Leilões de imóveis em Madrid: onde estão e como licitar

Aqui fica o que é próprio de Madrid: tribunais, zonas, preços e concorrência. Como funciona um leilão judicial em geral (a caução de 20%, as licitações secretas, a regra dos 70%) está explicado no guia dos leilões judiciais.

Madrid é a comarca judicial (partido judicial) que gera mais leilões de imóveis de toda a Espanha. A combinação da dimensão da cidade, do elevado volume de crédito hipotecário acumulado, do número de processos de execução em curso e da atividade dos tribunais de primeira instância (Juzgados de Primera Instancia) de Madrid faz com que o Portal de Subastas del BOE (o portal de leilões do Diário Oficial espanhol) mostre constantemente imóveis na capital e nos municípios da área metropolitana.

Para o investidor que quer participar em leilões judiciais em Madrid, há especificidades do mercado madrileno que não existem em províncias mais pequenas: mais concorrência, cauções mais altas em termos absolutos e imóveis que, em muitos casos, estão habitados por inquilinos ou pelo próprio executado, o que exige uma verificação específica antes de licitar.

O portal de leilões do BOE: como filtrar Madrid

Todos os leilões judiciais de Espanha são publicados no portal de leilões do Diário Oficial do Estado (subastas.boe.es). Para filtrar os de Madrid capital e da área metropolitana, é preciso combinar o filtro de província (Madrid) com o campo da localidade ou do município. As comarcas judiciais de Madrid capital estão distribuídas por vários tribunais, mas todos publicam no mesmo portal.

Os filtros mais úteis para o investidor em Madrid:

• Tipo de bem: imóvel
• Província: Madrid
• Estado: convocado (para leilões ativos) ou realizado (para estudar o histórico)
• Montante mínimo de licitação: ajustar ao orçamento disponível para a caução

O portal mostra a data do leilão, o valor de avaliação do bem, se há ou não licitação mínima, a caução exigida (por defeito, 20% do valor do leilão) e a descrição básica do imóvel com a referência cadastral.

A caução nos leilões de Madrid: os números reais

Para participar em qualquer leilão judicial em Espanha é preciso consignar (depositar previamente) 20% do valor do leilão (mínimo de 1.000 euros), que se paga dentro do próprio portal do BOE, a débito de uma conta sua numa entidade colaboradora da Agencia Tributaria (a Autoridade Tributária espanhola). Em Madrid, onde os valores de leilão de um apartamento em bairros de gama média estão entre 150.000 € e 350.000 €, a caução prévia fica entre 30.000 € e 70.000 €.

Esse montante fica bloqueado desde o momento em que se presta a caução até o leilão se realizar e ficar resolvido. Se não ganhar o leilão, a caução é-lhe devolvida em poucos dias. Se ganhar e depois não pagar o resto do preço dentro do prazo (20 dias desde o fecho do leilão), perde a caução. É preciso ter claro que esses 30.000-70.000 € são capital imobilizado durante o processo, não simplesmente um sinal que desaparece se não licitar.

A verificação prévia nos leilões de Madrid: o que não está no portal

O portal do BOE dá informação básica sobre o imóvel, mas não toda a que o investidor precisa para licitar com critério. Em Madrid, estes são os passos concretos de verificação a fazer antes do leilão:

