Leilões de garagens e arrecadações: menos concorrência, mais rentabilidade

A maioria dos investidores que se aproximam dos leilões judiciais tem os olhos postos nos apartamentos. As garagens e as arrecadações são o ativo de que ninguém fala, mas têm características muito interessantes para o investidor que sabe olhar para onde os outros não olham. A concorrência é drasticamente menor, os preços de adjudicação são mais previsíveis e as rentabilidades de arrendamento que geram, em percentagem do preço de compra, estão entre as mais altas do mercado imobiliário espanhol.

Mas não são um ativo sem risco. Têm as suas próprias particularidades legais, limitações claras de liquidez e exigem uma análise prévia diferente da da habitação. Aqui está tudo o que precisa de saber antes de licitar na sua primeira garagem ou arrecadação em leilão.

Porque é que as garagens e arrecadações em leilão têm menos concorrência

A resposta curta é que a maioria dos investidores em leilões judiciais procura imóveis para habitação própria ou para o modelo de arrendamento habitacional. As garagens e arrecadações não cumprem nenhuma dessas funções, por isso o investidor generalista ignora-as sistematicamente.

O investidor mais sofisticado também tem razões para as ignorar: o montante do investimento é baixo (entre 5.000 € e 25.000 € na maioria dos casos), o que não justifica o tempo de análise de um investidor que opera com capitais grandes. E a gestão de um parque de 20 garagens distribuídas por várias cidades é logisticamente complexa para quem não tem um sistema de gestão eficiente.

Mas, para o investidor individual que está a começar, ou para quem quer diversificar com montantes pequenos em ativos de alta rentabilidade e gestão simples, as garagens e arrecadações oferecem uma porta de entrada que poucas estratégias imobiliárias igualam.

As rentabilidades reais das garagens e arrecadações arrendadas

As garagens arrendam-se a preços muito variáveis, consoante a cidade e a zona. Em Madrid, uma garagem numa zona de procura elevada (Salamanca, Chamberí, Centro) pode arrendar-se entre 150 € e 300 €/mês. Em bairros mais económicos (Carabanchel, Vallecas), entre 60 € e 120 €/mês. Em cidades médias (Saragoça, Valladolid, Córdova), entre 50 € e 100 €/mês.

Se comprar essa mesma garagem em leilão com um desconto de 30-40% sobre o seu valor de mercado, os números são:

• Garagem em Madrid (bairro médio) com valor de mercado de 18.000 €. Adjudicação em leilão por 11.000-13.000 €. Renda: 100 €/mês. Rentabilidade bruta: de 9,2% a 10,9%.
• Garagem em Saragoça (bairro central) com valor de mercado de 10.000 €. Adjudicação por 6.000-7.500 €. Renda: 65 €/mês. Rentabilidade bruta: de 10,4% a 13%.
• Arrecadação em Barcelona (zona do Eixample) com valor de mercado de 25.000 €. Adjudicação por 14.000-18.000 €. Renda: 150 €/mês. Rentabilidade bruta: de 10% a 12,8%.

São essas rentabilidades que fazem das garagens e arrecadações em leilão um dos ativos mais eficientes do mercado imobiliário espanhol, embora passem despercebidas nas análises mainstream.

Como encontrar garagens e arrecadações no portal do BOE

O Portal de Subastas do BOE (subastas.boe.es, o portal de leilões do Diário Oficial do Estado espanhol) permite filtrar por tipo de bem. Para garagens e arrecadações, é preciso selecionar o subtipo correspondente na pesquisa: «Garaje», «Plaza de garaje» ou «Trastero», consoante a classificação do tribunal (que nem sempre é coerente entre processos diferentes).

O resultado mostrará os leilões ativos desse tipo. É habitual que os lugares de garagem saiam associados a leilões de apartamentos (quando o devedor tem hipotecados tanto o apartamento como a garagem na mesma escritura) ou de forma independente, quando a garagem tem hipoteca própria ou faz parte de condomínios de garagens com hipoteca coletiva.

Um aspeto técnico importante: alguns lugares de garagem e arrecadações são anejos (anexos vinculados a uma habitação) e não podem ser transmitidos de forma independente, segundo os estatutos do condomínio. Verificar se o bem que aparece em leilão é transmissível de forma independente (tem referência cadastral própria e inscrição registal independente) é o primeiro passo da análise, antes de qualquer cálculo de rentabilidade.

