O flipping imobiliário — comprar abaixo do valor de mercado, remodelar e vender a preço de mercado — dá resultados muito diferentes consoante a zona, o preço de compra e o custo das obras. Em Espanha tem potencial real, mas também armadilhas importantes.
A fórmula básica do flip rentável
Para que um flip seja rentável, o imóvel tem de ser comprado abaixo de 70% do preço de venda depois das obras. Se comprar mais caro, as margens desaparecem quando somar todos os custos.
Onde encontrar os ativos
- Leilões judiciais: O canal natural. Um ativo a 55-65% do valor de mercado deixa margem para as obras e para o lucro.
- Imóveis da banca em mau estado: Com maior margem de negociação, precisamente pelo estado em que estão.
- Heranças e urgências: Particulares que precisam de liquidez rápida.
Os custos que as pessoas esquecem
Para além das obras: financiamento-ponte, IBI (o imposto municipal sobre imóveis) e condomínio durante a obra, IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares) sobre a mais-valia (19-30%), plusvalía municipal (o imposto municipal sobre a valorização do terreno), o seu próprio tempo e períodos de venda mais longos do que o previsto (3-9 meses).
Porque é que muitos flips não são rentáveis
As obras custam sempre mais e demoram mais do que o previsto. Derrapagens de 20-40% sobre o orçamento inicial são habituais em Espanha. O flip é uma estratégia de execução perfeita, não de margem ampla.
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