Case all’asta a Madrid: dove sono e come fare un’offerta

Qui trovi ciò che è specifico di Madrid: tribunali, zone, prezzi e concorrenza. Come funziona un’asta giudiziaria in generale (la cauzione del 20%, le offerte segrete, la regola del 70%) lo trovi nella guida alle aste giudiziarie.

Madrid è il partido judicial (il circondario giudiziario) che genera più aste immobiliari di tutta la Spagna. La combinazione tra le dimensioni della città, l’alto volume di credito ipotecario accumulato, il numero di procedimenti esecutivi aperti e l’attività dei tribunali di primo grado madrileni fa sì che il Portal de Subastas del BOE (il portale delle aste della Gazzetta Ufficiale spagnola) mostri costantemente immobili nella capitale e nei comuni dell’area metropolitana.

Chi vuole partecipare alle aste giudiziarie a Madrid deve conoscere alcune specificità del mercato madrileno che non esistono nelle province più piccole: più concorrenza, cauzioni più alte in termini assoluti e immobili che in molti casi sono abitati da inquilini o dallo stesso debitore esecutato, il che richiede una verifica specifica prima di fare un’offerta.

Il Portal de Subastas del BOE: come filtrare Madrid

Tutte le aste giudiziarie della Spagna si pubblicano sul Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es). Per filtrare quelle di Madrid città e dell’area metropolitana bisogna combinare il filtro della provincia (Madrid) con il campo della località o del comune. I circondari giudiziari di Madrid città sono distribuiti tra diversi tribunali, ma pubblicano tutti sullo stesso portale.

I filtri più utili per chi investe a Madrid:

• Tipo di bene: immobile («Inmueble»)
• Provincia: Madrid
• Stato: «Convocada» (indetta, per le aste attive) o «Celebrada» (svolta, per studiare lo storico)
• Importo minimo dell’offerta: regolalo in base al budget che hai a disposizione per la cauzione

Il portale mostra la data dell’asta, il valore di perizia del bene, se c’è o no un’offerta minima, la cauzione richiesta (di norma il 20% del valore d’asta) e la descrizione di base dell’immobile con il riferimento catastale.

La cauzione nelle aste di Madrid: i numeri reali

Per partecipare a qualsiasi asta giudiziaria in Spagna bisogna versare in anticipo come cauzione il 20% del valore d’asta (minimo 1.000 euro), che si paga dentro il portale stesso del BOE con addebito su un tuo conto presso una banca che collabora con l’Agencia Tributaria (l’Agenzia delle entrate spagnola). A Madrid, dove i valori d’asta di un appartamento nei quartieri di livello medio sono tra 150.000 e 350.000 €, la cauzione è tra 30.000 e 70.000 €.

Quell’importo resta bloccato dal momento del versamento finché l’asta non si svolge e si chiude. Se non vinci l’asta, ti restituiscono la cauzione in pochi giorni. Se vinci e poi non paghi il resto del prezzo entro il termine (20 giorni dalla chiusura dell’asta), perdi la cauzione. Devi avere chiaro che quei 30.000-70.000 € sono capitale immobilizzato durante la procedura, non una semplice caparra che sparisce se non fai l’offerta.

La verifica preventiva nelle aste di Madrid: quello che non c’è sul portale

Il portale del BOE fornisce informazioni di base sull’immobile, ma non tutte quelle che servono per fare un’offerta con criterio. A Madrid, questi sono i passi specifici di verifica da fare prima dell’asta:

