Prazo de pagamento de um leilão judicial: 20 dias desde 2025

Ganhar um leilão judicial é a parte fácil. Pagá-lo a tempo é o que separa quem fica com o apartamento de quem perde a caução. E há aqui uma mudança que quase ninguém atualizou: nos processos iniciados a partir de 3 de abril de 2025, o prazo para pagar o resto do preço de um imóvel é de vinte dias, contados a partir do fecho do leilão. Antes eram quarenta e começavam a contar com a notificação; nos processos anteriores, continuam a ser quarenta. Agora são metade e correm automaticamente.

Quanto tempo tem exatamente

Di-lo o artigo 670 da Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, o código de processo civil espanhol), após a reforma da Ley Orgánica 1/2025: no prazo dos vinte dias seguintes ao fecho do leilão, o melhor licitante deve depositar na conta do tribunal a diferença entre a caução que prestou para licitar e o preço total da arrematação. Há dois pormenores importantes:

• O prazo começa quando o leilão fecha, não quando lhe chega uma notificação. O portal fecha vinte dias de calendário depois de abrir e, a partir desse dia, contam-se mais vinte dias úteis.
• Não há prorrogação automática. O tribunal pode atender um pedido fundamentado, mas não conte com isso: a lei parte do princípio de que quem licita já tem o dinheiro.

Para bens móveis (carros, maquinaria), o prazo é de dez dias. Nos leilões administrativos da Hacienda (as Finanças espanholas) ou da Segurança Social, os prazos são fixados pelo respetivo regulamento e pelo anúncio de cada leilão; consulte-o sempre.

Porque é que um crédito à habitação normal não chega a tempo

Pedir, avaliar, aprovar e assinar um crédito hipotecário em Espanha demora entre seis e dez semanas em condições normais. Com vinte dias de prazo, não há banco que o faça do zero. Se entrar num leilão a contar com «se ganhar, logo peço o crédito», está a arriscar a caução, que nos processos iniciados a partir de abril de 2025 é de 20% do valor do leilão: num apartamento com um valor de 150.000 euros, 30.000 euros.

As três formas de ter o dinheiro a tempo

• Capital próprio. A opção limpa. O dinheiro tem de estar numa conta com liquidez, não num fundo com prazo de resgate nem num depósito que ainda não venceu.
• Crédito hipotecário pré-aprovado sobre esse imóvel. Poucos bancos o oferecem para leilões, e exigem avaliação prévia e documentação completa antes de licitar. Se for essa a sua via, o trabalho com o banco faz-se antes de depositar a caução, não depois de ganhar.
• Empréstimo-ponte. Financiamento de curto prazo, mais caro, que cobre o pagamento da arrematação enquanto regista o imóvel e trata do crédito hipotecário definitivo sobre ele. Serve para investidores com património; para um particular sem almofada financeira, costuma sair demasiado caro.

O que acontece se não pagar dentro do prazo

Perde a caução. O tribunal declara a arrematação sem efeito (quiebra del remate), retém o que depositou para licitar e o imóvel passa para o licitante seguinte que tenha aceitado a reserva de postura (que a sua caução ficasse retida para ser o seguinte) ou volta a leilão. Com a caução a 20%, uma falha de financiamento já não custa uns milhares de euros: custa uma entrada.

A regra prática

Não licite sem ter a fonte do dinheiro fechada por escrito antes de depositar a caução. E faça o calendário de trás para a frente: o leilão fecha no dia X e o pagamento vence vinte dias úteis depois: os sábados, domingos e feriados não contam. Se a fonte for um empréstimo, o compromisso do credor tem de incluir essa data.

Leia também: quanto é a caução para licitar e como se recupera, como se licita com o sistema de licitações secretas e o guia completo dos leilões judiciais com as regras de 2025.