• Nota Simple do Registro de la Propiedad (a certidão do registo predial): imprescindível para conhecer os ónus exatos e a sua ordem de prioridade. Em Madrid, não é raro encontrar apartamentos com hipotecas de primeiro e segundo grau, penhoras das Finanças (Hacienda) e anotaciones preventivas (registos provisórios) acumuladas ao longo de anos de litígio. A análise da prioridade dos ónus determina quais se extinguem com a adjudicação e quais o adjudicatário herda.
• Visita ao exterior do imóvel: nos leilões judiciais, o acesso ao interior do imóvel não está garantido (o executado não tem obrigação de deixar entrar potenciais compradores). Mas é possível visitar o edifício e a entrada, fotografar o exterior, falar com os vizinhos do patamar (que, em muitos casos, conhecem o estado real do apartamento) e verificar o estado do edifício no seu conjunto.
• Situação da ocupação: verificar se o imóvel está habitado pelo executado (que terá de sair após a adjudicação, por despejo, se não sair voluntariamente), por um inquilino com contrato em vigor (caso em que o contrato passa para o novo proprietário e é preciso esperar pelo seu termo) ou se está vazio. Esta informação pode obter-se junto dos vizinhos, pela situação que o portal mostra (se houver inquilino, às vezes é mencionado no edicto, o edital do leilão) ou junto do próprio tribunal, consultando o processo.
• Dívidas de IBI e de condomínio: verificar na câmara municipal se há IBI (o imposto municipal sobre imóveis) por pagar (os IBI por pagar dos últimos três exercícios são herdados com o imóvel) e pedir ao condomínio uma declaração de dívidas. Em Madrid, os condomínios de apartamentos com execuções hipotecárias acumulam em muitos casos vários anos de quotas por pagar.
• Referência cadastral e dados cadastrais: a sede eletrónica do Catastro (o cadastro espanhol) permite consultar o histórico de transmissões e a descrição técnica do imóvel. Comparar a área cadastral com a registal permite detetar possíveis discrepâncias.

Os distritos mais ativos em leilões e o seu perfil

• Carabanchel, Usera e Vallecas: os distritos do sul com mais leilões em Madrid capital. Preços de base entre 100.000 € e 200.000 €. Concorrência moderada a alta nos imóveis bem localizados. Os apartamentos de 60-80 m² nestas zonas são os mais frequentes.
• Centro, Arganzuela e Chamberí: leilões com preços de base mais altos (180.000 €-400.000 €) e concorrência mais intensa. Imóveis com mais potencial de valorização, mas com uma caução maior.
• Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas: distritos do leste com leilões frequentes e preços de base acessíveis (80.000 €-160.000 €). Perfil de investidor de cash flow puro, com compra a preço baixo.
• Municípios da área metropolitana (Móstoles, Leganés, Alcorcón, Getafe): os municípios da cintura sul de Madrid têm leilões frequentes, com preços de base geralmente mais baixos do que os da capital e menos concorrência de licitantes especializados. É aí que o investidor sem acesso aos preços de Madrid capital pode encontrar as operações mais equilibradas.

O processo de licitação online em Madrid: passo a passo

Desde 2015, todos os leilões judiciais em Espanha decorrem online, através do portal do BOE. Não é necessária presença física. O processo em Madrid é idêntico ao do resto de Espanha:

1. Localizar o leilão em subastas.boe.es e registar-se no portal, se ainda não o tiver feito.
2. Prestar a caução dentro do próprio portal: 20% do valor do leilão (ou a que o anúncio fixar), a débito de uma conta sua numa entidade colaboradora da Agencia Tributaria. Não há transferência para o tribunal nem comprovativo a apresentar.
3. Licitar a partir do portal durante o período de licitação: 20 dias seguidos desde a abertura. As licitações são secretas e pode apresentar a sua em qualquer momento dentro do prazo.
4. Se for o melhor licitante e a sua licitação chegar a 70% do valor do leilão, o Letrado de la Administración de Justicia (o funcionário judicial que conduz o processo) aprova a arrematação a seu favor. Se não chegar, o devedor e o credor têm alguns dias para a melhorar antes de se decidir (art. 670 LEC, a Ley de Enjuiciamiento Civil, o código de processo civil espanhol).
5. Dispõe de 20 dias desde o fecho do leilão para depositar o resto do preço (preço licitado menos a caução) na Cuenta de Depósitos y Consignaciones (a conta de depósitos e consignações) do tribunal.
6. Concluído o pagamento, o tribunal emite o Auto de Adjudicación (o despacho de adjudicação), o documento que permite inscrever a propriedade no registo predial.

Recursos relacionados: para o processo geral dos leilões judiciais em toda a Espanha, o guia completo dos leilões judiciais tem o quadro legal e o processo passo a passo. Para encontrar imóveis em leilão em Madrid, use o motor de pesquisa de leilões judiciais do RadarPro. Para a due diligence específica antes de licitar, o artigo sobre due diligence imobiliária tem a checklist completa, adaptável a leilões.

Ver oportunidades em Madrid: consulte o inventário de imóveis em Madrid com Score IA incluído, ou explore todos os leilões judiciais ativos em Espanha.