• Nota simple del Registro de la Propiedad (la visura del registro immobiliare): indispensabile per conoscere i gravami esatti e il loro grado. A Madrid non è raro trovare appartamenti con ipoteche di primo e secondo grado, pignoramenti di Hacienda (il fisco spagnolo) e annotazioni preventive accumulate in anni di contenzioso. L’analisi del grado dei gravami determina quali si estinguono con l’aggiudicazione e quali passano all’aggiudicatario.
• Visita esterna all’immobile: nelle aste giudiziarie l’accesso all’interno dell’immobile non è garantito (il debitore esecutato non è obbligato a far entrare i potenziali acquirenti). Ma è possibile visitare l’edificio e l’androne, fare foto dell’esterno, parlare con i vicini di pianerottolo (che in molti casi conoscono lo stato reale dell’appartamento) e verificare lo stato dell’edificio nel suo insieme.
• Situazione dell’occupazione: verifica se l’immobile è abitato dal debitore esecutato (che dovrà essere sgomberato con uno sfratto dopo l’aggiudicazione, se non se ne va volontariamente), da un inquilino con un contratto in vigore (nel qual caso il contratto passa al nuovo proprietario e bisogna aspettarne la scadenza) o se è vuoto. Questa informazione si può ottenere dai vicini, dallo stato indicato sul portale (a volte l’avviso d’asta indica se c’è un inquilino) o dallo stesso tribunale, consultando il fascicolo.
• Debiti di IBI e condominio: verifica presso il Comune se ci sono arretrati di IBI (l’imposta comunale sugli immobili; quelli non pagati degli ultimi tre esercizi passano con l’immobile) e chiedi un certificato al condominio. A Madrid, i condomini degli appartamenti con esecuzioni ipotecarie accumulano in molti casi diversi anni di quote non pagate.
• Riferimento catastale e dati catastali: la sede elettronica del Catastro (il catasto spagnolo) permette di consultare lo storico dei trasferimenti e la descrizione tecnica dell’immobile. Confrontare la superficie catastale con quella del registro fa emergere eventuali discrepanze.

I distretti più attivi nelle aste e il loro profilo

• Carabanchel, Usera e Vallecas: i distretti del sud con il maggior volume di aste a Madrid città. Prezzi base tra 100.000 e 200.000 €. Concorrenza medio-alta per gli immobili ben posizionati. Gli appartamenti di 60-80 m² in queste zone sono i più frequenti.
• Centro, Arganzuela e Chamberí: aste con prezzi base più alti (180.000-400.000 €) e una concorrenza più intensa. Immobili con un maggior potenziale di rivalutazione, ma con una cauzione più alta da immobilizzare.
• Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas: distretti dell’est con aste frequenti e prezzi base accessibili (80.000-160.000 €). Profilo da investitore di puro cash flow che compra a prezzo basso.
• Comuni dell’area metropolitana (Móstoles, Leganés, Alcorcón, Getafe): i comuni della cintura sud di Madrid hanno aste frequenti con prezzi base in genere più bassi di quelli della capitale e meno concorrenza da parte di offerenti specializzati. È qui che chi non può permettersi i prezzi di Madrid città trova le operazioni più equilibrate.

La procedura di offerta online a Madrid: passo dopo passo

Dal 2015 tutte le aste giudiziarie in Spagna si svolgono online attraverso il portale del BOE. Non serve essere presenti fisicamente. La procedura a Madrid è identica a quella del resto della Spagna:

1. Trova l’asta su subastas.boe.es e registrati sul portale, se non l’hai ancora fatto.
2. Versa la cauzione dentro il portale stesso: il 20% del valore d’asta (o la percentuale fissata dall’avviso), con addebito su un tuo conto presso una banca che collabora con l’Agencia Tributaria. Non si fa nessun bonifico al tribunale e non c’è nessuna ricevuta da presentare.
3. Fai la tua offerta dal portale durante il periodo dell’asta: 20 giorni di calendario dall’apertura. Le offerte sono segrete e puoi presentare la tua in qualsiasi momento entro il termine.
4. Se sei il miglior offerente e la tua offerta arriva al 70% del valore d’asta, il Letrado de la Administración de Justicia (il cancelliere del tribunale) approva l’aggiudicazione a tuo favore. Se non ci arriva, il debitore e il creditore hanno qualche giorno per migliorarla prima che si decida (art. 670 della LEC, il codice di procedura civile spagnolo).
5. Hai 20 giorni dalla chiusura dell’asta per versare il resto del prezzo (il prezzo offerto meno la cauzione) sulla Cuenta de Depósitos y Consignaciones (il conto dei depositi giudiziari) del tribunale.
6. Completato il pagamento, il tribunale emette l’Auto de Adjudicación (il provvedimento di aggiudicazione), il documento che permette di iscrivere la proprietà nel registro immobiliare.

Risorse correlate: per la procedura generale delle aste giudiziarie in tutta la Spagna, la guida completa alle aste giudiziarie ha il quadro legale e la procedura passo dopo passo. Per trovare immobili all’asta a Madrid, usa il motore di ricerca delle aste giudiziarie di RadarPro. Per la due diligence specifica prima di fare un’offerta, l’articolo sulla due diligence immobiliare ha la checklist completa, adattabile alle aste.

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