Zwangsversteigerungen in Madrid: wo es sie gibt und wie Sie bieten

Hier geht es um das, was nur Madrid betrifft: Gerichte, Gegenden, Preise und Wettbewerb. Wie eine Zwangsversteigerung allgemein funktioniert (die Sicherheitsleistung von 20 %, die verdeckten Gebote, die 70-%-Regel), lesen Sie im Leitfaden zu Zwangsversteigerungen.

Madrid ist der Gerichtsbezirk (partido judicial), der in ganz Spanien die meisten Immobilienversteigerungen hervorbringt. Die Größe der Stadt, das hohe Volumen vergebener Hypothekenkredite, die Zahl der offenen Vollstreckungsverfahren und die Aktivität der Gerichte erster Instanz (Juzgados de Primera Instancia) in Madrid führen zusammen dazu, dass das Portal de Subastas del BOE (das Auktionsportal des BOE, des spanischen Amtsblatts) ständig Objekte in der Hauptstadt und in den Gemeinden des Großraums zeigt.

Wer an Zwangsversteigerungen in Madrid teilnehmen will, muss einige Besonderheiten des Madrider Markts kennen, die es in kleineren Provinzen nicht gibt: mehr Wettbewerb, in absoluten Zahlen höhere Sicherheitsleistungen und Objekte, die in vielen Fällen von Mietern oder vom Schuldner selbst bewohnt sind, was vor dem Bieten eine eigene Prüfung verlangt.

Das Portal de Subastas del BOE: so filtern Sie Madrid

Alle Zwangsversteigerungen Spaniens werden im Portal de Subastas des Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es) veröffentlicht. Um die von Madrid-Stadt und dem Großraum herauszufiltern, kombinieren Sie den Provinzfilter (Madrid) mit dem Feld für Ort oder Gemeinde. Die Gerichtsbezirke von Madrid-Stadt verteilen sich auf mehrere Gerichte, aber alle veröffentlichen im selben Portal.

Die nützlichsten Filter für Anleger in Madrid:

• Art des Objekts: Immobilie (inmueble)
• Provinz: Madrid
• Stand: convocada (angesetzt, für laufende Versteigerungen) oder celebrada (abgehalten, um die Historie zu studieren)
• Mindestgebotsbetrag: nach Ihrem für die Sicherheitsleistung verfügbaren Budget einstellen

Das Portal zeigt das Datum der Versteigerung, den Schätzwert des Objekts, ob es ein Mindestgebot gibt oder nicht, die geforderte Sicherheitsleistung (standardmäßig 20 % des Versteigerungswerts) und die Grundbeschreibung der Immobilie mit Katasterreferenz.

Die Sicherheitsleistung bei Versteigerungen in Madrid: die echten Zahlen

Um an einer Zwangsversteigerung in Spanien teilzunehmen, müssen Sie vorab 20 % des Versteigerungswerts (mindestens 1.000 Euro) hinterlegen; das wird direkt im Portal des BOE bezahlt, zulasten eines Kontos auf Ihren Namen bei einer mit der Agencia Tributaria (der spanischen Steuerbehörde) zusammenarbeitenden Bank. In Madrid, wo die Versteigerungswerte einer Wohnung in mittleren Vierteln zwischen 150.000 € und 350.000 € liegen, beträgt die vorherige Sicherheitsleistung zwischen 30.000 € und 70.000 €.

Dieser Betrag ist ab der Hinterlegung blockiert, bis die Versteigerung stattgefunden hat und entschieden ist. Gewinnen Sie nicht, bekommen Sie die Sicherheitsleistung in einigen Tagen zurück. Gewinnen Sie und zahlen den Restpreis dann nicht innerhalb der Frist (20 Tage ab dem Ende der Versteigerung), verlieren Sie die Sicherheitsleistung. Machen Sie sich klar, dass diese 30.000-70.000 € während des Verfahrens gebundenes Kapital sind und nicht einfach eine Anzahlung, die verschwindet, wenn man nicht bietet.

Die Vorabprüfung bei Versteigerungen in Madrid: was nicht im Portal steht

Das Portal des BOE liefert grundlegende Informationen über das Objekt, aber nicht alle, die ein Anleger braucht, um mit Verstand zu bieten. In Madrid sind das die konkreten Prüfschritte vor der Versteigerung:

• Nota Simple (der Grundbuchauszug) aus dem Registro de la Propiedad: Unverzichtbar, um die genauen Belastungen und ihren Rang zu kennen. In Madrid findet man nicht selten Wohnungen mit erst- und zweitrangigen Hypotheken, Pfändungen des Finanzamts (Hacienda) und Vormerkungen, die sich in Jahren von Rechtsstreitigkeiten angesammelt haben. Die Analyse des Rangs der Belastungen bestimmt, welche mit dem Zuschlag erlöschen und welche der Ersteher übernimmt.
• Besichtigung von außen: Bei Zwangsversteigerungen ist der Zugang zum Inneren der Immobilie nicht garantiert (der Schuldner ist nicht verpflichtet, mögliche Käufer hereinzulassen). Möglich ist aber, das Gebäude und den Eingangsbereich zu besichtigen und von außen zu fotografieren, mit den Nachbarn auf derselben Etage zu sprechen (die in vielen Fällen den tatsächlichen Zustand der Wohnung kennen) und den Zustand des Gebäudes insgesamt zu prüfen.
• Besitzverhältnisse: Prüfen Sie, ob die Immobilie vom Schuldner bewohnt wird (der nach dem Zuschlag per Räumung ausziehen muss, wenn er nicht freiwillig geht), von einem Mieter mit gültigem Vertrag (dann geht der Vertrag auf den neuen Eigentümer über, und man muss sein Ende abwarten) oder ob sie leer steht. Diese Information erhalten Sie von den Nachbarn, aus dem Stand, den das Portal zeigt (gibt es einen Mieter, wird das manchmal in der Bekanntmachung, dem edicto, erwähnt), oder vom Gericht selbst durch Einsicht in die Akte.
• Offene IBI (die kommunale Grundsteuer) und Schulden bei der Eigentümergemeinschaft: Prüfen Sie beim Ayuntamiento (der Stadtverwaltung), ob IBI offen ist (die unbezahlte IBI der letzten drei Jahre geht mit dem Objekt über), und fordern Sie eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft an. Bei Madrider Wohnungen mit Hypothekenvollstreckung hat sich in der Eigentümergemeinschaft in vielen Fällen unbezahltes Hausgeld aus mehreren Jahren angesammelt.
• Katasterreferenz und Katasterdaten: Auf der Website des Catastro (des spanischen Katasters) lassen sich die Übertragungshistorie und die technische Beschreibung der Immobilie abfragen. Der Vergleich der Fläche im Kataster mit der im Grundbuch deckt mögliche Abweichungen auf.

Die Bezirke mit den meisten Versteigerungen und ihr Profil

• Carabanchel, Usera und Vallecas: Die südlichen Bezirke mit dem größten Versteigerungsvolumen in Madrid-Stadt. Ausgangspreise zwischen 100.000 € und 200.000 €. Mittlerer bis hoher Wettbewerb bei gut gelegenen Objekten. Wohnungen mit 60-80 m² sind in diesen Gegenden am häufigsten.
• Centro, Arganzuela und Chamberí: Versteigerungen mit höheren Ausgangspreisen (180.000 €-400.000 €) und intensiverem Wettbewerb. Objekte mit größerem Wertsteigerungspotenzial, aber höherer Sicherheitsleistung.
• Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas: Bezirke im Osten mit häufigen Versteigerungen und erschwinglichen Ausgangspreisen (80.000 €-160.000 €). Profil für reine Cashflow-Anleger, die günstig kaufen.
• Gemeinden des Großraums (Móstoles, Leganés, Alcorcón, Getafe): Die Gemeinden des südlichen Gürtels um Madrid haben häufige Versteigerungen mit im Allgemeinen niedrigeren Ausgangspreisen als in der Hauptstadt und weniger Wettbewerb durch spezialisierte Bieter. Hier finden Anleger, die sich die Preise von Madrid-Stadt nicht leisten können, die ausgewogensten Geschäfte.

Das Online-Bieten in Madrid: Schritt für Schritt

Seit 2015 laufen alle Zwangsversteigerungen in Spanien online über das Portal des BOE. Eine persönliche Anwesenheit ist nicht nötig. Das Verfahren in Madrid ist das gleiche wie im übrigen Spanien:

1. Suchen Sie die Versteigerung auf subastas.boe.es und registrieren Sie sich im Portal, falls Sie das noch nicht getan haben.
2. Hinterlegen Sie die Sicherheitsleistung direkt im Portal: 20 % des Versteigerungswerts (oder den Satz, den die Bekanntmachung festlegt), zulasten eines Kontos auf Ihren Namen bei einer mit der Agencia Tributaria zusammenarbeitenden Bank. Eine Überweisung an das Gericht ist nicht nötig, und Sie müssen keinen Beleg vorlegen.
3. Bieten Sie über das Portal während der Gebotsfrist: 20 Kalendertage ab der Eröffnung. Die Gebote sind verdeckt, und Sie können Ihres jederzeit innerhalb der Frist abgeben.
4. Sind Sie der Meistbietende und erreicht Ihr Gebot 70 % des Versteigerungswerts, erteilt Ihnen der Letrado de la Administración de Justicia (der Justizbeamte, der das Verfahren leitet) den Zuschlag. Erreicht es diesen Wert nicht, haben Schuldner und Gläubiger einige Tage Zeit, es zu überbieten, bevor entschieden wird (Art. 670 LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil, die spanische Zivilprozessordnung).
5. Sie haben 20 Tage ab dem Ende der Versteigerung, um den Restpreis (gebotener Preis minus Sicherheitsleistung) auf das Hinterlegungskonto des Gerichts (Cuenta de Depósitos y Consignaciones) einzuzahlen.
6. Nach vollständiger Zahlung erlässt das Gericht den Zuschlagsbeschluss (Auto de Adjudicación), das Dokument, mit dem Sie das Eigentum im Grundbuch eintragen lassen können.

Weiterführende Ressourcen: Zum allgemeinen Ablauf der Zwangsversteigerungen in ganz Spanien enthält der komplette Leitfaden zu Zwangsversteigerungen den Rechtsrahmen und das Verfahren Schritt für Schritt. Um versteigerte Objekte in Madrid zu finden, nutzen Sie die Suche nach Zwangsversteigerungen von RadarPro. Zur konkreten Due Diligence vor dem Bieten enthält der Artikel über Due Diligence bei Immobilien die komplette Checkliste, die sich auf Versteigerungen übertragen lässt.

Gelegenheiten in Madrid ansehen: Sehen Sie sich den Bestand an Objekten in Madrid mit KI-Score an, oder entdecken Sie alle laufenden Zwangsversteigerungen in Spanien.