Consignation pour une enchère judiciaire en Espagne : les 20 %

La consignation est le dépôt préalable que vous devez verser pour pouvoir participer à une enchère judiciaire. Cela paraît bureaucratique, et c'est en partie le cas. Mais derrière ce dépôt se cachent des règles précises que beaucoup d'acheteurs novices ignorent et qui peuvent vous écarter d'une enchère que vous préparez depuis des semaines. Voici tout ce que vous devez savoir, sans détour.

À combien s'élève la consignation

Depuis le 3 avril 2025, la loi fixe le dépôt pour enchérir sur un bien immobilier à 20 % de la valeur de l'enchère, avec un minimum de 1 000 euros (article 669 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, le code de procédure civile espagnol). Jusque-là, c'était 5 %, et c'est le chiffre qui figure encore dans la plupart des guides. Pour une enchère d'une valeur de 120 000 euros, la consignation est de 24 000 ; pour 300 000, elle est de 60 000. Pour les biens meubles, c'est 10 %.

Deux nuances : le pourcentage se calcule sur la valeur de l'enchère, et non sur ce que vous comptez offrir, et le letrado de la Administración de Justicia (le greffier qui dirige la procédure) peut l'augmenter ou le baisser selon les circonstances de l'affaire : c'est donc l'annonce de chaque enchère qui fait foi. Le créancier poursuivant enchérit sans dépôt ; les autres, non.

Comment verser la consignation

Depuis que les enchères judiciaires se tiennent sur le portail du BOE (le Journal officiel espagnol), le dépôt se fait sur le portail lui-même : il n'y a ni virement sur le compte du tribunal ni numéro de dossier à indiquer dans le libellé. Le portail le prélève, via sa passerelle de paiement, sur un compte dont vous êtes titulaire ou mandataire dans l'un des établissements partenaires de l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole). La procédure pas à pas :

1. Inscrivez-vous sur subastas.boe.es avec un certificat électronique ou Cl@ve PIN (le système d'identification en ligne de l'administration espagnole).
2. Ouvrez l'enchère qui vous intéresse et choisissez d'enchérir : le portail vous demande d'abord de constituer le dépôt.
3. Payez le montant exact (20 % de la valeur de l'enchère ou celui que fixe l'annonce) par prélèvement sur votre compte dans un établissement partenaire.
4. Une fois le dépôt constitué, vous pouvez déposer une offre dans cette enchère et, ce faisant, vous décidez si vous acceptez la reserva de postura (votre dépôt reste bloqué pour que vous puissiez être retenu si le gagnant ne paie pas).

N'attendez pas le dernier jour pour consigner. Vérifiez d'abord que votre banque est un établissement partenaire et que votre banque en ligne autorise ces paiements : un certificat expiré ou un plafond de votre carte de codes de sécurité suffisent à vous laisser sur la touche si vous n'avez pas de marge de temps.

Ce que devient l'argent si vous ne remportez pas l'enchère

Si un autre enchérisseur gagne, votre consignation vous est restituée. Le délai varie selon le tribunal, mais légalement le montant doit être rendu dans un délai raisonnable. En pratique, cela peut prendre de quelques jours à 3-4 semaines, selon la réactivité du tribunal. Aucun intérêt ne vous est versé pour cette période : tenez donc compte du fait que ce capital restera immobilisé pendant toute la procédure.

Ce que devient l'argent si vous gagnez

Si vous êtes l'adjudicataire, votre consignation s'impute sur le prix d'adjudication. Ce n'est pas un coût supplémentaire : c'est un acompte. Vous avez vingt jours à compter de la clôture de l'enchère pour payer le reste du montant.

Si vous gagnez puis ne payez pas le reste dans le délai, vous perdez la consignation. Elle ne vous est pas rendue. C'est le mécanisme que la loi utilise pour garantir que les offres sont sérieuses. C'est pourquoi il est si important d'avoir réglé le financement avant d'enchérir, et non après. Un prêt immobilier classique ne se monte pas en vingt jours : il vous faut des fonds propres ou un financement déjà approuvé.

Le pourcentage peut-il être différent de 20 % ?

Oui. La loi donne au letrado de la Administración de Justicia la faculté d'augmenter ou de réduire le pourcentage en fonction des circonstances de l'enchère, et dans les enchères administratives du fisc (Hacienda) ou de la Sécurité sociale (Seguridad Social), le dépôt est fixé par leur propre règlement (au fisc, il reste de 5 % de la mise à prix). Avant de tenir les 20 % pour acquis, lisez l'annonce de l'enchère qui vous intéresse.

La question que personne ne pose : peut-on s'en servir de façon stratégique ?

Oui, dans une certaine mesure. Si vous surveillez plusieurs enchères en même temps pour trouver la meilleure occasion, vous pouvez consigner sur plusieurs à la fois. Elles sont toutes indépendantes. La limite, c'est votre liquidité disponible : vous devez garder ce capital immobilisé jusqu'à ce que chaque enchère se termine et que les fonds de celles que vous n'avez pas remportées vous soient rendus.

Avec un dépôt à 20 %, cela exige beaucoup plus de liquidités qu'avant : quatre enchères d'une valeur de 150 000 euros représentent 120 000 euros immobilisés. Un investisseur qui dispose de ce matelas peut se positionner sur plusieurs à la fois et maximiser ses chances d'en remporter au moins une. C'est une tactique que les investisseurs professionnels utilisent couramment et qui est rarement expliquée dans les guides génériques pour débutants.

Articles associés : comprenez la procédure complète avant d'engager des capitaux grâce à notre guide des enchères judiciaires, et apprenez à vous servir du portail où elles sont publiées dans comment fonctionne le portail des enchères du BOE. Pour des actifs disponibles dès maintenant, consultez l'inventaire de Madrid et de Barcelone.