), für alle, die einen positiven Netto-Cashflow ohne den Verwaltungsaufwand eines Wohnungsmieters erzielen wollen (der Mieter einer Garage ruft viel seltener an als der einer Wohnung), und für alle, die ein bestehendes Wohnungsportfolio mit renditestarken Objekten mit minimalem Verwaltungsaufwand diversifizieren wollen.

Weiterführende Ressourcen: Um das Verfahren der Zwangsversteigerungen vor Ihrem ersten Gebot von Grund auf zu verstehen, behandelt der komplette Leitfaden zu Zwangsversteigerungen alle Schritte. Zur Analyse der Investition in Garagen auf dem freien Markt (ohne Versteigerung) enthält der Artikel über Investitionen in Garagen und Stellplätze die spezifische Marktanalyse. Den Bestand an aktiven Versteigerungen nach Provinz finden Sie unter Zwangsversteigerungen in Spanien.