Il flipping immobiliare – comprare sotto il prezzo di mercato, ristrutturare e vendere a prezzo di mercato – dà risultati molto diversi a seconda della zona, del prezzo d’acquisto e del costo della ristrutturazione. In Spagna ha un potenziale reale, ma anche trappole importanti.
La formula base del flip redditizio
Perché un flip sia redditizio, l’immobile va comprato a meno del 70% del prezzo di vendita dopo la ristrutturazione. Se paghi di più, i margini spariscono quando sommi tutti i costi.
Dove trovare gli immobili
- Aste giudiziarie: il canale naturale. Un immobile al 55-65% del valore di mercato lascia margine per la ristrutturazione e il profitto.
- Case delle banche in cattivo stato: con più margine di trattativa proprio per via dello stato.
- Eredità e urgenze: privati che hanno bisogno di liquidità in fretta.
I costi che la gente dimentica
Oltre alla ristrutturazione: finanziamento ponte, IBI (l’imposta comunale sugli immobili) e spese condominiali durante i lavori, IRPF (l’imposta spagnola sul reddito) sulla plusvalenza (19-30%), plusvalía municipal (l’imposta comunale sull’aumento di valore del terreno), il tuo tempo e tempi di vendita più lunghi del previsto (3-9 mesi).
Perché molti flip non sono redditizi
La ristrutturazione costa sempre di più e dura più del previsto. Sforamenti del 20-40% rispetto al preventivo iniziale sono normali in Spagna. Il flip è una strategia di esecuzione perfetta, non di margini ampi.
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Compra con i dati, non d’istinto
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