A análise prévia de um leilão de garagem: o que verificar

• Nota Simple do Registro de la Propiedad (a certidão do registo predial): verificar que a garagem ou arrecadação tem inscrição registal independente, que o proprietário é o executado e que os ónus que aparecem são coerentes com o que é declarado no edicto (o edital do leilão).
• Situação da posse: ao contrário dos apartamentos, as garagens raramente têm problemas de ocupação por pessoas. Mas podem estar cedidas de forma informal ou ter objetos do proprietário que complicam a tomada de posse imediata. A visita ao local é sempre recomendável.
• Estado físico: nas garagens, os elementos críticos são: a instalação elétrica (um posto de carregamento de carros elétricos, se existir, ou espaço para o instalar é uma mais-valia cada vez maior), a acessibilidade (altura do teto para SUV ou carrinhas) e o estado do chão e das paredes (as humidades em garagens subterrâneas são habituais e reduzem o valor).
• Procura de arrendamento na zona: uma garagem vale o que alguém está disposto a pagar para a arrendar. Em zonas residenciais com falta de estacionamento e muitos veículos particulares, a procura é alta. Em zonas periféricas com ampla oferta de estacionamento ou com poucos veículos por habitante, a procura pode ser insuficiente para manter o lugar arrendado de forma contínua.
• Quota do condomínio da garagem: nos condomínios de garagens (sobretudo garagens coletivas com quotas de manutenção), verificar quanto se paga de condomínio por mês. Pode ir de 15 € a 40 €/mês e reduz diretamente a margem do investimento.

Fiscalidade das garagens e arrecadações arrendadas

Os rendimentos do arrendamento de garagens e arrecadações são tributados no IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares), ou no IS (Impuesto sobre Sociedades, o imposto sobre o lucro das empresas) se operar como sociedade, como rendimentos do capital imobiliário. A diferença-chave face ao arrendamento de habitação: a redução do rendimento líquido de que beneficia o arrendamento de habitação NÃO se aplica a garagens e arrecadações. Essa redução é exclusiva do arrendamento da habitação permanente do arrendatário.

Isso significa que o rendimento líquido do arrendamento de garagens é tributado à taxa marginal completa do contribuinte, sem redução específica. Para um investidor com uma taxa marginal entre 30% e 40%, isso reduz sensivelmente a rentabilidade líquida depois de impostos. É preciso incluí-lo no cálculo para não ter surpresas na declaração.

As despesas dedutíveis continuam a ser as habituais: condomínio da garagem, IBI (o imposto municipal sobre imóveis), amortização do bem a 3% do valor de aquisição (a parte cadastral atribuída à construção), seguros e despesas de gestão, se as houver.

Os erros mais comuns ao investir em garagens e arrecadações

• Comprar uma garagem que não é transmissível de forma independente: o erro mais comum e o que causa mais problemas. Verificar sempre a inscrição registal independente antes de qualquer licitação.
• Subestimar o IVA nas garagens novas: as garagens novas ou vendidas pelo promotor são tributadas em IVA (21%) em vez do ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) de 6-10% que se aplica à habitação. Num leilão de garagem, se o executado era o promotor e a garagem nunca teve uma primeira transmissão completa, pode aplicar-se IVA. Verificar o regime fiscal antes de calcular o custo total de aquisição.
• Ignorar a tendência do carro elétrico: uma garagem com possibilidade de instalar um carregador (potência suficiente no quadro, espaço técnico) vale mais do que uma sem essa possibilidade. Inversamente, uma garagem demasiado pequena para os SUV que dominam o parque automóvel atual tem uma procura mais limitada. Avaliar as dimensões com perspetiva.
• Concentrar todo o investimento num único lugar: o montante de entrada baixo das garagens convida à diversificação. Em vez de um lugar de 15.000 € num único ponto, cinco lugares de 3.000-4.000 € cada um, em zonas diferentes de uma cidade, geram a mesma receita total com menos risco de desocupação concentrada.

O perfil do investidor para quem faz mais sentido

As garagens e arrecadações em leilão fazem sentido sobretudo para o investidor que começa com pouco capital (permitem entrar com 8.000-15.000 € na primeira operação real), para quem quer gerar cash flow líquido positivo sem a complexidade de gestão de um inquilino habitacional (o inquilino de uma garagem liga muito menos do que o de um apartamento) e para quem quer diversificar uma carteira de apartamentos já formada com ativos de alta rentabilidade e gestão mínima.

Recursos relacionados: para perceber o processo dos leilões judiciais do zero antes da sua primeira licitação, o guia completo dos leilões judiciais cobre todos os passos. Para a análise do investimento em garagens como ativo no mercado livre (sem leilão), o artigo sobre investir em garagens e lugares de estacionamento tem a análise específica do mercado. Para o inventário de leilões ativos por província, aceda a leilões judiciais em Espanha.